北京家美满帆国际**限公司与北京光**限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京家美满帆国际**限公司（以下简称家美满帆公司）因与被上诉人**有限公司（以下简称光联投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第01417号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

光**公司在原审法院诉称：我公司与家美满帆公司于2010年12月20日签订了厂房销售（租赁）转让协议，协议主体分别为出租方光**公司、承租方**贸有限公司（以下简称鲲**司），受让方家美满帆公司，租赁房屋为北京市大兴区旧宫镇旧宫西路17号，租赁面积为1577平方米，协议约定自签订之日起出租方与承租方于2010年5月17日签订的北京市房屋租赁合同中的承租方变更为受让方，其权利义务由受让方履行。

协议生效后，我公司于2014年8月巡视租赁房屋时发现家美满帆公司无视合同约定擅自将租赁房屋的空置场地进行了非法扩建、加建，并擅自就租赁房屋主楼承重墙打通与扩建房屋连接，严重拆改、损坏了房屋主体结构，使租赁房屋存在严重的安全隐患。

有鉴**帆公司违约和违法行为，我公司于2014年9月23日向该公司寄送了《关于拆除租赁房屋扩建部分及恢复原状的通知函》，责令该公司于指定期限内拆除扩建、违建，对损坏的墙体采取合理措施修复，将租赁房屋恢复至交付时原状，但家美满帆公司收函后一直置之不理。

根据我国法律规定，承租方擅自拆改变动或损坏房屋主体结构，出租人可以解除合同并赔偿损失。故我公司起诉要求判令：1.解除双方于2010年12月20日签订的厂房销售（租赁）转让协议；2.家美**公司将租赁房屋恢复至交付时原状返还我公司或支付恢复原状的费用；3.判令家美**公司支付赔偿金1209788元；4.判令家美**公司支付2015年2月1日至2016年7月31日的租金共计1799909元，支付违约金1120828元；5.家美**公司承担本案诉讼费用。

一审被告辩称

家**公司在原审法院辩称：不同意光**公司的诉讼请求，该公司所说的非法转让与事实不符，我公司与第三方系合作关系不是转让关系，根据司法解释规定，超过6个月视为对转租的认可，因此光**公司知道转租事宜；对于非法扩建问题，我公司系新建，扩建的标准是在原有基础上增高，我公司是在空地上建了房屋，扩建的前提是影响房屋使用使房屋受损，我公司是新建而非扩建，对房屋使用没有影响没有危害；关于改变结构问题，我公司只是在原有房屋一侧开了通道，没有改变房屋主体框架结构；此外，签订合同时光**公司说房屋建房，当时建房时，房屋招租系公开的，合同中约定我公司有权部分转租，建房经过光**公司同意，建房5、6年期间没有人告知我公司不能建房，现光**公司更换领导就进行起诉，该公司主管收取租金，每年来七八回，也没有人告知我公司系违建，光**公司认可我公司建房的。

一审法院查明

原审法院经审理查明：位于北京市大兴区旧宫镇旧宫西路17号院（以下简称涉诉房屋）有房屋建筑面积1577平方米，上述房屋属于北京市长建南郊**限公司（以下简称南郊公司）所有，南郊公司授权光联投资公司处理上述房屋的出租、起诉、巡视等事宜。

2010年5月17日，光**公司（出租方，甲方）与鲲**司（承租方，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，主要内容为：一、甲方将涉诉房屋租赁于乙方使用，房屋建筑面积为1577平方米。二、房屋用途为办公、酒店、宾馆等，乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变房屋用途，否则，甲方将房屋收回，乙方须向甲方赔偿三年同期租金。四、房屋改善。甲方允许乙方在该租赁区域范围内对该房屋进行装修、装饰或添置新物等改造，但须征得甲方同意，如遇特殊改造双方另行书面约定。五、租赁期限。自2010年8月1日至2020年7月31日，共计10年。七、租赁费用。本租赁合同保证金为3个月租金，即255474元。其中2014年8月1日至2015年7月31日租金为1151210元，2015年8月1日至2016年7月31日租金为1212082.2元。八、租赁费用的支付。乙方应于本合同签订后5个工作日内向甲方支付租赁保证金255474元。后续租金为本合同租约前三年每半年收取一次，本合同租约后七年为每一年收取一次，每次租金支付日期为前一期租金到期前15个工作日内，乙方向甲方支付款项以银行收款之日为付款日。乙方所有租金、租赁保证金均要求银行汇兑，转账支票、支票反提方式划转至收款人银行计算账户，乙方不得以现金方式交付甲方任何人员。收款人光**公司，账号×××，开户行北京**支行。十二、除甲乙双方另行约定外，乙方在租赁期内不得将该房屋整体转租给别人。十四、合同的解除。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋并且乙方须向甲方支付一年的租金作为赔偿。1.迟延支付租金达60日的；2.擅自改变房屋用途的；3.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；4.擅自将该房屋整体转租给第三人的；5.利用该房屋从事违法活动的。十五、合同的终止。本合同提前终止，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期满之日起15天内迁离租赁物，并将其租赁物归还甲方。租赁物归还甲方时装修及装饰部分归甲方无偿占有，乙方逾期不迁离或不返还租赁物时，应向甲方双倍支付延期租金。但甲方有权书面通知乙方不接收双倍租金，并有权收回租赁场所，强行将租赁场地场所内的物品搬离租赁物，且不负责保管责任，但甲方应尽量不损害或破坏乙方的财产和利益。十六、违约责任。乙方未按约定支付租赁保证金、租金的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴费用总额的千分之三。

2010年12月20日，光**公司（出卖方、出租方，甲方）、鲲**司（买受方、承租方，乙方）和家美满帆公司（受让方，丙方）签订《厂房销售（租赁）转让协议》，约定：本协议签订之日起，甲方同意乙方签订的厂房租赁合同中承租方变更为丙方，丙方同意按照上述合同约定的条款继续履行；甲乙双方签订的北京市房屋租赁合同，自本协议签订之日起，原合同权利和义务由丙方继续履行。

转让协议签订后，由家**公司使用涉诉房屋并交纳租金。2011年，家**公司在涉诉房屋所在院内修建了前排房屋两层楼，并进行出租。2014年9月，光**公司向家**公司邮寄送达《关于拆除租赁房屋扩建部分及恢复原状的通知函》，该函载明：光**公司在对租赁房屋巡检时发现，家**公司未经光**公司许可的情况下擅自对租赁房屋的空置场地进行了扩建、加建，并擅自就主楼承重墙打通与扩建房屋连接，严重拆改、损坏了房屋主体结构，使合同项下的租赁房屋存在严重安全隐患。鉴于此，光**公司要求家**公司接受函之日起30日内拆除扩建房屋，对主楼承重墙体的破坏采取合理措施进行整改，将租赁房屋恢复至交付时原状。如届时期满，未能恢复原状，光**公司将依据合同及法律规定采取救济措施。该函件由家**公司相关负责人签收。经核实，家**公司至法庭辩论终结时，房屋租金交纳至2015年1月31日。

本案审理中，光联投资公司申请对家美满帆公司改建房屋部分是否构成主体结构破坏申请鉴定，2015年8月3日，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具司法鉴定意见书，认为涉诉房屋楼梯间一、二层休息平台及二、三层休息平台北墙窗洞改造为门洞，不符合相关规范的规定，对涉案房屋结构构成了损坏。

此外，经法院核实，双方签订租赁合同虽仅涉及房屋，但实际包含了相应的院落，家美**公司在该院落修建房屋之后将房屋进行了出租，本案审理中，光联投资公司申请追加现房屋实际使用人为第三人，处理房屋装修和腾退问题，但经法院多次核实和追加，实际承租人仍有两户未到庭参加诉讼，且经法院向现实际使用人核实，多人表示新建房屋部分、装修部分均涉及其相关利益，此外，还涉及家美**公司与其他公司的合作事宜，同时，经法院询问，实际使用人均表示不同意对房屋装修进行评估来进行证据保全。

上述事实，有北京市房屋租赁合同、授权委托书、厂房销售（租赁）转让协议、房屋所有权证、照片、邮单、关于拆除租赁房屋扩建部分及恢复原状的通知函、房租发票及双方当事人陈述等证据在案佐证。

一审法院认为

原审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束，受法律保护。当事人对自己提出的主张应当提供相应的证据予以证明，否则应当承担因举证不能的法律后果。

本案中双方争议主要在于光联投资公司是否可以解除合同。该问题涉及到合同解除权问题，根据双方合同约定，光联投资公司在下列情况下可以行使合同解除权，其中包括迟延支付租金达60日、拆改变动或损坏房屋主体结构、擅自将房屋整体转租第三人。

关于租金事宜，经核实，2014年8月1日至2015年7月31日的租金应在2014年8月1日前的15日给付完毕，但至今家**公司未交纳完毕上述费用，而光**公司第一次起诉系2014年10月30日，家**公司欠缴租金发生在起诉之前，并达到60日，此外，双方合同约定租金通过转账方式支付，并写明了相关的账户，家**公司完全可以依照合同履行给付租金的义务，故家**公司不缴纳租金没有事实和法律依据，对于家**公司辩称因光**公司起诉故未交纳租金的答辩事由法院不予采纳，光**公司可以依照合同约定行使合同解除权。

关于整体转租事宜，根据双方提交证据，不足以证明家美满帆公司存在整体转租的情形，此外，在房屋转租存在四、五年情况下，光联投资公司以不知道转租为由要求解除合同，于常理不符，根据法律规定，在出租人知道或应当知道转租的，在6个月内未提出异议，出租人以承租人未经其同意要求解除合同或认定转租合同无效的，法院不予支持。故该事由亦不构成光联投资公司解除合同事由。

关于改扩建和损坏房屋主体结构问题。根据合同第四条，如在租赁区域范围内添置新物等改造应取得光联投资公司同意，家**公司虽表示对院内房屋新建曾取得光联投资公司同意，但对此说法并未提交证据予以证明，故对该答辩意见法院不予采纳。关于改建部分经过司法鉴定，认定改建构成了对房屋结构的破坏，对此，家**公司虽表示可以进行修复，但其在光联投资公司发函之后的期限内并未进行修复，足见，其怠于行使相关义务和责任。根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，视为未按照约定方式或租赁物性质使用租赁物，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，予以支持。故对于家**公司扩建和改建部分足以构成法定的和约定的合同解除条件。

由上，法院认为，光联投资公司对于要求解除合同的诉讼请求，事实清楚，证据充分，法院予以支持。关于合同解除时间，以本案最后一次庭审辩论终结时间为限，即2015年11月3日。

关于光联投资公司起诉要求家**公司给付租金和租金违约金的诉讼请求，因光联投资公司尚未支付2015年2月1日至2015年7月31日的租金，该租金应包含在2014年8月1日至2015年7月31日的租金内，家**公司尚欠587826.7元。2015年8月1日至合同解除日前一日2015年11月2日的租金包含在2015年8月1日至2016年7月31日的租金范围内，该租金按年租金1212082.2元计算，为94天，共计312152.67元，两期租金共计为899979.37元。关于合同解除后的房屋使用问题，因解除后房屋使用费用不再系租金，故对于光联投资公司要求租金计算至返还之日的诉讼请求，没有相关依据，法院不予支持，对于解除后房屋使用费问题，光联投资公司可以另案起诉解决。租金违约金事宜，因2015年2月1日至2015年7月31日的租金构成迟延给付，其相应的违约金应予支付，但根据合同第十四条合同解除后的违约责任和第十六条违约责任约定来看，二者存在重复和冲突，故法院依据合同解除权的违约责任考虑相关租金未付的违约责任。

关于光联投资公司主张的租赁房屋恢复原状并返还的诉讼请求。因涉诉房屋现由次承租人和其他合伙人使用，但因本案中涉及的次承租人等主体人数众多，且各方利益不同，经询问到庭的次承租人均不同意对装修损失进行评估以此进行证据保全，故本案中不宜追加次承租人为第三人参加诉讼，故对于光联投资公司要求追加次承租人为第三人，解决房屋腾退事宜的诉讼请求，法院不予支持。

关于光联投资公司主张的赔偿金诉讼请求。根据双方合同约定，因拆改变动或损坏房屋主体结构和迟延支付租金达60日导致合同解除的，家**公司应支付一年租金作为赔偿，但从双方权利义务对等和给光联投资公司带来的损失来看，该约定明显过高，法院根据平均租金标准酌情认定。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十九条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2015年11月判决：一、北京家美满帆国际**限公司与北京光**限公司于二零一零年十二月二十日签订的《厂房销售（租赁）转让协议》予以解除；二、北京家美满帆国际**限公司于判决生效之日起七日内给付北京光**限公司租金共计人民币八十九万九千九百七十九元三角七分；三、北京家美满帆国际**限公司于判决生效之日起七日内给付北京光**限公司违约金人民币四十八万三千九百一十五元零七分；四、驳回北京光**限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，家**公司不服原审法院判决，向本院提起上诉：请求撤销原审判决，发回重审；一、二审诉讼费由光**公司承担。主要理由如下：1.光**公司主体不适格，该公司不是涉诉房屋所有权人。该房屋所有权人为光**公司出具委托书，委托其签署租赁合同、代为巡视、查看租赁房屋等事项，但没有代为诉讼一项，且即使其有权代为诉讼，也应以产权方的名义诉讼。2.原审认定我公司逾期支付房屋租金的时间达60日错误，我公司未按约定时间支付房屋租金系因光**公司多次欲解除租赁合同造成的，责任在该公司。3.我公司及次承租人在租赁合同履行期间按照租赁物的用途和性质及与光**公司之间的约定使用租赁房屋，并未损坏涉诉房屋主体和承重结构或扩建，一审法院适用法律错误。且光**公司明知并认可我公司对涉诉房屋的改造行为，其超过了合同解除的行使期限。

被上诉人辩称

光**公司辩称：同意原审判决。不同意家美满帆公司的上诉请求。

本院查明

本院审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据查明的事实，2010年5月17日，光**公司作为出租方与承租方鲲**司签订《北京市房屋租赁合同》，将涉诉房屋租赁于鲲**司使用。同年12月20日，光**公司、鲲**司和家**公司签订《厂房销售（租赁）转让协议》，家**公司按照合同约定的条款继续履行光**公司与鲲**司签订的《北京市房屋租赁合同》。上述合同，系各方真实意思表示，且未违反法律行政法规强制性规定，应属有效协议，各方均应依协议履行己方义务。依据合同相对性原则，光**公司系房屋出租方，其作为诉讼主体主张权利并无不当，家**公司关于光**公司主体不适格的上诉主张，缺乏法律依据，本院不予采纳。

根据双方合同约定，光联投资公司在包括迟延支付租金达60日、拆改变动或损坏房屋主体结构、擅自将房屋整体转租第三人等情况下可以行使合同解除权。关于支付房屋租金一节，家**公司应支付的2014年8月1日至2015年7月31日期间租金应在2014年8月1日前的15日给付完毕，家**公司未如期交纳上述费用并已达60日，且双方合同约定租金通过转账方式支付，并在合同中载明相关账户，家**公司应具备支付租金条件，而其未履行支付租金义务违反双方合同约定。家**公司主张其未按约定时间支付房屋租金系因光联投资公司多次欲解除租赁合同造成，缺乏事实依据，本院不予采信。原审认定光联投资公司可依照合同约定行使合同解除权，并无不当。

根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，视为未按照约定方式或租赁物性质使用租赁物，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，予以支持。根据查明的事实，房屋租赁合同第四条约定，如在租赁区域范围内添置新物等改造应取得光联投资公司同意，家**公司虽表示对院内房屋新建曾取得光联投资公司同意，但并未就其主张提供证据予以证明，本院不予采信。关于房屋改建部分依当事人申请经司法鉴定，认定改建构成了对房屋结构的破坏，对此，家**公司虽表示可以进行修复，但其在光联投资公司发函之后的期限内并未进行修复，足见其怠于履行相关义务并承担责任。故家**公司改建房屋的行为，构成法定及约定的合同解除条件，原审判决支持光联投资公司关于解除厂房销售（租赁）转让协议的诉讼请求，并无不当。原审判决家**公司给付关联投资公司租金、违约金，具有事实及法律依据。

综上，家**公司的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费20999元，由北京光**限公司负担5043元（已交纳）；由北京家美**有限公司负担15956元（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费17255元，由北京家美**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十六日