山东天**有限公司、吴**等案外人执行异议之诉民事判决书

审理经过

原告山东天**有限公司（简称天**公司）与被告吴**、被告山东**产开发公司（简称鲁**司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院依法组成合议庭于2015年10月19日、10月28日公开开庭审理了本案。原告天**公司的委托代理人许**、被告吴**的委托代理人刘**到庭参加了诉讼；被告鲁**司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

原告天*监理公司于2015年8月28日诉至本院称：原告与鲁**司早在2005年4月8日就签订了《售楼协议书》，约定鲁**司将其位于古楼街道办事处东昌西路鲁*综合楼第四层、第五层房产（建筑面积1832.22平方米）出售给原告。鲁**司于2007年8月将上述房产交付给原告，原告已向鲁**司付清全部房款，房产交付后，原告进行了装修并占有使用。2010年10月21日，鲁**司将鲁*综合楼第五层的房产过户到原告名下，第四层房产的过户登记手续原告一直在催办中。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，双方签订的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。根据最**法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，原告支付了房屋对价，并实际占有了所购房屋，原告购买房屋时另案诉讼还没发生，且所购房屋中的第五层已办理过户登记手续，第四层未办理过户登记是因鲁**司没有解除抵押，原告对此没有过错。综上，请求法院判决停止对聊城市东昌西路鲁*综合楼第四层房产的执行；诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告吴*顺辩称：一、涉案《售楼协议书》签订时不符合商品房预售的条件，亦缺少合同价款等主要条款，未能依法备案，故合同无效。二、天柱监理公司未付清房款。1.法院查封涉案房产后，鲁**司无权处分，其认可天柱监理公司代赵**偿还李**200万元折抵房款的行为违法。2.天柱监理公司代赵**偿还李**200万元，但该款并非鲁**司的借款，鲁**司认可该款折抵房款的行为的本质是恶意串通、严重损害答辩人的合法利益，故不能视为天柱监理公司已支付全部价款。三、天柱监理公司有过错。该公司签约时未审核是否符合预售条件；未签订合法的商品房预售合同，未督促鲁**司备案；未及时交清房款；未督促鲁**司协助办理过户手续。综上，涉案《售楼协议书》无效。天柱监理公司未按照《售楼协议书》付清房款，有很多过错，无权排除执行。请求法院驳**监理公司的诉讼请求。

被告鲁*公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。

诉讼中，原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：

证据1.聊城市中级人民法院（2015）执异字第40号执行裁定书一份，证明法院驳回原告异议并告知原告诉权。被告吴**对该证据予以认可。

证据2.2005年4月18日，原告与鲁**司签订的售楼协议书一份，证明鲁**司将鲁昌综合楼4层、5层，建筑面积约1500平方米销售给了原告，并约定了其他条款。被告吴*顺质证认为，售楼协议书没有约定楼房的价款、付款时间等，缺少合同的主要条款，且签约时不符合预售的条件，无法办理备案，所以该协议书无效。

证据3.原告向鲁**司支付购房款的证据一组，32笔共计金额7594255.5元，证明原告已经支付全部房款。包括：（1）2005年9月20日至2010年2月5日期间，鲁**司向原告开具的收款收据29张，总计金额4742759.5元。这与（2015）聊执异字第40号执行裁定书查明“自2005年9月20日到2010年2月5日，鲁**司共计收到天柱监理公司款项4742759.5元”一致。（2）2007年9月5日（六楼装修、空调）抵购房款结算手续一份，对应2007年鲁**司与原告签订的鲁昌综合楼六楼《建筑装饰工程协议书》一份、《中央空调设备安装工程合同书》（复印件）一份。证明原告与鲁**司经结算抵购房款451496元。（3）2007年10月20日（监理费）抵购房款结算手续一份，对应鲁**司与原告签订的《建设工程委托监理合同》四份。证明经结算抵购房款40万元。（4）2014年1月7日原告因担保为鲁**司向李**代偿100万元收据一张、100万元支票存根一张，2014年3月20日原告因担保为鲁**司向李**代偿100万元收据一张、100万元电子银行转账凭证一张，对应2010年9月鲁**司借据（复印件）四页计600万元、2012年6月8日担保承诺书一张。

对该组证据，被告吴*顺质证认为：1.29张收据不是发票。部分收据没有附银行汇款或转账的证据；部分现金付款的收据没有取款的证据；部分收据虽附银行转账凭证，但注明用途工程款，部分收据注明是交款，但没说明交款的用途；部分收据我方认可是交纳的房款，但是不能证明是涉案第四层房屋的房款。故29张收据不能证明是原告支付鲁**司的涉案楼房款。2.《建筑装饰工程协议书》的真实性无法确认，因鲁*综合楼6楼的产权属于鲁**司，原告与振兴建筑装饰安装有限公司签订该协议书没有依据；《中央空调设备安装工程合同书》是复印件，对其真实性不予认可，而且中央空调设备及安装应该是鲁**司的工程，原告与创新制冷工程有限公司签订该协议没有依据；对于451796元抵款协议的真实性不予认可，该证据没有鲁**司盖章，也没有6楼办公楼装修、空调安装的结算书，也没有原告向该两家公司的付款证据。3.对四份监理合同的真实性予以认可，对运河公园居住组团监理合同、投资数额和监理费不予认可，该证据中没有填写总投资数额，也就无从得出监理费的数额。对工程监理费抵扣房款不予认可。第一，该协议没有鲁**司的印章；第二，鲁*嘉明昌盛园监理费20.7万元和鲁*幸福家苑监理费10万元与监理合同约定不符；第三，该协议没有写明监理费冲抵哪一层的房款。4.对代偿收据等证据的真实性认可，但是对关联性有异议。原告没有提供证据证明钟*与李**的关系，对支票存根上的用途办公楼款不予认可。对原告提供的借据和担保承诺书、催款函，因其是复印件，其真实性无法确认，而且借据没有银行的支付凭证证明，因此对借据所载明的借款是否真实发生无法确认。另外，楼房的第四层抵押给银行，原告代赵**向李**偿还贷款200万元没有依据。

证据4.2010年9月15日原告与鲁**司签订的《协议书》一份，证明双方同意按3800元／平方米购买，但暂按3200元／平方米签订购房合同；2005年4月18日原告与鲁**司签订的《售楼协议书》一份，约定两层楼房约1500平方米，售楼价款按成本加费用，竣工后双方据实结算；涉案楼房的总房产证一份，证明1-6层面积5444.29平方米，平均每层面积907.38平方米。被告吴**对该组证据不予认可，认为购房合同及价款应以房管局备案的买卖合同为准，第五层已经过户，其价款应有发票和完税凭证证明。

证据5.2015年8月25日，鲁**司与原告房屋买卖付款情况的说明一份。证明付款、收款时未区分第四层、第五层，2010年10月第五层过户时，双方商议第四层房款付清，2014年3月原告担保代偿款200万元抵第五层房款。吴*顺质证认为：该说明没有鲁**司盖章，其内容与原告之前的陈述不符，亦与2014年3月20日李**和原告签订的协议不符；第四层已被法院查封，原告和鲁**司无权对该楼房进行处分；该说明是在（2015）聊执异字第40号执行裁定书作出之后出具，显然系双方恶意串通，与事实不符。

证据6.2008年1月23日鲁**司收取原告水电费的收据各一张，证明原告对第四层、第五屋房屋于此时实际使用。2014年7月7日鲁**司收取原告电费的收据一张，证明第四层、第五层此时仍由原告使用。2010年12月1日原告与邮政银行签订的《房屋租赁合同》一份，租期从2010年12月1日起至2018年8月31日止，证明原告将鲁*综合楼第四层租赁给邮政银行。该组证据证明涉案房屋由原告实际使用。吴*顺质证认为：对水电费收据的真实性不予认可，且无法证明支付的是否为涉案房产的水电费；原告没有提供租赁费发票，房屋租赁合同的真实性无法确认。

证据7.聊房权证古字第××号房产证一份，证明2009年8月28日，鲁*房产综合楼第四层办理了抵押，这是原告与鲁*公司没有办理过户登记的原因。被告吴**对该证据的真实性没有异议，认为原告未及时办理房产证的原因是房款未付清，如果在第二、三、四层抵押之前付清房款，即可过户。

本院查明

经审理查明：本院在审理吴*顺诉北京枫泉**有限公司、鲁**司、赵**、山东聊**限公司民间借贷纠纷一案中，于2011年3月19日保全查封了被执行人鲁**司证号为聊房权证古字第××号的房产一宗。该房产证登记的位于聊城市东昌西路的鲁昌综合楼1-6层房屋所有权人为鲁**司，他项权人工商银行聊**路支行对该楼第二、三、四层、他项权人吴*顺对该楼地下一层、第一层、他项权人李**对该楼第六层设定了抵押，其中，工商银行聊**路支行办理抵押登记的时间是2009年8月28日。2010年10月21日，该楼第五层房屋所有权转移到天**公司名下，天**公司取得了聊房权证古字第××号房产证，吴*顺向本院申请解除了对第五层房屋的查封。

上述民间借贷纠纷一案经山东**民法院二审审理，作出（2013）鲁*一终字第414号民事判决，本院依据该生效判决于2015年2月6日向鲁**司等被执行人发出执行通知书，责令其履行生效法律文书确定的义务。本案执行中，案外人天柱监理公司对本院查封的鲁*综合楼第四层房屋的执行提出异议。本院于2015年8月14日作出（2015）聊执异字第40号执行裁定，驳回了案外人天柱监理公司的执行异议。

又查明：2005年4月18日，鲁**司（甲方）与天柱监理公司（乙方）签订《售楼协议书》，约定：甲方将鲁*综合楼第四层、第五层出售给乙方，建筑面积约1500㎡；售楼价款按总成本竣工后据实结算；签订协议后开工十五日内，乙方支付三分之一的房款，同时提供办理按揭贷款手续，甲方协助办理按揭贷款，所得贷款由甲方建楼使用，乙方负担利息；工程应在2005年12月底竣工交由乙方装修。庭审中，天柱监理公司提交2010年9月15日其与鲁**司签订的《协议书》，约定天柱监理公司购鲁**司办公用房，同意按3800元／平方米购买，但为方便办理购房手续，暂按3200元／平方米签订购房合同。自2005年9月20日至2010年2月5日，鲁**司共计收到天柱监理公司款项4742759.5元。

天**公司主张除支付上述4742759.5元款项外，还通过以下方式支付了购房款：（一）经与鲁**司结算，以鲁*综合楼六楼装修款、空调款合计451496元抵购房款。其提交了2007年7月20日其与聊城市**有限公司签订的《中央空调设备安装工程合同书》及《补充合同》复印件各一份，约定合同总金额为281853元；提交2007年9月3日其与聊城市东**安装有限公司签订的《建筑装饰工程协议书》一份，协议书约定：“1、工程名称：山东天**有限公司办公楼装饰工程2、工程地点：东昌西路承包范围：六楼装饰工程办公楼4、工期：开工之日起30个工作日竣工；保修期一年7、工程拨款及结算：（1）结算方式：工程竣工后对工程量实际测量，人工费按35元／工日。材料价格应按甲方实际调查的价格为准进行结算。施工单位按人工费、材料费总和的10%计取所有费用”；提交由其盖章的打印内容为“山东天**有限公司经与‘聊城**产公司’协商，其六楼办公楼装修款、空调款合计451796.00元，由天**公司支付，该款抵天**公司购买鲁**公司综合楼房款。2007年9月5日”的书面材料一份，该材料中签有“情况属实赵**2007.9.10”。（二）经与鲁**司结算，以工程监理费40万元抵涉案购房款。其提交了与鲁**司签订的《建设工程委托监理合同》四份，以及由其盖章并签有“情况属实赵**2007.10.26”的书面材料一份，材料打印内容为：天**公司受鲁**司的委托，监理的鲁*综合楼（监理费3.8万元）、鲁*嘉明昌盛苑（监理费20.7万元）、鲁*运河人家（监理费5.5万元）、鲁*幸福家苑（监理费10万元）工程。以下工程监理费（总额40万元）经与鲁**司协商，该款项不再拨付，以充抵天**公司购买鲁**司综合楼房款。（三）2014年1月7日、3月20日其代鲁**司向李**还款共计200万元。执行异议中，天**公司主张其与鲁**司约定该款部分作为购买鲁*综合楼第四层房款；本案庭审中，其先是称200万元是抵第四层房款，没有抵第五层。后又以证据5即2015年8月25日关于房屋买卖付款情况的说明主张200万元抵第五层房款。被告吴**对原告的上述主张不予认可。

另查明：执行异议听证中，鲁**司称天柱监理公司未按合同付清房款。

再查明：天**公司占有使用了鲁昌综合楼部分房屋，自2008年1月23日起，天**公司向鲁**司交纳办公楼的水电费。2010年12月1日，天**公司与邮政**城市分行就鲁昌综合楼第四层签订了房屋租赁合同。

上述事实有原告、被告提交的证据、（2015）聊执异字第40号执行裁定书以及当事人陈述在卷佐证。

本院认为

本院认为：《最**法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告虽提交了《建筑装饰工程协议书》及《中央空调设备安装工程合同书》复印件，但未提交其确已支付涉案楼房装修款、空调款的证据，且由“赵**”签名的抵款手续未加盖**公司印章，被告吴**对该证据不予认可，原告亦未提交其他有效证据佐证其真实性。此外，《中央空调设备安装工程合同书》内容显示供方是为原告办公楼安装空调，不能证明原告是为鲁**司六楼办公楼安装空调；2007年9月3日，原告与聊城市东**安装有限公司签订了《建筑装饰工程协议书》，两天后即2007年9月5日，原告与“赵**”协商确定“六楼办公楼装修款、空调款合计451796.00元，由天柱监理公司支付，该款抵购房款”，而根据《建筑装饰工程协议书》的约定，此时装饰工程尚未完工，装修价款亦不能确定，故抵款协议内容明显与常理不符。原告主张以装修款、空调款合计451496元抵购房款证据不足，不予支持。

原告与鲁**司签订的四份监理合同均未约定监理费的具体数额或计算方式；抵款书面材料中“鲁*幸福家苑（监理费10万元）工程”无对应的监理合同印证，且吴**对“赵**”签名的以监理费抵购房款的书面材料不予认可，原告亦未提交其他有效证据佐证其真实性，故原告主张以工程监理费40万元抵涉案购房款，亦缺乏充分证据证明。

原告主张因其代鲁**司向李**还款200万元，2014年与鲁**司约定该款抵鲁昌综合楼第五层房款而不是第四层房款，第四层房款已付清。根据原告提交的证据3第（4）项证据即收据、担保承诺书等所载内容，原告是代赵**偿还借款，现无充分证据证明原告是代鲁**司偿还借款；另外，本院于2011年3月19日对鲁昌综合楼进行了查封，此后，鲁**司便无权对该房产进行处分。故原告主张2014年与鲁**司约定以上述200万元债权抵其欠鲁**司的房款，不能成立。退一步说，即使该债权能够抵鲁**司的房款，但抵第四层还是第五层的房款，原告的陈述前后不一致，且第五层房屋已于2010年10月21日转移登记至原告名下。因此，原告该项主张依据不足，现有证据尚不足以证明法院查封前，原告已将鲁昌综合楼第四层房款全部付清。

综上，本案经本院审判委员会讨论认为，涉案房屋登记在鲁**司名下，原告未提交充分证据证明法院查封前已付清涉案房屋价款，本院予以查封并无不当。原告的主张不符合《最**法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故对其诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百四十四条、第一百五十二条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告山东天**有限公司的诉讼请求。

案件受理费22800元，由原告山东天**有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院，并预交上诉案件受理费。上诉期届满后七日内未交纳上诉费用，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一六年三月十六日