张**与王**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**因与被上诉人王**、原审第三人北京链**有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第18662号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

张**在一审法院起诉称：2013年1月17日，我与王**的委托代理人彭*在链**司的居间服务介绍下签署了《北京市存量房房屋买卖合同》，约定我购买王**1702号房屋，房屋总价3567545元。同时签订了《居间服务合同》，约定由我支付居间服务费。2013年3月11日，我与王**签订补充协议，约定了付款、办理公证、违约责任等事项。现我已如约支付购房定金15万元、居间服务费76285.99元，并于3月12日到银行将购房款3513965元存入许*名下，密码由王**设定、管理。3月15日，我与王**到公证处办理公证，但王**拒绝在公证书上签字，拒绝履行合同约定义务，导致合同无法继续履行。因王**拒绝履行合同义务，已构成根本违约，我有权解除合同，故我起诉，要求解除双方之间房屋买卖合同、王**向我返还购房款15万元、支付违约金713509元、支付居间服务费76285.99元。

一审被告辩称

王**在一审法院答辩称：双方在办理委托公证时，我发现张**没有购买二套房屋的资质，不存在我不同意出售房屋的情况。我同意解除合同，不同意张**其他诉讼请求。

链**司在一审法院述称：张**的诉讼请求与我公司无关。

一审法院查明

一审法院经审理查明：1702号房屋的所有权人登记在王*联名下。

2013年1月17日，张**作为买受人、王**作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》。双方约定：出卖人出售1702号房屋，房屋建筑面积113.69平方米；该房屋成交价格为228万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1187545元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人；买受人可以在签订本合同的同时支付定金30万元；自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

合同签订后，张**于2013年1月18日给付王**15万元。

2013年1月17日，王**、张**、链**司签订《居间服务合同》，约定由张**承担居间代理费62416元。2013年2月18日，张**给付***司76285.99元。

2013年3月11日，王**（甲方）、张**（乙方）、链**司（丙方）签订《补充协议》。约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为3567545元；乙方于2013年1月18日向甲方支付定金15万元，该定金视为首付款的一部分；甲方应于2013年3月19日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2013年3月19日前办理完毕解除抵押登记手续；乙方于2013年3月15日前将首付款1467545元支付甲方，剩余房款210万元于2013年3月19日前支付；甲乙双方同意，应在甲方解除抵押登记手续办理完毕后5个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续；如甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；如乙方提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；如本协议于买卖合同约定不一致，以本协议为准；其他约定：1、甲乙双方协商于2013年3月12日前往浙江**行营业部以乙方指定人员许*名义开卡并存入3417545元，该银行密码由甲方设定保管；2、该房屋的买卖委托公证书需办理到乙方指定人员陈*（×××）名下，3月15日前办理完；3、该房屋的买卖委托公证书事项中约定附加有权代理办理房屋抵押登记手续及解除抵押登记手续条款，由乙方来完成公证事项，甲方陪同签字；如做不出上述附加项公证视同乙方违约，甲方不退还乙方已支付的定金并不追究总房款20%的违约赔偿；4、合同的约定时效任何一方逾期视同根本违约，须向对方支付按照总房价的20%的违约金，丙方的居间服务费由违约方承担；5、补充协议中还款时效由甲乙双方共同完成，解除抵押手续由乙方完成。

2013年3月13日，张**向许*的银行账户内打入690万元。审理中，张**、王**均主张双方就买卖1702号、1701号二套房屋签订了购房合同，690万元为该二套房屋的购房款。

2013年3月14日，张**、王**、链**司至公证机关，后双方未办理买卖房屋的委托公证手续。

审理中，张**主张双方签约时，已告知王**，其欲将名下已有房屋出售，出售后即具备购买二套房屋的资质，如没有出售，张**将以前妻的名义购买其中一套房屋，但在办理委托公证手续时，王**提出不同意出售房屋。

王**主张双方签约时，其对张**不具备购买二套房屋资质的情况不知情；双方在办理委托公证手续时，王**询问何时能办理房屋过户手续，张**回答不能确定准确时间，此时王**方得知张**不具备购买1701号、1702号二套房屋的资质，加之张**有迟延支付购房款的违约行为，故王**未办理委托公证手续，并主张双方之间买卖合同已于当日解除。

链**司主张双方签约时没有谈到张**购房资质一事；办理委托公证手续时，王**提出可直接为张**办理房屋过户手续，不需要通过委托代理办理，但因张**不具备购买二套房屋的资质，故双方商量未果。

另查，张**非本市户籍居民，系单身。2011年2月15日，北京市人民政府发布《关于贯彻落实国**公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（以下简称“京十五条”），其中规定：已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房；居民家庭已拥有住房包括已经完成房屋产权登记的住房和已进行网上签约但尚未完成产权登记的住房。

审理中，经法院查询张**名下房屋权属信息情况，显示：张**于2012年5月25日就购买3A-057号房屋已进行了网上签约，但未进行过户；张**于2012年9月17日取得2502号房屋的产权证。

审理中，经张**申请，法院作出查封、冻结、扣押王*联名下价值939794.99元财产的裁定。

一审法院查明上述事实，有相关书证、双方当事人陈述等在案为证。

一审法院审理后认为：张**与王**之间的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。张**作为房屋买卖合同的买受人，应对其自身是否具备履行合同的能力与资格尽到必要的审查与注意义务。根据“京十五条”的规定，张**在签订房屋买卖合同时不具备购房资格，无法按照补充协议约定的期限办理产权过户手续，双方之间的房屋买卖合同应予解除。王**主张双方之间房屋买卖合同于2013年3月14日解除，对此法院予以确认。张**主张购房时，其已告知王**自身不具备购房资质，但未向法院举证，故法院不予采信。因双方合同未能履行系因张**原因导致，故张**无权要求王**返还购房定金15万元。张**要求王**支付违约金、居间服务费，缺乏依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、确认张**与王**之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及张**与王**、第三人北京链**有限公司签订的《补充协议》于二○一三年三月十四日解除。二、驳回张**其他诉讼请求。

一审法院判决后，张**不服，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原审法院判决第二项，改判王**向张**返还定金150000元，判决王**支付张**违约金713509元，判决王**向张**支付居间服务费76285.99元，判决王**承担本案的诉讼费和保全费。理由是：1、是否具有购房资格并非一成不变，张**有时间处理手中房产从而及时取得购房资格，一审法院根据“京十五条”规定认定张**签订合同时不具备购房资格，无法按照补充协议约定的期限办理产权过户手续系认定错误；2、张**在签约时就其购房资格问题已经告知王**；3、王**拒绝履行办理买卖委托公证的义务，导致合同无法继续履行，应为违约，一审法院对张**的该项诉求不予支持错误。

被上诉人辩称

王**同意一审法院判决，不认可张**的上诉请求和理由。

链**司认为上诉人的请求与其无关，其公司没有意见。但在法院询问中，链**司表示其公司店长刘**明确告知过王**，张**在签约时不具备购房资格，涉案两套房屋其中一套要过户到张**指定的人名下，另一套要在张**名下的房屋过户之后再办理权属移转登记手续，所以三方约定将过户日期约定为签约之后的150日之内，且张**非北京户籍，明显不具备同时购买两套房屋的资格。

本院查明

本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：张**与王**之间的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。

北京市关于房屋限购的政策出台后，房屋买卖中标的房屋不能如约及时过户给买方，可能影响卖方的购房资格，将对卖方利益产生重大影响。本案中，根据相关政策及查明事实，2013年3月14日张**仍不具备购房资格，而双方协议的约定房屋过户的日期已经十分临近，可以预期双方将无法按照约定的期限办理产权过户手续。因此，王**在2013年3月14日获知张**无购房资格后，解除双方之间的房屋买卖合同，有事实及法律依据。一审法院对合同解除及合同解除时间的认定正确。

基于双方房屋买卖合同系因张**一方原因无法继续履行，一审法院对张**要求王**退还定金、承担违约金及支付居间服务费的诉求不予支持正确。

张**主张其签约时已经告知王**其不具备购房资格，并告知其解决方案，但其并未提供充分有效的证据予以证明，本院不予采信。链**司二审陈述与一审陈述不一致，本院无法采信。

综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费13434元，由张**负担（其中6717元已交纳，另6717元于本判决生效后7日内交纳）。

保全费5000元，由张**负担（已交纳）。

二审案件受理费13434元，由张**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年五月十九日