赵**与北京市住**责任公司委托合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告赵**与被告北京市住**责任公司（以下简称住**产公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员孟*担任审判长，人民陪审员张**、常**参加的合议庭，公开开庭进行了审理。赵**的委托代理人邢**到庭参加了诉讼，住**产公司的委托代理人郑*参加了2015年11月16日的庭审，住**产公司经传票传唤，无正当理由，未参加2015年12月23日的庭审。本案现已审理完毕。

原告诉称

赵**起诉称：赵**与北京住邦**责任公司（以下简称住**公司）于2006年签订《委托租赁合同》，委托住**公司包期出租赵**购买的北京市朝阳区八里庄西里100号东区2201号房（以下简称2201号房）。2010年1月1日及2010年4月1日，赵**与住**公司先后签订《委托租赁合同》（二期）及《补充协议》，委托住**公司包期出租赵**购买的北京市朝阳区八里庄西里100号东区322号房（以下简称322号房）。由于住**公司拖延支付租金构成违约，住**产公司代替住**公司承担租金给付义务、违约责任。2011年11月11日，赵**与住**产公司签订《协议书》，明确了住**产公司欠赵**2201号房2010年6月至2011年8月房屋租金438630元及2011年9月、10月部分租金3815.6元，欠赵**322号房截止2011年8月租金210975元，并约定由住**产公司承担322号房屋自2011年9月至2013年3月包租期内赵**应获取而实际未能获取的租金差额62630.75元，住**产公司应按《委托租赁合同》约定协商因延期支付租金而产生的违约金并予以支付。现赵**诉至法院，要求：1、住**产公司向赵**给付2201号房2010年6月至2011年8月租金438630元，2011年9月、10月部分租金3815.6元及利息（以442445.6元为基数，按照中**银行同期贷款利率，自2015年10月12日起计算至实际给付之日止）；2、住**产公司向赵**给付322号房2010年6月至2011年8月租金210975元及利息（以210975元为基数，按照中**银行同期贷款利率的标准，自2015年10月12日起计算至实际给付之日止）；3、住**产公司向赵**支付2201号房解除《委托租赁合同》违约金350900元；4、住**产公司向赵**支付322号房解除《委托租赁合同》违约金50632.5元；5、住**产公司向赵**支付322号房2011年9月至2013年3月租金差额63171.47元及利息（以63171.47元为基数，按照中**银行同期贷款利率的标准，自2015年12月23日起计算至实际给付之日止）。

被告辩称

住**产公司答辩称：2201号房所涉《租赁委托合同》期间为2006年至2011年，322号房所涉《委托租赁合同》期间为2010年至2012年，距今已超过诉讼时效。赵**与住**产公司签订的《协议书》系2011年11月11日签订，距今也超过诉讼时效。如经法院审理查明诉讼时效存在中断，虽然解除了赵**与住**公司签订的《租赁委托合同》，但赵**的房屋一直在对外出租，并没有造成实际损失，所以约定的违约金过高。综上，不同意赵**的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：赵**作为甲方与乙方**公司签订《委托租赁合同》，约定：甲方将2201号房委托乙方代理出租；租赁期限为2006年11月1日至2011年10月31日止；租金回报标准为每年房屋总价款的8%，即350900元，每月租金为29242元，五年共计1754500元；乙方按照月度形式，在房屋全部款项到达住**产公司账户当月起第三个月开始，于每月10日向甲方支付租金；住**产公司承诺为乙方按时向甲方支付租金提供不可撤销连带保证责任，若乙方未按时向甲方支付房屋租金，则须由住**产公司代替乙方向甲方支付租金；若乙方未按时向甲方支付租金，则由住**产公司向甲方支付租金；乙方未按时交付租金超过两个月以上，甲方有权解除合同，乙方及住**司须向甲方支付本租赁合同全部剩余租金及违约金（违约金数额为五年总租金额的20%）。住**产公司作为担保公司在该合同上加盖公章。

2010年1月1日，赵**作为甲方与乙方**公司签订《委托租赁合同（二期）》，约定：甲方将322号房委托乙方代理出租；租赁期限为2010年1月1日至2012年12月31日止；租金回报率为每年房屋总价款的7%，即168775元；乙方按照月度形式，在房屋正式交付后且全部款项到达住**产公司账户当月起第三个月开始，于每月10日向甲方支付租金；住**产公司承诺为乙方按时向甲方支付租金提供不可撤销连带保证责任，若乙方未按时向甲方支付房屋租金，则须由住**产公司代替乙方向甲方支付租金；若乙方未按时向甲方支付租金，则由住**产公司代替乙方向甲方支付租金；乙方未按期交付租金超过2个月以上，甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付本租赁合同全部剩余租金及违约金（违约金数额为三年总租金额的10%）。

2010年4月1日，赵**作为甲方与乙方**公司签订《委托租赁合同（二期）补充协议》，约定：甲乙双方就2010年1月1日签署的332号房之《委托租赁合同》事宜，特订立补充协议如下：由于甲方于2010年3月缴清上述房款，故《租赁委托合同》中约定的租赁期限的截止时间调整为2013年3月31日；乙方按月向甲方支付租金，期限为2010年5月10日至2013年4月10日止。

同日，赵**作为甲方与乙**利公司签订《委托租赁合同》，约定甲方将2201号房委托乙方独家代理出租及资产管理，租赁期限为2011年11月1日至2016年10月31日止，租金含税费及相关费用不低于2.6元／天／㎡，即23824.64元／月（实际租金由乙方决定）；乙方按照月度形式，在房屋正式交付后承租人押金及第一个月租金款项到达乙方账户当月起第三个月开始，于每月10日向甲方指定账户支付租金；承租期为2-5年的，甲方须支付1.5个月净租金为乙方佣金；甲方须于每年1月31日前支付0.5个月净租金作为乙方资产管理费用，如遇房屋空置期，则给付时间顺延至新租赁合同生效的第二个自然月。

2010年4月20日，住**产公司作为甲方与乙**利公司签订《协议》，约定：甲乙双方就包括322号房在内的八套房产之相关事宜，特订立协议；鉴于上述房产甲方已分别售出，并承诺包租回报，按包租回报协议约定包租期间之房屋权利与义务均归甲方享有与承担，故甲方同意授权乙方与中国平安**司北京分公司（以下简称平安北分公司）签署上述房产之《租赁合同》；乙方承诺督促承租方按期缴纳租金并在收到租金后三日内返还至甲方账户，直至包租期届满。后附附件一显示322号房月租金为12239元，租赁税（12%）为1469元，月净租金为10770元，转付租金时间为2010年6月20日至2013年3月31日。

2010年4月26日，保**公司作为甲方与乙方平安北分公司、丙方**公司签订《住邦2000商务中心租赁合同》，约定：甲方同意按照本合同的条款向乙方出租北京市朝阳区八里庄西里100号之“住邦2000商务中心”1号楼B座318-325房屋；租赁期限为2010年6月20日至2013年6月19日，月租金为81511.22元；租金每三个月支付一次，乙方须在实际交付日的当日或之前向甲方预付首期租金244533.66元，首期租金交纳期限自2010年6月20日至2010年9月19日止，乙方须在下一个付款月的第五个工作日或之前缴付下期三个月租金。

2011年9月，赵**与北京保兴**责任公司（以下简称保兴利公司）签订《授权委托书》，约定赵**将322号房委托保兴利公司：代为签订房屋租赁合同，代收租金和代扣缴相关税费、物业费，代为办理房屋交接手续，代为管理该房屋的日常事宜，代为办理该套房屋出租的一切事宜。

2011年11月11日，赵**作为甲方与乙方**产公司、丙**利公司签订《协议书》，约定：现就甲方购买的2201号房、322号房之包租期租金支付及其它相关事宜，经甲乙丙三方协商一致达成如下协议：1、乙方欠甲方2201号房包租期内2010年6月至2011年8月之租金438630元（29242元／月＊15个月），及2011年9月、10月之部分租金3815.6元；2、因2201号房已由丙方代为出租并收取租金，故丙方已收取之包租期内（2011年9月、10月）的租金54668.4元（扣除5%税费）须转付予甲方；3、甲方322号房包租期自2010年4月1日起至2013年3月31日止，乙方已向甲方支付了2010年4月、5月之租金，截止2011年8月尚欠甲方租金210975元（14065元／月＊15个月）。因该房产已由丙方代为出租并收取租金，故自2011年9月至2013年3月（共19个月）期间由丙方收取的租金（扣除12%税费）转付予甲方用于冲抵乙方支付甲方的包租租金，如有差额则包租期届满后三方进行据实结算多退少补；4、经甲方要求乙方同意于2013年6月30日前为乙方办理完毕房屋产权证书（非甲方原因除外）；5、甲乙双方同意就乙方未按《委托租赁合同》约定支付租金的违约赔偿事宜待乙方资金到位后再行协商。

2011年9月1日至2013年3月31日，保**公司向赵**支付租金（扣除12%税费）204063.53元，租金差额为63171.47元。

庭审中，赵**称2011年11月11日后，赵**一直在与住**产公司协商，要求住**产公司支付款项，住**产公司一直以款项未到账为由拒绝支付，2015年9月17日，赵**代理人邢**律师通过顺丰速运向住**产公司发出律师函催款，该函于2015年9月18日由住**产公司签收，并提交顺丰速运快递单、快递查询单、律师函予以证明。住**产公司称2011年11月11日后，赵**并未找过住**产公司，并对赵**提交的快递单、快递查询单、律师函真实性不予认可，住**产公司并未受到过该律师函，认可快递单上所写的地址及电话为住**产公司的实际办公地址及前台电话。

双方均认可，就违约金，双方未另行协商过。住**产公司称该公司资金尚未到位。住**产公司认可因住**公司存在未按时交付租金超过2个月的情形，同意按照赵**与住**公司签订的《委托租赁合同》、《委托租赁合同（二期）》中的违约条款支付违约金，但主张违约金过高。

经询，双方同意本案适用中华人民共和国法律。

上述事实，有赵**提交的《协议书》、《委托租赁合同》、《委托租赁合同（二期）》、《委托租赁合同（二期）补充协议》、律师函、快递单、快递查询单、《授权委托书》、《协议》、《住邦2000商务中心租赁合同》、税收通用完税证、银行流水明细、租金支付明细、租金情况说明、保**公司证言，以及当事人的陈述意见等在案佐证。

本院认为

本院认为：本案原告赵**为台湾地区居民，故本案属于涉台民事案件。《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条规定：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”本案被告住**司住所地在北京市朝阳区，故本案对本案具有管辖权。

《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案中，双方当事人当庭选择适用中华人民共和国法律，对此本院不持异议。

赵**与住**产公司、保**公司于2011年11月11日签订的《协议书》，系当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。

关于租金及利息。《协议书》中虽未约定住**产公司支付租金的时间，但《委托租赁合同》、《委托租赁合同（二期）》、《委托租赁合同（二期）补充协议》中约定了租金支付时间，且租金支付时间早于2011年11月11日，故赵**主张2201号房、322号房租金的诉讼时效，应自2011年11月11日中断，赵**未能举证证明在2年内存在诉讼时效中断或中止的情形，故赵**要求住**产公司支付租金及相应利息，已超过诉讼时效，本院不予支持。

关于违约金。《协议书》约定，赵**、住**产公司同意就住**产公司未按《委托租赁合同》约定支付租金的违约赔偿事宜待住**产公司资金到位后再另行协商，并未明确约定支付违约金的时间，现住**产公司未告知赵**其资金何时到位，双方亦未进行过另行协商，故赵**现诉至法院要求住**产公司支付违约金，并未超过诉讼时效。赵**主张按照《委托租赁合同》、《委托租赁合同（二期）》约定的违约金标准计算违约金，住**产公司同意按照上述两个合同中约定的违约条款支付违约金，但主张约定的违约金过高，关于《委托租赁合同》中约定的违约金，该违约金的约定不高于相关法律规定，对此本院不予采信。故赵**要求住**司支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。

关于租金差额。《协议书》约定2011年9月至2013年3月期间由保**公司收取租金（扣除12%税费）转付予赵**用于冲抵住**产公司的包租租金，如有差额则包租期届满后三方进行据实结算多退少补，可见差额需经三方结算确定。至本案起诉时，三方未进行结算，故本案赵**起诉要求住**司支付租金差额，未超过诉讼时效。现保**公司向赵**支付的租金少于赵**与住**司之间的包租租金，对于差额部分，双方均与认可，故赵**要求住**司支付租金差额63171.47元及相应利息，于法有据，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《最**法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》第一条第一款、第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告北京市住**责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告赵**违约金四十万零一千五百三十二五角元；

二、被告北京市住**责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告赵**租金差额六万三千一百七十一元四角七分及利息（以六万三千一百七十一元四角七分为基数，按照中**银行同期贷款利率的标准，自二○一五年十二月二十三日起计算至实际给付之日止）；

三、驳回原告赵**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一万四千八百六十三元，其中六千五百九十二元，由原告赵**负担（已交纳），其中八千二百七十一元，由被告北京市住**责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一六年二月二十六日