蔡*与王**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告蔡*与被告王**房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员宋**独任审判，公开开庭进行了审理。原告蔡*及其委托代理人于飞、被告王**及其委托代理人施敏丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告蔡**称：原被告于2014年3月23日就被告所有的坐落于×××的房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同签订后，原告按照合同的约定向被告支付了10万元定金。根据《补充协议》第二条第3项的规定，被告应于2014年5月23日前向房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2014年5月31日前办理完毕解除抵押登记手续。但被告在合同签订完毕且收到定金后，却未按照合同约定履行义务，没有在2014年5月31日前解除抵押登记。根据《补充协议》第二条、第四条第2项的规定，出卖方如果在2014年6月16日之前没有办理完毕解除抵押登记手续，则出卖方构成根本违约，且买受方有权以书面通知的方式解除买卖合同，并且出卖方应以相当于该交易房屋总价款的20%向买受方支付违约金，同时居间方收取的买受方所有费用由出卖方直接赔付给买受方，故诉至法院，请求法院判令：1、解除原被告双方于2014年3月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、被告向原告双倍返还定金20万元、赔付原告已经支付给居间方的所有费用7.21万元共计27.21万元；3、诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告王**辩称：原被告签订合同时口头约定合同首付款277万由原告蔡*通过出售其名下的房子来筹集，蔡*最迟应在2014年5月23日前支付给被告40万元现金用于被告名下的房屋解押。之后原告并未能在2014年5月23日前出售其名下的房子，原告请求被告再宽限一个月的时间，被告答应了原告的请求。2014年6月22日，原告房子售出并告知被告解押款很快可支付，被告便在2014年6月底7月初向中**行提交了贷款解押申请。然而8月中上旬原告委托律师发出律师函，以被告未及时解押为由要求解除合同并须赔偿上百万。2014年8月上旬，中**行通知被告解押申请已批准，被告须在2014年8月11日前一次性偿还剩余贷款部分。此时原告仍未支付40万元解押款。被告无奈下多处借款、筹钱，在2014年8月11日当天一次性还清了银行贷款，房子于2014年8月19日正式解除抵押。自收到原告的律师函后被告一直要求原告继续履行合同，但原告一再拒绝。被告没有按期解押是因为原告没有给付首付款，故不应由被告承担违约责任。其次即使按照合同字面约定，被告的迟延解押行为亦不构成根本违约。根本违约应该符合法定标准，而不是一个约定标准。被告收到原告律师函的同时，于2014年8月11日一次性还清了房贷，不属于可以行使法定解除权的情形，请法院依法驳回原告的各项诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2014年3月23日，王**（出卖人）与蔡*（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，成交总价为358万。同日，王**（出卖人）与蔡*（买受人）、北京链**有限公司签订《补充协议》。《补充协议》第二条约定“1、定金：乙方于2014年3月23日向甲方支付定金人民币十万元整。2、首付款：乙方于过户前2个工作日内将首付款人民币二百七十七万元整以资金监管的方式支付甲方。3、还款解押：甲方应于2014年5月23日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2014年5月31日前办理完毕解除抵押登记手续。”合同签订后，蔡*向王**支付定金10万元。

庭审中，链家**有限公司职员雍**出庭作证，证明签订合同时关于首付款的问题，双方协商蔡*需要把自己房子卖掉之后给王**30万。链家**有限公司职员赵**出庭作证，证明房屋价款358万元，业主说房屋有抵押需要客户首付款来偿还，当时双方协商好抵押由客户来还。但当时客户手里没钱，需要把自己的房屋卖掉以后再把钱给业主来还解押，其余首付通过资金监管给付。庭审中被告王**提供短信记录，2014年8月2日原告蔡*给被告王**发短信“您的抵押是否还需要我的首付款，另外明天去看看房，量下大小，可否”。原告蔡*对短信真实性认可，证明目的不认可。法庭询问原告蔡*“根据交易习惯，卖房人很可能没有钱办解押，一般需要购房人提供首付款办理解押，你是否针对这一情况问过卖房人？”蔡*回答“不记得了，不记得是否说过拿首付款做解押”。

另查，该房屋现已由被告王**于2014年8月19日自行办理完解除抵押登记。

上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、房屋所有权证、短信记录、证人证言及当事人的陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，蔡*与王**签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告主张双方达成口头协议，由蔡*先行支付一笔首付款用于一次性付清剩余房贷。根据证人证言与双方当事人的短信记录，本院对被告主张双方达成口头协议予以采信。因此被告王**未在2014年5月31日前办理解押登记系原告蔡*未支付首付款所致，故原告主张被告违约并要求解除合同、双倍返还定金、由被告承担居间服务费没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告蔡*的全部诉讼请求。

案件受理费二千六百九十一元由原告蔡*负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十二月十七日