徐**与谭**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人徐**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌*初字第5387号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

徐**在原审法院诉称：2013年4月4日，徐**、谭**签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定：徐**将自己位于北京市昌平区601号卖与谭**。后谭**为徐**写明，在该合同正常履行的条件下，谭**自愿向徐**买卖房屋事宜给付补贴款人民币三万元，后谭**迟迟不肯兑现，徐**无奈诉至人民法院，请求法院判令：1、谭**给付徐**补贴款人民币3万元；2、谭**按照双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定的违约责任，按成交价格的每日万分之五向徐**支付违约金（自2013年11月21日起至实际给付之日止）；3、诉讼费用由谭**承担。

一审被告辩称

谭**在原审法院辩称：徐**陈述内容不客观不真实，谭**不同意徐**的诉讼请求，因徐**违约造成了谭**的经济损失，所以提起了反诉。过户当日谭**确实写了个东西，但是有前提是徐**要按原合同及双方签订的补充协议执行谭**才会给这3万元，但是徐**没有按照约定进行交房，所以我们不同意支付3万元。

第三人北京麦**限公司（以下简称麦田经纪公司）辩称：双方的纠纷主要是在3万元上，双方确实没有按照约定的时间交房，但具体的交房时间不记得了，所以只能以双方提供的证据为主。

谭**在原审法院提起反诉：双方于2013年3月20日在麦田经纪公司居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定徐**将自己位于北京市昌平区601号卖给谭**，房屋总价人民币215万元整。谭**按照约定支付定金2万元后，于2013年4月23日支付房款58万元，2013年10月25日过户当日支付10万元，但在过户前，徐**在得知北京房价上涨后，徐**就坐地向谭**提出房价卖少了，要涨价20万，并威胁谭**如不涨价钱就不将房屋卖给谭**，谭**听说徐**涨价并威胁不将房子卖给谭**，加上谭**老婆急需此房子生孩子，好话说尽，后经麦田经纪公司多次努力调解劝说后，由麦田经纪公司给徐**2万，谭**被逼无奈答应，如徐**按照房屋买卖合同过户、交房，谭**也可以支付3万元，但实际情况是徐**在银行经理通知其面签时，徐**仍以各种理由拒绝到场配合银行工作，这导致谭**贷款直到2013年10月17日才完成。在交房时一直拖延交房，合同第5条还约定徐**应于办理完房屋所有权转移登记手续后3日内将该房屋交付买受人，同时双方在2013年10月25日签订的补充协议第3条再次重申徐**应于2013年10月30日办理房屋交接，但徐**不信守约定，在交房到期时不顾谭**爱人即将临产危急时刻，恶意拖延拒绝交房，后经过麦田房产中介公司多次催促徐**才于2013年11月21日将涉案房屋交给谭**。这期间谭**因为装修、搬家多次租车将材料运输到房屋地点，但都是因为徐**拒绝开门，而产生了运输误工等经济损失。因徐**违约行为谭**不得已继续在外租房居住，其违约行为给谭**及家人造成巨大的精神压力和经济损失，所以徐**根据《北京市存量房屋买卖合同》第10条应向谭**支付逾期交房违约金。综上所述，徐**不按合同约定履行合同，利用谭**爱人怀孕在身，急需房子生产，就图谋恶意涨价，这属于趁人之危和严重违约行为，违反了《合同法》的规定，给谭**造成巨大经济损失。故向法院提出反诉，请求法院判令：1、徐**支付逾期交房违约金23650元；2、徐**赔偿谭**装修搬家运费损失1500元；3、由徐**承担本案诉讼费用。

针对反诉，徐**在原审法院辩称：我们是在2013年11月18日才见到谭**打给我们的钱，谭**依据什么让我们10月份搬家？进账单上写的很清楚是11月18日，我们21日早起就给谭**腾房了。谭**说银行同意给你们贷款，我们就得把房子给腾出来这不现实，我们得见到钱才能腾房，而且我们得看人的信誉，得看到银行贷款，所以我们不存在没有按时交房的问题。

第三人麦田经纪公司在原审法院辩称：合同中确实约定了交房时间是办理完房屋所有权转移登记后三日，谭**也确实按约定支付了购房款，具体的放款时间我不清楚，还是以双方的证据为主。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年4月4日，徐**（出卖人）与谭**（买受人）经麦田经纪公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将位于北京市昌平区601号房屋出售给买受人，房屋成交价格为215万元，买受人在签订合同时支付定金2万元，签约当日付1万元，剩余1万元于2013年4月6日付清；双方应于2013年9月10日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款金额为155万元；买受人以自行交接的方式于2013年4月20日支付出卖人购房款58万元；出卖人应于办理完该房屋所有权转移登记手续后3日内将该房屋交付买受人。合同第十条约定“双方应按约定履行义务，若逾期履行，自逾期之日起违约方按本合同约定成交价格的每日万分之五向守约方支付逾期违约金，如遇税费调整还应赔偿守约方多缴纳的税费，合同继续履行，自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除本合同。”2013年10月25日，徐**（甲方）与谭**（乙方）签订《补充协议》，约定乙方向银行申请贷款金额变更为145万元，此笔款项将在房本过户完毕，并做完抵押登记出他项权利证后，由银行自行放款至甲方账户上；甲乙双方约定于2013年10月30日办理房屋及配套家具家电设施交接。房屋交接之前的物业费、供暖费、水电费等相关费用均由甲方承担，房屋交接后，乙方承担上述费用；本协议作为《北京市存量房屋买卖合同》的附件，与该合同具有同等的法律效力，本协议约定与《北京市存量房屋买卖合同》不一致的，以本协议为准。2013年10月25日，谭**出具欠条，内容为“今约定于徐**回龙观房产过户至谭**名下，并在谭**入住该房子后向徐**进行补贴人民币叁万元整，前提为该交易一切按原合同执行”。

合同签订后，谭**向徐**支付定金2万元。谭**于2013年4月23日向徐**支付购房首付款58万元，于2013年10月25日支付购房款10万元。2013年11月18日，145万元贷款款项转至徐**账户。2013年11月21日，徐**向谭**交付房屋。

庭审中，双方均认可于2013年10月25日办理过户手续。徐*庆称因谭**未支付剩余购房款，故未将房屋交付给谭**。谭**称银行于2013年10月17日同意放贷，并称通知了徐*庆，徐*庆称并未向其告知批准贷款的情况。徐*庆称其主张的违约金包括未按照合同约定支付58万元的违约金及未支付3万元的违约金。谭**称双方口头就首付款支付时间进行了变更，但没有证据证明。

上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、进账单、收据、房屋交接清单、欠条及当事人的陈述等证据在案佐证。

原审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，徐**与谭**签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同约定谭**应于2013年4月20日支付首付款，但谭**于2013年4月23日支付，故谭**构成违约，应依据合同约定承担相应的违约责任。谭**称双方变更了付款时间，但未提交证据予以证明，故谭**的主张法院不予采信。房屋买卖合同及补充协议均对房屋交付时间予以约定，但均未对贷款款项的支付期限予以明确约定，且谭**也未举证证明其告知了徐**银行同意放贷的情况，因此，依据权利义务对等原则，徐**在未收到全部购房款之前，其对谭**关于交付房屋的要求享有相应的抗辩权，故谭**主张徐**未依约交付房屋构成违约并承担违约责任以及支付装修搬家运费损失的诉求，法院不予支持。谭**出具的欠条中写明向徐**支付3万元补贴款的前提为交易一切按合同执行，因徐**未在合同约定的期限向谭**交付房屋，故谭**支付该笔款项的条件未成就，故徐**要求谭**支付3万元并承担未支付上述款项的违约责任的诉求，于法无据，法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、谭**于本判决生效之日起十日内给付***违约金三千二百二十五元；二、驳回徐**的其他诉讼请求；三、驳回谭**的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

徐**不服原审法院的判决，向本院提起上诉，请求本院撤销原审判决第二项，改判谭**支付其3万，并以3万为基数支付利息。徐**的上诉理由是原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、谭**未及时交纳首付款，违约在先；二、原审法院认定谭**未交付全款前，我有权不交付房屋；三、谭**在交房确认单上签字，应视为徐**履行了合同约定的交房义务。

谭**同意原审法院的判决，不同意徐**上诉请求。

麦田经纪公司对本案不发表意见。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：徐**与谭**签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。谭**出具的欠条应当视为谭**附条件的单方承诺，在徐**按约定履行房屋买卖合同及补充协议的义务时，谭**支付一定的价款。徐**未在合同约定的期限向谭**交付房屋，欠条所附条件未成就，谭**不必支付徐**相应的价款。徐**的上诉理由均无法律依据，本院不予采信。徐**的上诉请求不能成立，本院不予支持。

综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费六百三十一元，由徐**负担五百六十一元（已交纳），由谭**负担七十元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费二百一十四元由谭**负担（已交纳）。

二审案件受理费八百四十五元，由徐**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月三日