赵**等与张**等确认合同无效纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人赵**、张**、张**、张**、张**、张**、张**因与被上诉人张**、北京威**有限公司（以下简称威嘉力公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第33833号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2015年3月18日受理后，依法组成由法官张**担任审判长，法官申**、禹**参加的合议庭，对本案进行了审理本案现已审理终结。

一审原告诉称

赵**等七人在一审中诉称：张**与胡**系夫妻关系，二人生育长子张**、次子张**、三子张**、长女张**、二女张**。张**与赵**系夫妻关系，二人生育张**、张**、张**。张**于1985年7月8日死亡，胡**于2006年11月21日死亡，张**于2007年5月5日死亡。1993年，张**户口迁至湖北省，赵**等七人、张**及胡**均是北京市朝阳区小*村农民。此时的胡**独居小*村17号。1993年拆迁时，长子张**、次子张**、三子张**、二女张**均被拆迁安置了各自的房屋。胡**在被拆迁时被安置在朝阳区育慧里二区3号楼1门101室（以下称101号房屋），并签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》。胡**死亡后，赵**等七人与张**在继承分配胡**101号房屋时出现纠纷，并诉至一审法院。在诉讼中赵**等七人才得知张**以自己的名字签订上述合同并办理了房产证。该合同属于以合法形式掩盖非法目的，而且以欺诈手段订立合同，在签订买卖合同时必须提供原始拆迁协议原件，而张**没有拆迁安置协议，张**欺骗了合同相对方威**公司，该合同还违反了法律强制性规定，张**不属于北京**农转居人员购买安置住房实施方案中规定的售房范围和售房对象。张**与威**公司签订的合同损害了其他继承人对于101号房屋的继承份额，违反了继承法的强制性规定。故起诉请求：确认张**与威**公司于2003年5月19日签订的《朝阳区育慧里二区（小*）农转居人员购房合同书》无效。

一审被告辩称

张**在一审中辩称：赵**等七人的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定。赵**等七人要求确认无效的合同双方是威嘉力公司与张**，赵**等七人不是合同的相对人，无权主张他人签订的合同无效。赵**等七人与本案没有直接利害关系，101号房屋是公房房改售房，在售房之前是张**作为承租人租赁的公房，2003年之后出台政策，该公房卖给了张**。本案赵**等七人没有与胡**共同居住的事实，没有共居关系，不是公房的共居人。赵**等七人不是公房的承租人，没有租赁关系。在买卖合同签订之前胡**不享有101号房屋的所有权，胡**从来没有对该房屋享有过所有权，物权应以登记为准，赵**等七人无权继承101号房屋。赵**等七人要求确认合同无效没有理由。张**的5个子女中除了张**户口迁到湖北省外，其他4个子女在拆迁时都是小营村的农民。赵**等七人在2011年起诉继承纠纷时起诉状称2011年2月向房管部门查询已得知房产登记在张**名下。但在胡**生前从来没有人向张**主张过权利。要求确认合同无效应属于胡**的权利。在胡**生前没有行使，现赵**等七人没有权利起诉要求确认合同无效。如果判决诉争合同无效，判决结果在事实上无法履行，合同无效的结果相互返还，需要恢复成公房租赁关系，涉及北京市教育系统小**建办公室。张**确实不持有胡**的拆迁安置协议原件，但房屋购买程序并非赵**等七人所称一定提供拆迁安置协议原件，张**的拆迁安置房已由他人购得。赵**等七人所称的欺诈属于合同可撤销、可变更的情形，应在一年内行使撤销权，并不属于合同无效的情形。朝**转居人员购买安置住房实施方案不属于法律、行政法规。张**签订合同的时间是2003年，当时胡**还健在，胡**本人已经对自己的权利进行了处置，而继承应从胡**死亡时开始，不存在侵犯其他继承人合法权利的事实。赵**等七人没有证据证明涉案合同存在无效的情形。

被上诉人辩称

威**公司在一审中未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。

一审法院经审理查明：

张**与胡**系夫妻关系，二人生育长子张**、次子张**、三子张**、长女张**、二女张**。张**与赵**系夫妻关系，二人生育张**、张**、张**。张**于1985年7月8日死亡，胡**于2006年11月21日死亡，张**于2007年5月5日死亡。张**婚后搬至湖北省，户口亦迁至湖北省，其他赵**等七人、张**及胡**均是北京市朝阳区小营村村民。

胡**原居住在朝阳区小营村17号院，后因该地区拆迁，1993年7月30日，胡**作为被拆迁人（乙方）与北京市教育系统小**建办公室（以下称联建办）作为拆迁人（甲方）签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，约定：甲方因建设需要对乙方使用的房屋进行拆迁，乙方在拆迁范围内有房屋4间，建筑面积55.73平米，甲方给乙方直接安置“小营3-1-101”房屋2间（即101号房屋），建筑面积60.1平米。张**代理胡**在该协议上签字。

2003年5月19日，张**作为乙方（购房人）与北京**发展公司作为甲方签订《朝阳区育慧里二区（小*）农转居人员购房合同书》，约定：乙方向甲方购买101号房屋，二居室，建筑面积59.75平米，购房款14541.91元，根据规定对不欠房租户在购安置房时给予奖励，退还已交房租金额的1.2倍，实付购房款10091.37元。2003年7月4日，张**登记为101号房屋所有权人。北京**发展公司的名称于2009年7月16日变更为威嘉力公司。

张**提交张**作为承租方（乙方）与联建办作为出租方（甲方）于1993年10月7日签订的《公有住宅租赁合同》，该合同约定张**承租101号房屋，月租金23.55元。赵**等七人对该份租赁合同的真实性不认可。

赵**等七人称，张**签订的《公有住宅租赁合同》落款日期是1993年10月7日，胡**的拆迁安置协议是1993年7月30日，正常情况下这两份合同应该是同一天签订。张**在1993年7月30日曾经代胡**签订过一份承租人是胡**的租赁协议，和拆迁安置协议一起给了胡**，后来再也没见过。101号房屋1993年交房后，开始是胡**一人居住。两年后，张**爱人下岗说经济困难，跟其他子女商量说想搬到胡**处居住，将自己的房屋出租。其他子女同意后，张**搬到101号房屋居住直至胡**去世，胡**去世后张**继续占用该房屋。其他子女一直不知道张**以自己的名义承租了101号房屋，并以自己的名义购买了该房屋。原来101号房屋的承租人是胡**，2008年胡**去世后张**说过为了交暖气费把承租人改成了张**的名字，但具体改没改，什么时候改的，其他子女并不清楚。我们没有和张**商量过签订公房租赁合同一事，胡**有能力交纳公房租金和供暖费。2003年胡**已经糊涂了，不知道用张**的名义签订了购房合同。

张**称，101号房屋从交房后就是胡**和张**一起居住。该房屋本来应该用胡**的名字签订公房租赁合同，但当时胡**没钱，无法报销供暖费，而张**当时没房，如果用张**的名字签订公房租赁合同可以报销供暖费，其他子女名下都有房，所以胡**征求了其他人的意见后，自愿用张**的名字签订了公房租赁合同。当时胡**身体很好，头脑清楚，胡**和子女们说谁养她谁承租她的房屋，几个子女都清楚，谁陪着老人过101号房屋就用谁的名义签订公房租赁合同。该房屋在张**之前没有签订过租赁合同，如果张**代胡**签订过租赁合同，此后如果没有胡**同意，张**无法再签订另外一份租赁合同。2003年签订买卖合同时张**明确跟胡**说过用张**的名字购买101号房屋，胡**同意。胡**是文盲不识字，所以无法提供书面证据证明胡**知情且同意一事。所有子女都同意张**陪着胡**在101号房屋居住，该房屋肯定需要有人承租，如果不签订租赁合同无法居住在该房屋内，胡**在该房屋内生活的一切花销都是张**负担的，胡**是个很精明的人，她不可能不知道101号房屋有无签订公房租赁合同以及以谁的名义签订的。胡**是从2005年下半年开始糊涂的。

赵**等七人提交张**、张**、张**的《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》、《朝阳区育慧里二区（小*）农转居人员购房合同书》、《公有住宅租赁合同》、房屋产权证，证明拆迁安置房屋的办证流程是先签订拆迁安置协议，然后签订公房承租合同，之后签订购房合同，最后办理房产证。

本院查明

威嘉力公司未到庭进行质证。

一审法院认为：现有证据表明，在101号房屋签订购房合同时，张**是该房屋承租人，胡**并非该房屋承租人。赵**等七人虽对张**持有的《公有住宅租赁合同》不认可，但未能提交反证，一审法院对该租赁合同的真实性予以采信。威嘉力公司与该公房的承租人张**签订购房合同符合惯例，赵**等七人亦认可购房流程是先签订公房租赁合同。对于公房承租人为何是张**而不是胡**一节，此问题属公房承租权争议，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。胡**于1993年拆迁安置在101号房屋，直至2003年签订购房合同，在长达10年的时间内，胡**应当知道其居住101号房屋需签订公房租赁合同并交纳租金、供暖费。在此期间胡**与张**长期在101号房屋共同生活，根据生活常识，对于101号房屋承租人是张**，租金和供暖费以张**的名义交纳并报销一事，胡**不知情的可能性很小，赵**等七人未举证证明胡**生前曾对此提出异议。现尚无证据证明101号房屋系胡**遗产，赵**等七人并非101号房屋的承租人，亦非拆迁安置人，其以张**签订的购房合同损害其利益为由要求确认该合同无效没有依据。赵**等七人未举证证明张**签订的购房合同存在其他法定的无效事由，其起诉要求确认该合同无效的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。

综上，判决：驳回赵**等七人的诉讼请求。

赵**等七人不服一审判决，向本院提起上诉，请求适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定改判确认合同无效。其上诉请求及理由为：一审法院审查事实不清，101号房屋是胡**的拆迁安置房，胡**死亡后该房应作为遗产由其子女共同继承；张**不是胡**生前共居人，其《公有住宅租赁合同》不真实；101号房屋的租金和供暖费是其他子女出资、张**交纳的，且胡**有存款也可以自己支付。

张**服从一审法院判决。

威嘉力公司经公告合法送达判决书后，未在法定期间提起上诉，视为同意一审法院判决。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

上述事实，有《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》、《公有住宅租赁合同》、房屋产权证、收据及各方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

首先，赵**等七人称101号房屋属于胡**遗产，应由继承人共同继承，但未提供有效证据予以证明。其次，赵**等七人亦未提供充分证据证明其七人在胡**生前是101号房屋的共同居住人，对该房屋享有权益。现胡**已经死亡，一审法院在赵**等七人不能提供反证的情况下对张**提供的《公有住宅租赁合同》和交费收据等证据真实性予以采信，并无不当。赵**等七人认为张**与威**公司签订的《朝阳区育慧里二区（小*）农转居人员购房合同书》违反我国继承法相关规定，应属无效合同，无事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费70元、公告费560元，均由赵**、张**、张**、张**、张**、张**、张**负担（已交纳）。

二审案件受理费70元，公告费300元，均由赵**、张**、张**、张**、张**、张**、张**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月二十日