王**等与王**等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**、王**、王**、王**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第11869号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

一审原告诉称

2015年8月，王**、王**、王**、王**向原审法院起诉称：我们四人系兄弟姐妹关系，我们的父亲为王**，父母共生育有我们四人及王**共五名子女。我们家在14号有世袭祖宅一处（以下简称14号院）。我们的父母生前在14号院居住生活，我们的父母分别于1996年和1999年去世，父母去世时未留有遗嘱。父母去世前，我们四人因工作、家庭原因陆续迁出了南各庄村。父母去世后，14号院由王**代为看护。1999年10月19日，王**在未与我们协商并取得我们授权的情况下，私自与孙**签订了房屋买卖协议，以5000元的价款将上述房屋卖与了孙**，我们四人对此不知情，直到2015年我们才得知王**出卖祖宅的情形。孙**家在购买14号院房屋前在南各庄村已有一处宅基地，此购买行为违反了一户一宅的强制性规定，应属无效。为维护我们的合法权益，故起诉要求确认王**与孙**就14号院房屋签订的房屋买卖协议无效；14号院房屋拆迁转化为的拆迁利益归我们所有。

一审被告辩称

王**辩称：王**、王**、王**、王**的我们的家庭关系属实，我是父亲王**的次女。我确实是在没有告知王**、王**、王**、王**四人的情况下将14号院房屋出卖给了孙**家。我同意王**、王**、王**、王**的诉讼请求。

孙**辩称：不认可王**、王**、王**、王**四人所述的14号院系其家庭世袭祖宅。中华人民共和国成立后，上述房屋应受到我国法律法规的规制。我是南各庄村集体经济组织成员，我名下只有14号院一处宅基地。1999年10月购买14号院房屋后，我们一家人在此院落居住生活，期间对14号院原有房屋进行了翻建。2001年6月29日，经北京市大兴区榆垡镇人民政府批准，我取得了14号院集体土地宅基地使用证。我与王**就14号院房屋签订买卖协议时，王**表示取得了王**、王**、王**、王**四人的授权，鉴于王**与王**、王**、王**、王**系兄弟姐妹关系，我们有理由认为王**有代理权限。综上，我不同意王**、王**、王**、王**的诉讼请求。

一审法院认为

原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。孙**家在购买14号院房屋时，孙**系本集体经济组织成员，且此后孙**将户口迁入了该院落，孙**的丈夫马**亦将户口迁入了14号院。上述立卖房屋院落协定书的签订未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。

关于王**提出的对立卖房屋院落协定书中的孙**是否本人书写进行鉴定的申请，鉴于王**认可14号院房屋是卖与马**，且孙**确认上述签字系马**代签，而马**与孙**系夫妻关系，法院已查明14号院彼*是卖与孙**家的，因此对上述笔迹鉴定申请确无必要。

关于王**、王**、王**、王**主张孙**在已有一处宅基地的情况下又购买14号院房屋的行为违反了农村村民只能拥有一处宅基地的规定，同时孙**的行为违反了农村宅基地需办理审批手续的规定，上述行为因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。法院认为，依据土地管理的相关法规，一户一宅是指农村居民一户只能申请一处宅基地，村民在出售自己宅基地上的房屋后无权再次申请宅基地。一户一宅是农村集体土地方面的管理性规定，并非规范农村房屋买卖合同的效力性规定，故是否违反一户一宅原则不影响房屋买卖合同的效力。同时，孙**家购买14号院房屋后取得了集体土地宅基地使用证，其已办理了宅基地审批手续，因此王**、王**、王**、王**主张的孙**的行为违反了农村宅基地需办理审批手续的规定与事实不符，法院不予采信。

关于王**、王**、王**、王**主张的王**处分14号院房屋时未取得授权，其上述行为属无权代理。法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，王**、王**、王**、王**长期在外居住生活，户口也已迁出，其父母去世后，14号院由王**一人看管，且房门钥匙亦由王**掌管，鉴于王**、王**、王**、王**与王**系兄弟姐妹关系的事实，此时如果苛求孙**知晓王**、王**、王**、王**家对涉案房屋的继承情况的话，无疑是对孙**审查义务的不适当加重，如此，则任何市场交易都将因审查义务的过重而变得异常艰难。因此，考虑到农村生活实际及宅基地管理制度，孙**有理由相信王**有处分14号院房屋的权限，且孙**购买涉案房屋时支付了合理对价，亦属善意。因此，王**、王**、王**、王**所诉的王**系无权代理从而导致上述房屋买卖协议无效的主张，法院不予认可。

关于王**、王**、王**、王**主张的王**在处分14号院房屋时系无权处分，从而导致上述房屋买卖协议无效。实际上，无权处分和无权代理系两种不同的民事制度，二者所依据的事实要件不同，无权处分构建在出卖人以自己名义签订买卖协议的事实基础上，而无权代理构建在出卖人以被代理人名义签订买卖协议的事实基础上。从严格意义上说，王**、王**、王**、王**一并主张无权处分和无权代理，有自相抵触之处。退一步讲，法院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，不应支持。王**是否有权处分14号院房屋不影响房屋买卖合同的效力。

综上所述，王**、王**、王**、王**以上述理由主张王**与与孙**就14号院房屋签订的房屋买卖协议无效并要求孙**返还拆迁利益的主张，于法、于情、于*，均不合理，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条，《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，于2015年11月判决：驳回王**、王**、王**、王**的诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，王**、王**、王**、王**不服，向本院提起上诉，请求撤销原判依法改判。理由为：一、原判决认定事实不清。原判决认定“父母去世后，14号院由王**代为看护”不是事实。当时王**居住在北臧村，王**、王**、王**也均在南各庄村附近居住，因此不能得出14号院由王**一人代为看护的结论。二、14号院在王**及其妻去世后未经析产和继承，因此并非王**的财产，王**无处分权，且双方买卖行为未经出卖人签字和生产队同意。三、大兴区榆垡镇政府颁发的集体土地宅基地使用权证显示占地时间为1982年，证明14号院房屋是在上诉人祖业产基础上翻建，集体土地宅基地使用权证为后补，上诉人不认可该权证的真实性。四、孙**购买14号院前还买了张**的房子，违反了“一户一宅”的强制性规定，因此14号院的买卖行为应属无效。五、王**承认出卖14号院未告知王**、王**、王**、王**等四人，其属于无权代理。

被上诉人辩称

孙**同意一审判决，并答辩称：14号院房屋是通过中间人周**购买，当时王**说明自己有代理权，而且王**与王**、王**、王**、王**是兄弟姐妹，孙**有理由相信王**有代理权；《立卖房屋院落协定书》系孙**之夫马**代签，孙**对此予以认可；孙**是南各**济组织成员，1999年购买14号院后于2001年经政府批准进行了房屋翻建，同年6月取得了政府颁发的集体土地宅基地使用权证；14号院房屋在2015年拆迁之前，王**、王**、王**、王**对孙**购买、翻建14号院房屋均未提出过异议。

王**同意一审判决。

本院查明

经审理查明：王**、王**、王**、王**与王**兄弟姐妹关系，王**、王**、王**、王**、王**分别系王**之长子、长女、三女、四女、次女。孙*荣系南各庄村集体经济组织成员，其与案外人马**（小**）系夫妻，二人于1980年9月1日登记结婚，婚后二人在南各庄村共同生活。

王**及其妻子生前在14号院居住生活，在此期间，王**、王**、王**、王**四人因工作或家庭原因陆续迁出了南各庄村。王**于1996年去世，其妻子于1999年去世。二人去世后，1999年10月19日，在中间人周**的介绍下，王**与孙**签订了《立卖房屋院落协定书》，协定书约定：立卖房屋院落文约人王**因其房屋院落无有用处，今经生产队同意、中人介绍，卖与孙**名下永远为业；房屋院落作价5000元。该协定书还对14号院的房屋、四邻等做了约定。协定书底部署名部分，王**以代理人的身份签名，买房屋人签名处写有孙**三个字（马**签），并有公证人、中介人、代字人各自署名。

立约后，孙**将5000元购房款给付王**，王**将14号院房屋交付孙**。购买此处房屋后，孙**家对14号院房屋进行了翻建、装修，2001年6月29日，北京市大兴区榆垡镇人民政府就14号院给孙**颁发了集体土地宅基地使用证。此后，孙**户口迁入了14号院，马连坡的户口亦于2009年4月30日从河北省沧州市迁入14号院。2015年，14号院被政府征收，孙**家取得了该院落所对应的拆迁补偿款。

另查，孙**家于1990年下半年从南各**济组织成员张**处购买有另一处房屋，该处房屋后由孙**长子一家居住生活。

本院审理中，王**、王**、王**、王**提交大兴县南各庄乡人民政府于1997年1月签发的《集体土地宅基地使用证》，证明14号院宅基地使用权人原为王**。孙**认可证据真实性，但称其已经过审批对14号院房屋进行了翻建，并于2001年取得了14号院新的《集体土地宅基地使用证》。

上述事实，有《立卖房屋院落协定书》、榆垡**村委会证明、《集体土地宅基地使用证》、结婚证、户口本，以及当事人的陈述意见等在案佐证。

本院认为

本院认为：本案争议焦点为涉诉《立卖房屋院落协定书》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”

首先，涉诉《立卖房屋院落协定书》虽系马**购买人孙**签字，马**与孙**系夫妻，孙**对马**理签字的行为予以认可，且其亦已实际履行了该协定书，因此《立卖房屋院落协定书》已依法成立，孙**为协定书约定的14号院房屋的购买人。根据本院查明事实，孙**为14号院所在的南各**济组织成员，其购买14号院房屋的行为不违反我国法律、行政法规的效力性强制性规定。关于王**、王**、王**、王**认为孙**购买14号院的行为因违反“一户一宅”的法律规定应为无效的主张，因该规定并非《中华人民共和国合同法》第五十二条所指的效力性强制性规定，故本院对该意见不予采纳。

其次，王**、王**、王**、王**虽主张涉诉14号院系王**之遗产，但在王**去世后王**、王**、王**、王**作为法定继承人并未对14号院进行占有使用，而是委托另一法定继承人王**代为看护。1999年，孙**通过中间人介绍从王**处购买14号院，其后又经批准对14号院房屋进行了翻建并于2001年取得政府颁发的《集体土地宅基地使用证》。期间，孙**与其夫马连坡亦将户籍相继迁入14号院，并在14号院居住至2015年政府实施征收。在如此长的期间内，王**、王**、王**、王**四人对孙**翻建、居住使用14号院房屋等行为理应知晓，却从未提出任何异议。本案审理中，王**、王**、王**、王**一方面否认14号院系由王**看护，并主张四人居住在南各庄村附近，另一方面又主张四人对王**出卖14号院的行为一致不知晓，其主张相互矛盾且与常理相悖，本院不予采信。根据上述事实，结合农村生活实际及宅基地管理制度，本院认为孙**有理由相信王**作为王**、王**、王**、王**之兄弟姐妹及14号院之实际管理人具有处分14号院的权限。王**、王**、王**、王**另主张孙**系非法取得14号院《集体土地宅基地使用证》，但其未对该主张提供证据予以证明，本院对该主张亦不予采信。

综上，王**、王**、王**、王**要求确认涉诉《立卖房屋院落协定书》无效以及14号院房屋拆迁利益归其所有的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由王**、王**、王**、王**负担（均已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十四日