王**与中国建**限公司大连西岗支行房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

原审原告王**与原审被告中国建**限公司大连西岗支行（以下简称建行）、大连银**有限公司（以下简称银**司）房屋买卖合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2014年2月9日作出（2012）甘民初字第4203号民事裁定，王**不服该裁定，向本院提起上诉。本院于2014年7月14日作出（2014）大民二终字第00860号民事裁定，撤销一审裁定，指令一审法院审理本案。王**在一审法院重审本案期间撤回了对银**司的起诉。一审法院重审本案后，于2015年4月9日作出（2014）甘审民初字第85号民事判决。王**不服该判决，上诉至本院。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原告王**一审诉称：2001年9月14日，原告与案**泰公司签订商品房买卖合同，合同约定王**购买其开发的#号房屋一套，面积为130.84平方米，总房款为281，306.00元，合同约定首付款为总房款的30%，余款70%以银行按揭的方式贷款，2002年9月13日，原告与建行以及银**司签订了商品房抵押贷款合同，合同约定王**借款用于购买银**司开发的案涉红旗花园#号房屋，并且在该合同第9条第2款中，被告承诺代办房屋所有权证及他项权证，并负有妥善保管的责任。签订完抵押贷款合同当日原告王**向建行缴纳了办理房屋所有权证所需的契税等相关费用，建行承诺为原告王**办理相关的产权证书，但是被告收到上述款项后，在2005年6月13日才为王**向税务机关缴纳了契税，致使房屋权证至今没有办理下来，另外银**司于2004年歇业，被工商局吊销营业执照，现已不具备办理房屋产权证的条件。故请求判令：1.被告继续为原告办理大连市甘井子区红旗花园#号房屋产权证；2.被告赔偿原告损失191，400.00元（自2002年10月25日至2011年10月25日按总房款281，306.00元×年利率7.56%）。

一审被告辩称

被告建行一审辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，原告与被告之间并不存在委托代理关系，原告所主张的贷款合同第9条第2款的约定以及代收代缴费用单所列的各项费用不足以证明原、被告之间存在委托代理合同关系。第二，案涉房屋所有权证的办理机关并不是建行，而是房地产管理部门，在一审中建行已经与当时的审判法官及原告到房地产主管部门大连市房地产交易市场，向有关负责人询问了具体情况，有关负责人就案涉房屋不能办证的原因也作出了说明，从相关负责人的解释中可以看出案涉房屋不能办证的原因并非缘于被告，而是政府相关行政指令所致。第三，原告第二项诉讼请求没有任何法律依据，不应得到支持。贷款合同中并没有约定建行对原告无法办理房证而承担相关违约责任。另外，关于代办房屋所有权证和他项权证的相关费用并不是由建行收取，根据代收代缴费用单下面第二条所列，是借款人同意建行委托相关部门代办抵押和产权手续，因此建行并未收取手续费，而是由相关中介收取代办费用，因此建行不应承担违约责任。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2001年9月13日，原告向银**司预交购房款85，300.00元。2001年9月19日（原告签字时间为2001年9月14日），原告与银**司签订《商品房买卖合同》，约定，原告购买银**司司开发的位于大连市甘井子区红旗花园#号房屋一套，建筑面积130.84平方米，房屋价格为2150元／平方米，总价款281，306.00元，首付款30%，余款70%为按揭贷款。合同还约定，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起2日内将买受人已付房价款退还给买受人，并赔偿买受人损失。

2002年9月13日，原告（借款人，乙方）与银**司（保证人，丙方）及被告建行（贷款银行，甲方）签订了商品房抵押贷款合同，约定乙方向甲方借款人民币196，000.00元，用于购买丙方开发的甘井子区红旗花园#号商品房，借款期限20年，即从2002年9月20日起至2022年9月19日止。贷款自甲方划到乙方帐户之日起计息，按月利率4.2‰计算。乙方委托甲方在办理房屋抵押登记获得登记部门认同（甲方确定认同标准）之日起的二个营业日内，将全部贷款连同乙方存入的自筹资金，以乙方购房款款项用转帐方式划至丙方的销售商品房存款户。乙方以购买的商品房作为本合同项下借款抵押担保，甲、乙、丙三方应向房地产登记部门办理房地产抵押登记，抵押期限自2002年9月20日起至所有贷款本息还清日止。丙方对乙方在甲方的贷款承担抵押物担保以外的连带保证责任。甲方代办房屋所有权证及他项权证并负有妥善保管的责任，乙方贷款本息全部偿还后由甲方退还乙方。上述合同内容于签订当日经大连市公证处公证。

2002年9月12日，被告建行向原告发出《楼宇按揭贷款业务代收代缴费用单》，通知原告预缴合同公证费、抵押登记费、交易费、契税、保险费、房屋所有权登记费、他项权利登记费、代办手续费、测绘费、保险单印花税等税费合计8130元。

2005年6月13日，大连平**询服务公司代原告向地税局房地产交易市场税务所缴纳了契税4，219.59元。

案涉房屋因政策原因至今未能办理产权证书。

一审法院认为

一审法院认为：本案原告王**与被告建行之间所签订的系商品房抵押贷款合同，被告建行就该合同承担向原告给付借款的义务，向原告支付借款后，被告建行就已经对合同义务履行完毕。关于原、被告合同中“甲方代办房屋所有权证及他项权证并负有妥善保管的责任”的约定，原告认为，该约定构成其对银行办理房产证的委托，现原告无法取得案涉房屋的产权证，系被告过错所致，应由被告承担继续办证及赔偿损失的责任。而被告则主张，其仅代收原告办证费用并转交给办证机构，其与原告之间并不存在办理房证的委托代理关系，原告无法取得案涉房屋产权证书系因政策原因所致，被告对此不应承担责任。对于原、被告的上述争议，一审法院认为，原、被告合同中“甲方代办房屋所有权证及他项权证并负有妥善保管的责任”的约定符合银行在从事商品房抵押贷款业务活动中的一般行业惯例，即在办理贷款合同的同时，银行向借款人代收抵押房屋办理产权证时的相关费用，转交第三方中介机构，其目的在于，一是为了防止因借款人怠于交纳各项税费而延迟房产证的办理，致使银行不能及时进行抵押登记，抵押权无法实现，二是为了使银行可以在借款还清前保管房产证和他项权证，从而避免出现在银行不知情的情况下发生抵押房屋的转让和再行抵押等情形。而银行本身并非代办房产证的中介机构，也不具备作为接受委托从事代办证件的业务基础。因此，原、被告合同中关于“甲方代办房屋所有权证及他项权证并负有妥善保管的责任”的约定并不是原、被告之间所形成的关于办理案涉房屋产权证的委托合同，被告建行代收原告的办证费用，已交付代办机构大连平**询服务公司，被告建行也并未基于该项约定额外收取原告的委托费用，其不负有保证为原告办理房屋产权证的合同义务。另外，因原告未能提供证据证实，在代收及向中介机构转交原告的各项办证税费的过程中，被告存在过错行为，并由此导致原告无法取得案涉房屋的产权证，因此，对于原告所主张的未能办理房屋产权证书所产生的损失，被告不应承担赔偿责任。

综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、第三百九十六条、第三百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：驳回原告王**的诉讼请求。案件受理费4387元，其他费用50元，公告费900元，合计5337元，由原告负担。

上诉人诉称

王**上诉的理由及请求是：第一，案涉商品房抵押贷款合同约定关于抵押贷款权利义务，但同时又约定建行承诺为王**代办房屋产权证，并妥善保管。该条款不违反法律和行政法规，是当事人真实意思表示，合法有效，双方形成委托法律关系。第二，建行未在合理期间内为王**办理产权证，且未将不能办证情况及时告知王**。待王**得知此情况时，银**司已被吊销营业执照，此时，王**已无法通过退房来保护自身合法权益。造成这一后果完全是因建行未及时告知王**案涉房屋不能办理产权证，建行应当承担责任。第三，案外人周**晚于王**购买案涉房屋的时间购买了案涉房屋所在楼宇第三层的房屋，但却于2002年8月取得产权证。且从税务局于2005年6月才收到案涉房屋契税可知，建行于2005年6月才开始为王**办理产权证，导致王**丧失办证时机。据此，请求撤销一审判决，改判支持王**一审全部诉请。

被上诉人辩称

建行二审答辩认为：服从一审判决。

本院查明

本院经审理查明：一审法院认定事实属实。

本院补充查明：2013年5月13日，一审法院组织本案双方当事人至大连市房地产交易登记中心调查了解案涉房屋办理产权证的相关情况。一审法院制作了调查笔录，且双方当事人在笔录中签字确认，该调查笔录载明：大连市房地产交易登记中心相关负责人员表示，案涉小区的土地仍为集体土地，2004年以前，小产权房有几个项目，陆续办理了产权证。本案涉及小区作为一个达标小区，从1999年陆续办理手续，2003年《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》颁布施行，此后，政策收紧，小产权房就停止办理相关产权手续；2004年，有部分群众开始信访，政府相关部门也一直协调该问题，因为政府曾允许案涉小区办理了产权登记，故想要解决楼上办、楼下没办，左楼办、右楼没办的问题。

本院所确认的上述事实，有调查笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和审查，可以采信。

本院认为

本院认为：综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为如下两点：第一，建行是否应继续为王**办理案涉房屋产权证；第二，建行是否应赔偿王**逾期办理房屋产权证损失191，400.00元。

针对第一项争议焦点，建行是否应继续为王**办理案涉房屋产权证一节，本院认为，虽然案涉房屋所在小区其他业主曾办理了房屋产权证书，但一审法院已组织本案双方当事人至大连市房地产交易登记中心调查了解了案涉房屋办理产权证的相关情况，据双方当事人已签字确认的调查笔录记载，案涉房屋所在小区的土地仍为集体土地，案涉房屋属“小产权房”，现已停止办理房屋产权手续。即依据相关规定，案涉房屋现不具备办理产权登记的条件，王**就现在不具备办证条件的房屋诉请建行继续办证，无充分的事实及法律依据，一审驳回王**要求建行继续办理产权证的诉请，并无不当，本院予以维持。

针对第二项争议焦点，建行是否应赔偿王**逾期办理房屋产权证损失191，400.00元一节，本院认为，根据《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王**在本案中诉请建行赔偿191，400.00元损失，其就应举证证明建行逾期办证给其造成的实际损失为其诉请的191，400.00元。对此，王**在二审期间表示因王**与建行签订的贷款合同中约定，王**在执行该合同期间，未按期还款，建行对王**逾期本息按日利率万分之2.1计收罚息，根据对等原则，建行亦应按购房款日万分之2.1的标准赔偿王**逾期办证的损失191，400.00元。但逾期偿还贷款的损失与逾期办理产权证的损失不具有对等性，且并非同一法律关系，故王**依据对等原则要求建行赔偿191，400.00元损失是没有充分的事实及法律依据的。又因经本院询问，王**表示因逾期办证，其未能再次转让案涉房屋，因而向购买案涉房屋的买房人赔偿了3万余元违约金，但其表示买房人未出具收条，且其亦表示现在也找不到该买房人了。据此，在王**未能提供充分证据证明逾期办证给其造成的实际损失数额的情况下，一审驳回王**要求建行赔偿191，400.00元损失的诉请，并无不当，本院予以维持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4387元（王**预交），由王**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月三十日