李*与窦**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告李*与被告窦**房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李*之委托代理人刘**、被告窦**及其委托代理人李*来到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李**称：2010年9月12日，原告与被告通过北京链**有限公司签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告所有的位于xx之房屋。《补充协议》第5条约定，被告应当于房屋所有权转移之日起30日内将与上述房屋相关的户口迁出，否则承担房屋总价款10%的违约金，若逾期超过30日，则按每逾期一日支付已付款万分之三的违约金。2010年10月29日，上述房屋办理了过户登记手续。但被告至今没有履行迁出户口的义务，被告应当承担约定的违约责任。现诉讼请求为：被告支付原告自2012年4月23日至2014年4月23日期间违约金317550元（按每天435元，共计730天）。

被告辩称

被告窦**辩称：不同意原告诉讼请求。首先，被告户口并不在诉争房屋处，《补充协议》约定的户口迁出实际上是为第三人设定义务，未经第三人同意，应为无效。即使补充协议有效，被告也没有违约行为，因为被告的户口已经迁出。其次，户口迁移违约金违反法律、行政法规的强制性规定，需要公安机关的审批，故双方签订的补充协议属于无效条款。再次，第三人未迁户口不影响原告落户，双方所约定的每日万分之三，约定过高，每天为435元，本案中原告没有任何损失，请求法院予以酌减。根据北京市公安局相关文件规定，第三人户口未迁出不影响原告购房落户、上学以及出售。最后，该条约定“如因甲方自身原因未如期迁出”的，被告承担违约责任，现由于第三人的原因导致户口没有迁出，不属于被告的自身原因，故不存在违约行为。

本院查明

经审理查明：原告与被告曾签订落款日期为2010年10月29日的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，被告作为出卖人与原告作为买受人约定：被告将座落于xx号房屋（建筑面积41.5平方米）出售给原告，房屋成交价格为125万元。原告向被告支付定金，定金金额为5万元，定金支付方式为直接支付给被告，支付日期为2010年9月12日。原告作为甲方（出卖方）、被告作为乙方（买受方）及北京链**有限公司作为丙方（居间方）曾签订落款日期为2010年9月12日的《补充协议》，其中约定：针对座落于xx房屋买卖及相关事宜做如下补充：“第五条户口的迁出甲方应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期将本房屋相关的户口迁出的，应向乙方支付相当于房屋总价款10%的违约金，逾期超过30日未迁出的，自逾期之日起，甲方应当按日计算向乙方支付全部已付款万分之叁的违约金。”2010年10月29日，上述房屋办理了过户登记手续。

2010年9月3日，xx房屋内户口的户主由李**变更为被告，案外人窦*变更为户主之子。2010年11月11日，被告户口由xx迁至xx2。后，案外人窦*变更为xx户主。

上述事实，有存量房屋买卖合同及补充协议、户口本二份及当事人陈述等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：首先，关于合同效力问题。涉诉房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，本案审理中未发现合同无效情形，故该合同应属合法有效，对双方当事人均有约束力。合同约定被告应当在涉诉房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。本院认为涉诉房屋内涉及案外人户籍迁出问题，其履行需要考虑案外人的配合以及户籍管理机关的行政管理行为，但考虑该案外人系被告之子的家庭关系因素，以及被告为当时户主的情况，被告基于家庭关系及户主的影响力推动该项约定的履行亦有可能，且双方当事人在合同中写明“因甲方自身原因”的限制，故不存在违反效力性强制规定的情况，被告主张该约定违反法律规定属于无效的答辩意见，本院不予采信。

其次，关于被告是否应当承担赔偿责任问题。双方约定如因被告自身原因未如期将本房屋相关的户口迁出的，被告应当支付原告违约金。该处所表述被告“自身原因”，结合本案事实，尤其是涉及户籍管理的行政行为，主要应用于区分户籍管理机关的行政行为与被告的履约行为。就合同相对性来看，该条约定应当主要在原、被告之间进行区分，且不论是否约定由案外人协助履行，还是将案外人行为作为是否承担违约金的条件，因其约定的最终承担违约责任的主体为被告，并非案外人，故不存在因此无效的情形，至于被告是否因为存在承担违约金的压力而积极促成案外人协助履行的利益考虑，是该条款所针对的问题之一。现双方存在该约定，而且出现了被告承担违约责任的情形，原告主张被告依据约定承担违约责任，本院予以支持。

最后，关于约定违约金是否过高问题，主要涉及原告在本案中的利益损失。本院考虑以下三个因素，第一是双方在合同中明确约定了涉诉房屋相关户口迁出的问题，并就此约定违约金，可以理解为原告对于户口迁出问题是购买房屋时的考虑因素之一，原告对于相关户口迁出具有一定的预期利益，该利益可能是经济性利益，亦可以包含非经济性利益。第二，被告本人户口已经迁出，并非恶意违约。第三，对于本案证据所显示的原告实际经济损失，本案中原告未充分举证证明其实际损失，被告举证证明案外人户口尚未迁出不影响原告的户口迁入。故本院结合具体案情，以违约造成的损失为基准，综合考虑合同履行程度、当事人的过错、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认为违约金约定过高，并根据以上考虑因素予以酌减。由于被告在合同签订后已经按照合同约定交付了房屋并办理了产权变更登记手续，将其本人户口自涉诉房屋内迁出，履行了绝大部分出卖人的义务，合同履行现状尚无法认定被告构成对合同的根本违约，且依据本案查明的事实及原、被告提供的证据，无法认定案外人户口未迁出对原告造成较大的利益损失。综合上述情况考虑，本院将判令被告一次性支付违约金5万元。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、本判决生效后十日内，被告窦**支付原告李**约金五万元。

二、驳回原告李*之其他诉讼请求。

如果被告窦建平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费六千零六十四元，由原告李*负担五千一百一十二元（其中三千零三十二元已交纳，余款二千零八十元于本判决生效后七日内交纳），被告窦**负担九百五十二元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满七日内仍未交纳上诉费用的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十一月十五日