北京**修理厂、朱**与李**租赁合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人北京兴顺发汽车修理厂、朱**因租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2015）房民初字第08280号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。

一审原告诉称

2015年5月，李**起诉至原审法院称：我与北京兴*发汽车修理厂（下称兴*发汽修厂）于2009年5月10日签订《承租兴*汽修厂协议书》，合同中约定：兴*发汽修厂向我出租位于房山区×××东侧汽修厂用于汽车维修使用，并向我提供营业证照等，以北京市房山区兴*汽车修理站（现更名为兴*发汽修厂）的名义及资质对外经营，租期35年，从2009年8月1日起至2044年7月30日止，每年的租金5万元。我依约已支付朱**租金25万元，并先后投资巨款建设厂房、购买机器设备、招聘人员用于修理厂的经营等。2013年9月，修理厂变更了名称，但作为投资人的朱**拒绝配合我进行修理厂在银行名称的变更，导致与我合作的保险公司无法将业务款项转入修理厂的银行帐户，致使修理厂的主要业务中断。2013年10月18日到2013年12月6日，朱**之子刘**先后三次纠集多人强迫我搬离修理厂，并书面通知了我，要求解除《承租兴*汽修厂协议书》并返还营业执照，期间均发生冲突并报警。兴*发汽修厂、朱**的行为属于严重违约行为并致使我无法正常经营，导致我遭受重大损失（工人及我的社保无法交纳，并无法正常交纳国家税款），故诉至法院，请求判令：1、解除《承租兴*汽修厂协议书》；2、兴*发汽修厂赔偿我扩建房屋造价费用损失以及土建、装修残值损失1157500.55元；3、兴*发汽修厂自2013年11月1日起至判决生效之日每月按71819.345元的标准赔偿我修理业务的经营损失；4、兴*发汽修厂自2014年2月起至判决生效之日每月按37142.85元的标准赔偿我保险业务损失；5、兴*发汽修厂返还我租金50000元；6、朱**对我上述损失承担无限连带赔偿责任；7、本案诉讼费（包括评估费）由兴*发汽修厂及朱**承担。

兴顺发汽修厂、朱**答辩并反诉称：首先，对李**要求的解除合同，我方同意解除合同，但解除合同的原因是李**未经兴顺发汽修厂、朱**同意擅自将李**的厂房转租给第三方马**，本案无论定性为租赁合同纠纷还是承包租赁合同纠纷，依照法律李**的擅自转租行为兴顺发汽修厂、朱**都依法享有解除权。第二，李**其他的诉讼请求，没有事实和法律依据。本案的起因是因李**非法转租的行为，兴顺发汽修厂、朱**不存在任何的过错。李**违法建房并未征得兴顺发汽修厂、朱**的同意，未取得合法批示，对兴顺发汽修厂、朱**没有形成合法的利益，反而形成非法的利益因此要求恢复原状。协议内虽然约定可以自建房屋但应是合法的房屋，现李**所建房屋是不符合合同约定的，是没有约束力的，故请求法院驳回李**其它的诉讼请求。第三，2012年9月8日李**在未经兴顺发汽修厂、朱**许可情况下将该厂院及房屋转租给第三人马**，且李**租赁期间内未经相关部门批准在厂内私建办公用房及随属设备等，现已经琉璃河镇政府确认为违法建设，并规定自行拆除，其它建筑没有相关部门的任何审批手续，现仍在调查之中，也应认定为违章建筑。李**的行为违反了租赁协议的约定侵犯了兴顺发汽修厂及朱**的合法权益，故提起反诉，反诉请求：1、请求法院判令解除兴顺发汽修厂与李**于2009年5月10日签订的《承租兴顺汽修厂协议书》。2、要求李**交回朱**营业执照正副本各一份、税务登记证正副本各一份、组织机构代码证书2个、组织机构代码证集成电路（IC卡）1个、数字证书一个、代理网上申报服务卡1张、发票领购证1本、公章、财务章及北京汽车维修业专用发票一本等相关手续。3、请求法院判令李**立即将违章建筑拆除，将厂内恢复原状并腾退。4、要求李**支付自2014年8月1日起至其腾退出该厂院止的租金。

一审法院查明

原审法院经审理于2015年11月判决：一、李**与北京**修理厂二○○九年五月十日签订的《承租兴顺汽修厂协议书》无效；二、北京**修理厂、朱**于判决生效后三十日内赔偿李**装饰装修、改扩建费用七十四万九千三百八十元一角；三、李**于判决生效后六十日内腾退北京**修理厂内的全部房屋及其它设施、设备，并将与北京**修理厂有关的营业执照正副本各一份、税务登记证正副本各一份、组织机构代码证书二个、组织机构代码证集成电路（IC卡）一个、数字证书一个、代理网上申报服务卡一张、发票领购证一本、公章、财务章、代码章、北京汽车维修业专用发票等相关手续一并返还给朱**；四、驳回李**、北京**修理厂、朱**的其它诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，兴顺发汽修厂、朱**不服，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原判第一、二、四项，改判李**按照协议约定租金标准支付自2014年8月1日起至其腾退出该厂院止的房屋土地占有使用费。

李**同意原判。

本院认为

本院经审理认为：本案中，兴顺发汽修厂与李**签订的《承租兴顺汽修厂协议书》约定兴顺发汽修厂将“汽修厂”租给李**，李**系承租“汽修厂”，兴顺发汽修厂提供给李**使用的不仅包括兴顺发汽修厂的厂房、兴顺发汽修厂的院内场地使用权，还包括兴顺发汽修厂经营所需的营业执照、组织机构代码证、发票领购证、公章、财务章等手续，且诉讼中双方当事人均认可兴顺发汽修厂系将企业的经营权承包给李**，双方就《承租兴顺汽修厂协议书》所形成的法律关系是承包经营合同关系，《承租兴顺汽修厂协议书》所约定的租金包括李**使用厂房、土地以及企业证照手续的承包费，是承包企业经营权的租金，因此，李**并非单纯地从兴顺发汽修厂处租赁厂房，或者使用兴顺发汽修厂的营业执照经营，兴顺发汽修厂是将企业营业执照及作为兴顺发汽修厂经营场所的厂房、场地交付李**的同时，也将兴顺发汽修厂的生产经营权交给李**，李**向兴顺发汽修厂支付费用，故兴顺发汽修厂与李**之间的法律关系性质应认定为企业承包经营合同关系，并非租赁合同关系，李**以租赁合同纠纷为由起诉、兴顺发汽修厂及朱**以租赁合同纠纷为由提出反诉不符合民事诉讼法规定的起诉条件，均应予驳回，当事人可以另行解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百五十四条第一款第（三）项、第一百七十条第一款第（二）项及《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，本院裁定如下：

二审裁判结果

一、撤销北京市房山区人民法院（2015）房民初字第08280号民事判决；

二、驳回李**之起诉；

三、驳回北京兴顺发汽车修理厂、朱**之反诉。

本裁定为终审裁定。

裁判日期

二〇一六年三月三十日