王**与李*确认合同无效纠纷一审民事判决书

审理经过

原告王**与被告李*合同纠纷一案，本院受理后依法由代理审判员陆**担任审判长，与人民陪审员郭**、赵**组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王**及其委托代理人尹**、被告李*庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告王*欣诉称：2013年，原告欲购买北京市顺义区×山庄×幢×层×号的房屋，因原告当时尚不具备在京购房资格，后经朋友夏**介绍与被告认识，双方协商后一致同意由被告作为产权人代持原告所购房屋。2013年7月24日，原告购买了上述房屋，并向原房主赵*支付了购房款740万元，同时支付了购房税费439767.77元和中介费6万元。后赵*依照原告的要求将原告所购房屋过户到被告名下，由被告代为持有。房屋交付后一直由原告居住使用。但是，原告发现被告未经原告允许，擅自将代为持有的房屋多次进行借款抵押。因被告对外拖欠债务，其债权人随时可能对代持房屋作出不利于原告的处分。由于目前原告仍然没有购房资格，被告无法将房屋过户到原告名下，因此原告诉至法院，请求：1.确认原告与被告之间的房屋代持合同无效；2.判令被告返还原告购房款740万元；3.判令被告支付原告房屋过户的相关税费共计439767.77元；4.判令被告支付购房中介费6万元；5.案件受理费由被告负担。

被告辩称

被告李*辩称：原告诉状中所述的情况部分属实。对于原告的诉讼请求，我同意按照购房发票上的数额返还给原告购房款。另外，因为购房，以我的名义贷款120万元，我自己继续还贷。房屋装修部分与我无关。关于中介费和过户费、税费等我均同意给原告。

本院查明

经审理查明：

王**由于在北京无购买商品房的资格，因此经夏全义介绍与李*口头约定王**出资以李*的名义从赵**购买位于北京市顺义区×山庄×幢×层×号的独栋别墅（建筑面积为316.03平方米），并将房屋登记在李*名下，实际由王**居住使用。2013年7月24日，王**以李*的委托代理人的身份与赵*签订了《北京市存量房屋买卖合同》。双方在合同中约定房屋价款为740万元，该价格不包括依国家规定应当由赵*承担的税费。合同签订后，王**分别于2013年7月25日和2013年9月12日向赵*支付100万元和520万元购房款。赵*于2013年9月13日将涉诉房屋转移登记至李*名下。后李*与汇丰银行**北京分行签订《房地产抵押贷款合同》，以涉诉房屋作抵押贷款120万元，债务履行期限为228个月。2013年10月10日，汇丰银行**北京分行办理了涉诉房屋的抵押登记手续。2013年10月23日，汇丰银行**北京分行将120万元汇给赵*。王**自2013年11月开始至2014年12月底每月向李*在汇丰银行**北京分行的账户内汇入9676.57元，用于偿还上述贷款，共计汇款135471.98元。此外，王**向北京恒**纪有限公司支付涉诉房屋交易的中介费6万元，向赵*支付涉诉房屋的专项维修资金28823元，交纳地税130200元，按约定替赵*交纳个人所得税200570.12元、地税80174.65元。

涉诉房屋交付后，一直由王**居住使用。王**自行出资对涉诉房屋进行了装修和增建。李*办理涉诉房屋的所有权证书后未将证书交给王**。2014年3月20日，李*与苏**签订《房屋抵押（借款）合同》，以涉诉房屋作抵押向苏**借款350万元，并约定2014年6月19日之前还清。李*未将上述房屋抵押的情况告知王**。2014年12月，苏**以其与李*之间的借款合同经过了公证机关的公证且李*未按约定偿还贷款为由向本院申请执行。目前，该案正在执行过程中。

本案审理过程中，王**于2014年8月28日向本院提出财产保全的申请，要求对涉诉房屋予以查封，并提供北京嘉远**有限公司（组织机构代码：700235935）名下的位于北京市海淀区知春路108号1号楼506号的房屋作为担保。本院于2014年9月4日作出（2014）顺民初字第12999号民事裁定书，裁定将涉诉房屋以及担保的房屋予以查封，查封期限均为两年。

庭审中，王**以其目前仍没有购房资格为由请求法院确定双方口头约定的房屋代持合同无效，要求李*返还购房款、税费、中介费、专项维修资金，并增加一项诉讼请求，要求李*赔偿因增建和装修房屋造成的损失。李*认可合同无效，同意返还购房款、税费、中介费、专项维修资金，但不同意赔偿增建和装修的损失，理由是其并不知道增建和装修的情况，该部分损失与其无关。

根据王**的申请，本院委托北京国泰大**顾问有限公司（以下简称“评估公司”）对涉诉房屋（含装修及绿化）的现价值进行评估。2015年9月21日，评估公司出具评估报告书，评估结果为：涉诉房屋在2015年9月1日的房地产市场价为892.78万元（单价28250元／平方米）。评估报告同时声明该报告的使用有效期自报告提交之日起为一年；根据估价人员的实地查勘以及相关当事人的介绍，估价对象自建面积约为300平方米，自建房没有取得用地、建设相关手续，依据合法原则，本次评估中建筑面积以政府主管部门核发的《房屋所有权证》证载面积为准。王**支付评估费19800元。本院将评估报告书通过邮寄方式向李*送达，因李*在送达地址确认书中记载的电话一直处于关机状态，且住处无人，邮件被退回，李*未对评估报告发表任何质证意见。王**对评估报告有异议，申请评估公司对以下三个问题作出解释：第一，关于评估报告中提及的加建部分，由于交易对象尚未确定，会影响交易价格，也会造成申请人的损失，是否可以待交易完成后与买受人协商加建部分的价格？第二，评估报告第7页第二款第4条中“交易双方掌握必要的市场信息”具体指什么，第6条“不存在买者因特殊兴趣而基于追加出价”具体指什么？第三，评估价格中是否包含了装修的水电管路和固定设施？此外，王**认为鉴于评估公司未对装修及园林景观进行价值评估，应当委托造价咨询公司进行评估；评估报告中无法显示进行比较的房地产案例，评估价格明显低于同小区内类似房地产的市场价值。

2015年11月12日，评估公司对上述异议作出了回复，回复内容如下：第一，本次评估是为估价委托人审理确认合同无效纠纷案件提供价值参考而评估房地产市场价值，而非房地产买卖交易过程中的参考价值评估，是否可以与买受人协商加建部分价格在于双方交易过程的谈判等，但根据北京市关于房屋交易的相关要求，改建房屋过户交易前需对改建部分进行还原；第二，“交易双方掌握必要的市场信息”、“不存在买者因特殊兴趣而基于追加出价”是评估过程中确定市场价值的惯例设定，同时也是市场价值的定义；第三，本次评估是基于各项设备及其他基础设施可以正常使用的房地产价格，本次评估未对装修单独作出评估价格，仅仅考虑装修对于房地产价值的影响；第四，本次评估以我方估价人员的市场调查信息进行评估，并采用比较法和成本法进行测算，运用比较法求取估价对象在价值时点的房地产单价为29041元／平方米，运用成本法求取估价对象在价值时点的房地产单价为27458元／平方米，以两种方法的算术平均数作为估价对象的最终市场价值。王**对评估公司的上述回复内容仍有异议，因此申请鉴定人出庭。

经本院通知，评估公司的鉴定人于2015年11月27日出庭接受询问。鉴定人出庭费用1200元由王**支付。关于评估价格是否考虑了房屋的装修和绿化的问题，鉴定人称均已包括在评估价格之内，只是没有单独作出评估价格；关于评估价格是否考虑了院子的面积，鉴定人称涉诉房屋的所有权证上并没有记载院落的面积，申请人也没有院落的国有土地使用权证，因此评估时只参考涉诉小区内其他类似房屋的交易价格；关于评估时参考的交易房屋的具体位置，鉴定人称因涉及房主的隐私，不能提供。王**不认可鉴定人的陈述，理由如下：第一，评估公司未能提供参考交易房屋的具体位置，无法证明参照的是涉诉小区内与涉诉房屋类似的房屋，因此评估结果与实际价格不符；第二，现在的别墅都是以院落大小决定交易价格，但是评估公司参考的房屋都没有涉诉房屋的院落面积大，因此评估价格偏低；第三，涉诉房屋是豪华装修，装修的价值等同于毛坯房的价格，但是评估公司评估时没有实地考察参考的房屋和涉诉房屋装修的差别，因此评估价格偏低，实际涉诉房屋应当值1200万元。

庭审中，王**称其至今没有在北京购房的资格，无法将房屋过户至其名下，现李*未经其同意将房屋抵押给他人，且抵押权人已经申请执行，其与李*之间口头约定的房屋代持合同无法继续履行，因此要求确认口头达成的房屋代持合同无效。王**陈述的事由并不构成合同无效的法定事由，经本院释明，王**变更第一项诉讼请求，要求解除与李*之间口头达成的房屋代持合同；变更第二项诉讼请求，要求李*返还购房款620万元和按揭贷款135471.98元；坚持第三项和第四项诉讼请求；增加第五项诉讼请求，要求李*赔偿涉诉房屋装修和增值以及院内绿化的损失410万元，损失的计算依据是房屋现价值约1200万元。

上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、房地产抵押贷款合同、房屋抵押（借款）合同、银行转账记录、房屋交易税费发票、中介费收据、证明、评估报告以及本院庭审笔录等在案佐证。

本院认为

本院认为：

当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。本案中，王**出资借李*的名义购买了涉诉房屋，双方口头约定涉诉房屋由李*代持，但李*在持有涉诉房屋所有权证书期间未经王**同意将房屋抵押给他人。目前抵押权人已经申请执行，导致双方之间口头达成的房屋代持合同无法继续履行，现王**要求解除双方之间的房屋代持合同，有事实和法律依据，本院予以支持。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方之间的合同解除后，涉诉房屋即归李*所有，王**要求李*返还购房款、按揭贷款、税费、中介费、专项维修资金，李*表示同意，本院对此亦不持异议。因此对王**的第二项、第三项、第四项诉讼请求，本院均予以支持。王**在涉诉房屋居住期间自行出资对涉诉房屋进行装修，并做了院内绿化，现因为李*的原因导致王**无法继续使用涉诉房屋，王**有权要求李*赔偿合理的损失，因此对王**要求李*赔偿涉诉房屋装修、增值以及院内绿化的损失的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。李*以其对装修和绿化事宜不知情为由不同意赔偿损失，其辩称意见没有法律依据，本院不予采纳。王**对评估结果不认可，但评估公司已经对其所提出的异议进行了书面答复，并委派鉴定人出庭对其所提出的异议进行了合理的解释，因此本院对评估报告依法予以采信，并参考评估结果酌定损失的具体数额。对于王**未经政府相关部门批准自行增建所产生的损失，应当由王**自行承担。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告王**与被告李**二○一三年就涉诉房屋达成的口头代持合同予以解除；

二、被告李*返还原告王**购房款、按揭贷款、税费、中介费、专项维修资金共计六百八十三万五千二百三十九元七角五分，于本判决生效之日起七日内履行；

三、被告李*赔偿原告王**房屋装修、绿化、增值损失共计一百五十二万七千八百元，于本判决生效之日起七日内履行；

四、驳回原告王**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费八万七千四百一十一元，由原告王**负担一万七千零七十元（已交纳），由被告李*负担七万零三百四十一元，于本判决生效之日起七日内交纳。

评估费二万一千元，由被告李*负担，于*判决生效之日起七日内交纳。

保全费五千元，由被告李*负担，于*判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十二月二十二日