许*与陶**等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人许*因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌*初字第09178号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人许*之委托代理人何**、侯**，被上诉人陶**、陶小慈之委托代理人陶**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

许*在原审法院起诉称：2013年11月11日，许*与陶*在北京鑫**限责任公司居间介绍下签订北京市存量房屋买卖合同，约定许*购买陶*所有的位于北京市昌平区501室房屋，房价款为人民币315万元整。合同签订后，许*按照合同约定履行了自己的付款义务，双方在2014年1月6日共同向房屋权属登记部门申请办理了房屋权属转移的登记手续。2014年1月6日，在办理过户手续的当天，陶*向许*收取了土地出让金31947元后据为己有，该笔款项的收取没有合法依据应予返还许*。合同约定陶*应当在过户后20日（2014年1月26日）内将该房屋交付许*，但是陶**、陶**拖延至2014年2月27日才交付房屋，且户口迁出的时间也迟延构成违约，因此，陶**、陶**应当承担按总房价款日万分之三计算的合同违约金。许*曾经在2014年2月17日将陶*作为被告诉至昌**法院，诉争案由为房屋买卖合同纠纷，在法院审理期间审判法官通过调取证据查明了陶*在2013年12月29日死亡的事实，故应将继承人陶**、陶**作为被告，依法追究其应当承担的法律责任。现许*诉至法院，请求：1、判令陶**、陶**支付合同违约金30240元；2、判令陶**、陶**返还收取的土地出让金31947元；合计62187元3、诉讼费由陶**、陶**承担。

一审被告辩称

陶**、陶**在原审法院答辩称：许*完全属于恶意拖延收房，所以我不同意许*诉讼请求，事实理由同我提交的反诉状，我的反诉状中陈述了过程，我依法提起反诉。

陶**、陶**在原审法院反诉称：2013年11月11日，陶*与许*签订房屋买卖合同，约定许*购买反诉人之父陶*所有的位于北京市昌平区501室房屋。反诉人于今年元月26日按照合同约定向许*代理人许**交房，许拒绝收房，并甩手而去。陶**、陶**便要求中介鑫尊地产配合协调双方办理交房手续，被中介拒绝。在此情况下，陶**、陶**不得不在元月28日昌**建委紧急投诉中介，要求其配合双方立即办好房屋交房手续，昌**建委市场科联系中介要求其协调双方办好房屋交房手续，但中介负责人称其员工已放假，且许已离京回河南，故年前已无法协调双方办好房屋交房手续了。陶**、陶**一直等到元月30日才离京。春节后，陶**、陶**便与中介负责人张*联系，张*于2月17日起草了一份“房屋交付要求”发到双方的邮箱，要求双方最晚于2月28日办理交房手续，我当日便签字后发回张的邮箱，但许*一直不予理睬，我只好按照中介要求2月25日再次回京交房，但许**到2月27日上午10时半才签字同意“房屋交付”要求，双方在当天2月27日下午办妥了房屋交付手续，次日我即办妥了户口迁出手续。3月2日我回到海南，我回到海南没几天便收到昌**法院电话，得知许*在2月17日将我父亲及我诉至法院，我只能在3月27日乘火车返京应诉，4月10日我出庭应诉，审判长告知许*我父亲去世的情况要求许*撤诉被拒，许表示如被驳，将起诉继承人。4月18日我收到昌平区人民法院驳回许*起诉的裁定。4月23日我回海南，五月份我收到一中院电话得知许*不服昌平区人民法院驳回许*起诉我父亲的裁定提起上诉。7月1日我返京准备许*起诉继承人之诉。另外，合同中约定，双方税费全部由买受人交纳，但买受人未按合同约定交纳全部税费，而是串通中介签订阴阳合同，偷漏国家税费，现在中介将因为此阴阳合同被查处，许*也应该立即按合同约定补交国家全部税费。而且因为许*未按合同约定缴纳全部税费，也违反了合同约定，陶**、陶**保留继续进一步追究许*违约责任的权利。还有土地出让金系政府退还陶**、陶**。综合上述事实，陶**、陶**认为，买方明显属于恶意拖延收房，其目的是预谋进行恶意诉讼，其后果是造成陶**千里迢迢往返奔波，造成陶**时间、精力、金钱的损失，也浪费了宝贵的诉讼资源。故提出反诉，请求：1、请求法院判令许*赔偿误工费、差旅费13791.5元；2、判令许*立即按照合同约定补交国家全部税费；3、判令许*承担本案的全部诉讼费用。

许*针对陶**、陶**的反诉答辩称：第一，陶**、陶**反诉不符合客观事实，具体意见质证中发表。第二，反诉请求不属于本案争议的事实，与本案无关联性。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年11月11日，陶*（出卖人、甲方）与许*（买受人、乙方）签订一份《北京市房屋买卖合同》，其中陶*由陶**代理，许*由许**代理，约定：出卖人所售房屋坐落在昌平区501室，双方约定的房屋总价款为315万元。关于房屋的交付，约定出卖人应当在过户后20日内将该房屋交付给买受人。关于税、费相关规定，约定为买受人应当承担的税费为营业税、教育费附加、城建税、契税、土地出让金或土地收益，买受人愿意承担出卖人应当承担的税费。因政策变化或约定不明等因素导致交纳的税费，由买受人交纳。关于户口迁出，如该房屋已登记户口的，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起三十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。第九条违约责任约定。买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行。合同第十四条约定：此房土地出让金或综合地价款由买方代出卖人代交，全部退款归出卖人所有，其票据归出卖人所有。签订合同后，双方于2014年1月7日办理了上述房屋的所有权转移登记手续，2014年2月27日办理了房屋交接，陶*的户口于2014年2月28日迁出上述房屋。2014年1月6日，陶**出具《收条》一份，内容是：今收土地出让金31947元整。

在合同履行过程中，许*与陶知的法定代理人陶**因房屋交接发生争议，未能在合同约定的时间交接房屋。陶**与许*的代理人许**签署一份《房屋交付要求》，内容是：1、房屋出卖人陶知的法定代理人陶**，最晚于2014年2月28日办理物业交接和房屋交付手续；2、物业费、取暖费、有线电视费用，以2014年1月26日为结算日，之后由房屋买受人许*承担，其他水、电、燃气费用以实际使用费用进行结算；3、双方各自承担差旅费、误工费；4、房屋交付当日，买受人许*将陶知名下的全部缴税及土地出让金票据暂存在居间人处，出卖人陶知户口迁出当日，居间人将票据交还出卖人。其后陶**于2014年2月17日签字，许**于2014年2月27日上午10点半签字，并注明：陶**如果在2014年2月27日下午四点之前按合同约定交付房屋，同意上述内容。房屋物业暂存款600元，暂存在居间人处。

另查，许*与陶*签订的《北京市房屋买卖合同》网签合同约定的房屋交易价格为184.51万元，许*以陶*的名义交纳了经济适用住房和住宅合作社住房购房满5年的上市补缴土地收益共计152563元。陶*曾于2006年11月30日交纳诉争房屋的土地出让金总计31947元。

再查，2013年11月6日，北京**民法院作出（2013）昌民特字第13703号民事判决书，查明：陶知的妻子和父母均已去世，陶**、陶小慈系陶知之子女，该判决依法确定陶**为陶知的监护人。后陶知于2013年12月29日因病死亡。

原审法院认定以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、房屋所有权证书、《房屋交付要求》、《收条》、北京市昌平区住房和城乡建设委员会信访事项答复意见书、土地出让金专用收据、上市补缴土地收益缴款书、（2013）昌*特字第13703号民事判决书、（2014）昌*初字第3651号民事裁定书、（2014）一中民终字第04939号民事裁定书及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。

一审法院认为

原审法院判决认为：依法成立的买卖合同受法律保护，双方当事人应当按约定全面履行各自的义务。本案中，许*与陶*签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同系合法有效。双方当事人均应按照合同之约定履行各自的主要义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。许*的委托代理人许**与陶**签订的《房屋交付要求》亦属双方的真实意思表示，系合法有效。根据《房屋交付要求》的约定，许*与陶**就房屋交付及迁户口的时间均做了变更。陶*去世后，其应享有的合同权利、义务由其法定继承人陶**、陶**依法继承。现许*主张陶**、陶**延期交房及延期迁户口构成违约要求支付违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。关于土地出让金一节，因双方在《北京市存量房屋买卖合同》中约定由买方代交，故许*要求返还一节，不予支持。关于陶**、陶**要求许*赔偿赴京应诉的误工费、差旅费一节，于法无据，不予支持。关于陶**、陶**要求许*按合同约定补交国家全部税费一节，应由相关行政机关依法处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第七十七条及《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、第三十三条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）许*的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）陶**、陶**的反诉请求。

上诉人诉称

许*不服原判，上诉至本院。要求二审法院撤销原判第一项，维持原判第二项；依法改判支持许*的全部起诉请求。上诉理由为：1、原审法院对于延期迁出户口不构成违约的事实认定错误，合同对户口迁出有约定，原审法院认定对方没有违约是错误的。2、对于房屋交付中没有对违约条款进行任何变更，房屋交付中所记载的内容只涉及房屋交付时间，并未对其他进行变更，也没有放弃对其追究责任的意思表示。3、对方没有权利将土地出让金据为己有，对方应当返还该款项。4、原审法院程序存在瑕疵，原审法院在已经查明陶知去世，其相应权利义务应由继承人继承，但原审法院并未对继承人的范围进行查实。5、陶**隐瞒陶知死亡的事实，对方逾期交房的事实确凿，应当予以认定。

陶**、陶**不同意上诉人的上诉请求，对原判有意见，但未提起上诉。

本院查明

本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人协商一致可以变更合同。

双方当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效。在合同履行过程中，为解决涉诉房屋的交付等问题，双方当事人签订了《房屋交付要求》在该约定中对于房屋的交付时间以及陶知户口迁出的时间进行了变更。由于双方对于合同履行的时间进行了变更，陶**、陶**履行合同义务并未超过双方约定的期限，故上诉人许*主张陶**、陶**存在违约行为，请求法院判令二人承担违约责任没有事实及法律依据，不予支持。原审法院判决驳回其该项诉讼请求并无不当，本院予以维持。

依双方合同约定土地出让金由买方代交，上诉人许*要求陶**、陶**返还此款没有事实及法律依据，不予支持。原审法院判决驳回许*该项诉讼请求并无不当。本院经审查原审法院亦不存在违反法定程序的情形。

综上所述，上诉人许*的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审本诉案件受理费六百七十七元，由许*负担（已交纳）；一审反诉案件受理费七十三元，由陶**、陶**负担（已交纳）。

二审案件受理费一千三百五十四元，由许*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十一月十七日