中国农**城区支行与北京**限公司、刘**借款合同纠纷案

审理经过

上诉人中国农**城区支行（以下简称农业银行西城区支行）因与被上诉人北京**限公司（以下简称建**公司）、原审被告刘国立借款合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2008）西*初字第3541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年2月26日受理后，依法组成由法官李**担任审判长，法官姚明、法官蒋*参加的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

农业**区支行在一审中起诉称：2004年9月29日，农业**区支行与刘**签订了《个人住房按揭合同》，合同约定农业**区支行向刘**提供贷款人民币3240000元，期限20年，还款方式为等额本息按月还款，由建**公司承担连带保证责任。合同签订后，农业**区支行依约发放了贷款，但是刘**自2007年4月20日起没有按约清偿贷款，严重违反了合同约定，建**公司亦未承担相应的保证责任。为维护农业**区支行的合法权益，特起诉到法院，请求法院：1、判令提前解除农业**区支行与刘**、建**公司签订的《个人住房按揭合同》；2、判令刘**给付截止至2008年2月20日的借款本金3007514.08元，利息190151.42元，罚息2232.8元，复利5022.05，合计3204920.35元；3、判令建**公司对上述款项承担连带保证责任；4、判令农业**区支行对刘**名下的位于北京市朝阳区东大桥路8号1楼1812室的房屋享有优先受偿权；本案律师费、诉讼费由刘**、建**公司承担。

农业银行西城区支行向一审法院提交以下证据予以证明：证据一、个人住房按揭合同；证据二、借款借据；证据三、欠款清单。

一审被告辩称

刘**在一审中答辩称：认可欠款事实，愿尽快还款。

建**公司在一审中答辩称：1、从事实上，建**公司提供的是阶段性保证，由于农业银行西城区支行的原因，才没有办妥相关手续。合同中约定，建**公司提供阶段性保证，农业银行西城区支行与刘国立存在债权债务关系，根据相关材料规定，当债务人的房屋产权证下发后，由债务人提供物保，建**公司即退出保证关系。农业银行西城区支行一直怠于办理房屋抵押登记手续，致使建**公司解除担保责任的条件一直未成就。2、从合同法的规定来看，农业银行西城区支行的行为属于不正当的阻却条件成就的行为，应当视为条件已成就。从担保法和物权法的规定看，既有物的担保又有人的担保，应当先就债务人提供的物的担保实现债权。农业银行西城区支行应当及时办理房屋抵押登记手续。保证人应当在债务人的物的担保的范围不再承担责任，而本案中未能及时提供债务人的物的担保的责任在于农业银行西城区支行。农业银行西城区支行可以进行抵押登记但却没有，是不诚信的行为。综上，建**公司承担的只是阶段性保证，不应当再承担保证责任。

农业银行西城区支行向一审法院提交以下证据予以证明：证据一、住房按揭合作协议；证据二、房屋所有权证、移交记录单、国有土地使用证移交记录单。

经一审法院庭审质证，双方当事人对农业银行西城区支行提交的上述证据以及建**公司提交的上述证据的真实性、合法性均无异议，一审法院予以确认。

一审法院查明

一审法院审理查明：2004年9月29日，农业**区支行与刘**签订了《个人住房按揭合同》，合同约定农业**区支行向刘**提供贷款人民币3240000元，期限20年，还款方式为等额本息按月还款，由建**公司承担连带保证责任。合同签订后，农业**区支行依约发放了贷款，但是刘**自2007年4月20日起没有按约清偿贷款，严重违反了合同约定，建**公司亦未承担相应的保证责任。上述事实，有双方当事人提交的上述证据和当事人陈述意见在案佐证。

一审法院判决认定：农业**区支行与刘**及建**公司签订贷款合同约定，建**公司为刘**在本案贷款合同项下的全部债务提供阶段性保证，担保期限为自本合同生效之日起至刘**办理完毕产权证及抵押物登记手续，并将抵押物的抵押登记证明交予农业**区支行之日止。贷款合同同时还约定，刘**授权农业**区支行办理财产的抵押登记手续；在建**公司协助刘**取得抵押物的房屋所有权证和土地使用证后，立即将前述权利证书交予农业**区支行，由农业**区支行代表刘**向房地产抵押登记机关办理房地产登记手续。建**公司依约将上述权利证书交予农业**区支行，但是农业**区支行未提交充分证据证明，系由于刘**和建**公司的原因导致其无法办理抵押登记手续，故应认定农业**区支行怠于行使权利，由此产生的不利后果应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条之规定判决：一、解除农业**区支行与刘**签订的《个人住房按揭合同》；二、刘**给付农业**区支行截止至二○○八年二月二十日的借款本金三百万零七千五百一十四元零八分，罚息二千二百三十二元八角，复利五千零二十二元零五分；三、驳回农业**区支行的其他诉讼请求。（如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。）

上诉人诉称

农业银行西城区支行不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1、按揭合同约定办理抵押登记的条款是选择性的约定，在合同实际履行过程中，刘**并未向农业银行西城区支行出具《授权委托书》委托农业银行西城区支行办理抵押登记，所以刘**与农业银行西城区支行之间不存在代理关系。即使刘**向农业银行西城区支行出具了办理抵押登记所需的《授权委托书》，该行为也应属无效，因为这是对抵押权人代理抵押人办理抵押登记的约定。2、农业银行西城区支行在接收到建**公司移交的刘**名下的《房屋所有权证》后，及时将其移交给了刘**的代理方的工作人员用以办理抵押登记，一审法院对这一事实未予以认定。3、本案中刘**名下的房屋已于2005年12月23日被北京**人民法院查封，故一审法院关于农业银行西城区支行怠于行使权利的认定无从谈起。4、一审法院适用合同法中关于附条件的合同的约定审理本案，是适用法律错误。5、根据《个人住房按揭合同》第十条第5项以及第一条释义第4项的约定，在抵押登记尚未完成的情况下农业银行西城区支行仍对刘**名下的该房屋享有优先受偿权。故请求：撤销一审判决，依法改判支持农业银行西城区支行一审诉讼请求。

被上诉人辩称

建**公司服从一审法院判决，其针对农业银行西城区支行的上诉理由答辩称：建**公司承担的是阶段性担保。在建**公司协助刘**取得房屋所有权证和土地使用权证后，立即将上述权利证书交给农业银行西城区支行，但农业银行西城区支行未按照约定办理相关抵押物的抵押登记，其处于自身利益考虑延误抵押登记的办理，所产生的不利后果应当由其自己承担。

刘**在二审中未答辩。

本院查明

本院二审期间依法补充查明以下事实：农业**区支行（甲方）与刘**（乙方）、建**公司（丙方）于2004年9月29日签订的《个人住房按揭合同》第一条释义约定：“按揭：乙方向丙方购买商品房，并以该房产及其权益作为抵押物向甲方申请贷款的行为。”第八条甲方义务约定：“2、核收和保管与抵押物有关的所有权证明文件和其他文件。”第十条房产抵押约定：“1、抵押担保范围：借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息以及律师代理费、抵押物处置费、过户费等甲方实现抵押权的一切费用。2、抵押登记（预登记）：（1）乙方出具《授权委托书》委托甲方或甲乙双方共同以本合同、购房合同以及其他有关房地产所有权证明文件在有权受理的房地产管理机关办理预购商品房和商品房的抵押预登记或抵押登记手续。（2）抵押的房地产所有权证明文件、抵押登记的《他项权利证书》及其他有关文件须交予甲方收执和保管。”第十一条丙方义务：“丙方承诺，自本合同签订之日起，至乙方取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交甲方收执之日止，对乙方所欠甲方的全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其它相关费用承担连带保证责任。”农业**区支行认可，建**公司协助刘**办理本案房产的所有权证明和土地使用权证后，将上述权利证书交给农业**区支行，农业**区支行将权利证书交给刘**一方。

本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为：首先，《个人住房按揭合同》第十一条约定，在刘**取得房产证书、办妥抵押登记并将有关抵押文件交农业银行西城区支行之日止的期间内，建**公司对贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任。故应认定，建**公司承担的保证责任为阶段性的保证责任。其次，建**公司已经协助办理刘**房产的权利证书，并移交农业银行西城区支行，故应认定，建**公司与办理房产抵押登记相关的附随义务已经履行完毕。第三，农业银行西城区支行确认其收到了建**公司向其移交的本案房产的权利证书，但未按照合同约定核收、保管，而是将权利证书交给刘**一方。对此本院认为：虽然办理本案房产抵押登记须农业银行西城区支行和刘**共同作为，但建**公司承诺在抵押登记办理完毕前对农业银行西城区支行的债权提供保证担保，包含基于对农业银行西城区支行积极作为的合理信赖。在房产证以及土地使用权证已经办理并移交农业银行西城区支行后，农业银行西城区支行不能证明其在合理期间内积极作为的事实，且未合理保管以上权利证书，未遵循诚实信用原则全面履行其义务。并且，根据该合同第一条关于按揭的约定，本院认为，在取得房产证以及土地使用权证后设定担保物权，是对该合同中按揭贷款担保的本义解释，即在贷款全部清偿前，债权人对限制债务人取得物权的全部权能负有义务，系农业银行西城区支行对建**公司承诺内容之一，现农业银行西城区支行将合同约定作为办理抵押登记的权利凭证交于债务人持有，则未履行其以上义务，对于农业银行西城区支行要求建**公司在由此导致延长期间内承担保证责任的诉讼请求，本院不予支持。关于农业银行西城区支行提出该房产具有限制设定抵押的情形，因其未提交能够支持其该项上诉理由的证据，故本院对其该项上诉理由不予采信。关于农业银行西城区支行提出的对本案房产享有优先受偿权的上诉请求，本院认为，因其该项请求的理由为行使对抵押物的优先受偿权，而涉案房产并未办理抵押登记，故其上诉理由不能成立。

综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费三万二千四百三十九元，由刘**负担（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费三万二千四百三十九元，由中国农**城区支行负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○○九年五月二十一日