索**等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人索**、上诉人北京**有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第03295号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭并公开审理了本案。上诉人索**的委托代理人孟会来、刘**，上诉人北京**有限公司（以下简称博**司）的委托代理人张**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2015年1月，索**诉至原审法院称，2006年10月10日，索**与博**司签订《北京市商品房预售合同》，索**向博**司购买位于朝阳区××房屋。该楼地上11层，索**的房屋位于第11层。合同第十七条对住宅保修责任进行了约定，出卖人自该商品房交付之日，按照《住宅质量保证书》承诺承担相应的保修责任。索**入住后发现该房屋存在卫生间和屋面漏水的质量问题。在索**向博**司多次反映后，仅对该房屋进行了简单的维修，但问题仍然没有解决。之后索**就漏水问题又于2008年10月及2009年7月给博**司去函，并反复交涉，2012年11月16日，无奈向建委信访反映。但博**司一直推诿，相关问题至今仍未得到解决。由于漏水致使索**无法在该房屋居住，故索**于2008年8月15日至今一直在外面租房。由于下雨天漏水严重，为防止漏水损失进一步扩大，在家中都必须留人照看。此外，漏水还造成了索**物品毁损和装修损失等。博**司作为开发商，理应对房屋质量问题负责，而博**司却未尽约定义务，致使索**受到多项损失。现要求：1.博**司对涉案房屋漏水屋顶进行维修，维修结果应达到国家的质量标准；2.博**司赔偿索**漏水造成的财产损失55210.67元（评估报告确定的损失25800元，加上床的实际购买价与评估价的差额29410.67元）；3.博**司赔偿索**自2008年8月至2015年8月在外租房的损失504000元；4.博**司赔偿索**木地板损失5000元、供暖费31000元、物业费40190元和公证费1012元。

一审被告辩称

博**司辩称：对索书庭的诉讼请求、事实及理由均不认可，涉案房屋在2008年经过验收合格，符合质量标准。对于漏水的原因无从得知，该房屋已经过了质保期，再进行维修需要动用公共维修基金，不应该由我公司承担。此外，索书庭在2008年已经发生损失，直到现在才起诉，我公司认为已经超过了诉讼时效。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2006年10月10日，索**、博**司签订《北京市商品房预售合同》，索**购买博**司开发的位于朝阳区××房屋，该房屋位于楼栋顶层，建筑面积142.67平方米，套内面积111.89平方米，出卖人应当在2008年1月31日前交付该商品房，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理，没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修，非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。双方均认可管道和装修的质保期为2年，防水的质保期为5年。2008年6月17日，博**司向索**交付涉案房屋。

索书庭称其于2008年8月第一次发现涉案房屋的次卧和客厅屋顶及三个卫生间漏水，后向物业公司报修，三个卫生间都修好了，次卧和客厅的屋顶每年都修但没有修好。博**司称没有接到索书庭向其反映房屋漏水。

为证明多次向博**司反映情况，索**提交了下列证据：1.索**于2008年10月30日给博**司写函件一份，其中提到：索**入住房屋后发现住宅内两个卫生间存在严重漏水问题，部分屋面下雨天往室内漏水严重，截至现在屋面漏水还未给修复，一楼卫生间漏水问题直至2008年8月24日至10月2日才给基本修复。该函件要求博**司对维修期间的一些问题给予答复。索**将该函件交给小区物业公司，物业公司人员于2008年11月13日签收。2.（2009）京方圆内民政字第10466号公证书一份，内容为对索**邮寄信件的证据保全，显示2009年7月3日，索**以“北京市朝阳区××号楼”为收件人地址，以“北京城启天鹅湾物业**公司／北京**有限公司”为收件单位，以“负责人”为收件人邮寄信函，信函内容为：其入住房屋后发现卫生间漏水、屋面漏水，后虽经维修，但一些严重的问题还是没有解决，直至现在，卫生间及屋面漏水，下雨天还在继续往屋里漏水，特别是屋面漏水，一到雨季，居室里都不能住人，孩子还得到外边租房去住，木地板及花几万元买的床，经浸泡已损坏，一到雨天家里还得留人看着，门框问题直到如今也没有维修，要求开发商及物业公司给予及时答复和解决。3.署日期为2012年11月16日的索**向北**建委反映涉案房屋质量问题的书面材料一份。4.《北京市住房和城乡建设委员会接待群众来访回执存根》复印件，内容为该单位接到索**于2014年6月24日来访反映朝**×小区8号楼2单元1201室房屋质量问题。5.2015年3月27日《北京市住房和城乡建设委员会信访事项转办告知单》复印件，内容为告知索**其来信提交的信访事项已收悉，该事项已转请朝阳住建委处理。6.由“北京**有限公司工程部”于2014年8月13日出具的“关于××小区房屋维修说明”、上盖有“北京**住房和城乡建设委员会”公章注明“此件为我委信访办理存档文件”的复印材料一份，该说明称对于朝**建委对该公司提出的北京××小区××楼××单元1201室、××楼××单元906室两户房屋质量问题，经现场勘查确认××楼××单元1201室内顶棚发现有少量阴湿现象，××楼××单元906室外墙局部有阴湿，该公司从即日起安排维修人员进场查找问题根源，并逐步安排相关维修事宜，该小区目前所有楼宇都已过维保期。博**司称未收到索**的材料，索**邮寄的地址不是其在《北京市商品房预售合同》中预留的地址，公司没有接到建委关于涉案房屋漏水的通知，对复印件的真实性不认可。

案件审理中，经索书庭申请并随机确定鉴定机构，法院委托北京市**有限公司对涉案房屋因漏水所致装修、家具损失进行评估，该公司出具《价格评估结论书》，评定上述装修、家具损失为25800元。根据《价格评估结论书》所附明细表显示“二楼卧室床更换”一套合价3089.33元。索书庭预付评估费2500元。

一审法院认为

索**认为《价格评估结论书》评估的床的价格过低，并提交《北**美凯龙销售合同》一份，欲证明其2008年6月以32500元的价格购买床，要求以此认定床的损失。博成公司不认可该合同是否实际履行。

索**称因房屋漏水，其自2008年8月在外租房，所租房屋面积约150平方米，并提交孟会来与案外人张**于2008年8月9日签订的《北京市房屋租赁合同》，显示孟会来于2008年8月15日至2009年8月14日承租位于朝阳区××号房屋，月租金4500元。索**并提交张**分7次共收取其租金504000元的收据，租期对应2008年8月15日至2015年8月14日。

索**另称凡是下雨天就请假看护房屋，有时雇别人看房，开始看护费每月3000元，后每月4000元，一年约3至6个月。

博**司提交涉案房屋所在楼栋的《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及涉案房屋的《住宅工程质量分户验收表》，证明该房屋质量合格。

原审法院认定以上事实的证据有北京市商品房预售合同、（2009）京方圆内民政字第10466号公证书、函件、回执存根、转办告知单、说明、价格评估结论书、销售合同、房屋租赁合同、竣工验收备案表、住宅工程质量分户验收表等书证及照片、当事人庭审陈述在案佐证。

原审法院认为：本案争议的主要焦点是索**购买的涉案房屋是否已过质保期及博**司应否承担责任。关于漏水发生的时间，索**提交的证据显示其多次向博**司及物业公司反映，物业公司亦有签收索**书面材料，索**自认物业公司亦有多次维修的行为，上述情况博**司虽未认可，但其在有渠道核实的情况下未予核实，法院有理由认定涉案房屋早在2008年8月即已发生漏水问题。本案中，索**提交了其找相关政府部门多次反映情况的证据，虽然均系复印件，但能够相互印证，并非孤证，法院根据证据规则认定索**多次就涉案房屋漏水信访的事实。由于博**司不能证明信访漏水点与2008年8月漏水点存在不同，故有理由相信2008年8月漏水问题并未得到妥善维修，相关质量问题仍未得到解决，故法院对博**司以交房后超过质保期为由拒不承担责任的抗辩意见不予采纳。鉴于侵权行为持续存在，博**司认为索**的起诉超过诉讼时效，法院对该意见亦不予采纳。索**要求博**司对涉案房屋漏水屋顶进行维修，具有合同及法律依据，法院予以支持。关于财产损失，法院在评估报告确定的损失范围内认定为25800元，对于索**另主张的床及木地板费用不再支持。关于租房损失，博**司长期未妥善解决涉案房屋漏水问题，客观上影响了索**使用房屋，其在外租房具有合理因素；但从2008年至今长达7年时间内，索**未通过法律途径解决纠纷，对于损失的扩大亦应负一定责任；另结合房屋漏水部位及索**承租房屋区位及面积等因素，法院酌定该损失为7万元。关于供暖费、物业费，索**未提供相应证据，法院不予支持。关于公证费，系索**自行取证发生，法院不予支持。据此，原审法院判决：一、北京**有限公司于判决生效后十五日内对索**位于朝阳区××号房屋的屋顶漏水部位进行维修；二、北京**有限公司于判决生效后七日内赔偿索**财产损失二万五千八百元；三、北京**有限公司于判决生效后七日内赔偿索**租房损失七万元；四、驳回索**的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

索**、博**司均不服原审法院判决，向本院提起上诉，索**的上诉请求：撤销原判第二、三、四项，改判支持索**的一审诉讼请求。上诉理由：评估报告确定的二楼卧室床更换的价格过低，对木地板损失未作评估，一审酌定的租房损失太低，因房屋无法正常使用故此期间的物业费和供暖费应由博**司承担。博**司针对索**的上诉请求辩称，不同意索**的上诉请求，租房损失没有事实及法律依据，是索**自行造成的扩大损失，木地板损失、物业费、供暖费、公证费与本案无关。博**司的上诉请求：撤销原判，改判驳回索**的诉讼请求。上诉理由：涉案房屋于2008年1月31日交付使用，索**于2015年才向博**司主张，过了防水的质保期。不在博**司的维修义务中，索**的证据不足以证明其事实主张，且已超过诉讼时效。

本院查明

本院查明的事实与原审法院认定的事实相同，故本院对原审法院认定的事实予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为，公民的合法权益受法律保护。涉案房屋系索**自博**司购买，博**司应保障其售出的房屋质量符合相关规范标准，并对保修期间内出现的房屋质量问题予以修理，未履行维修义务给业主造成损失的，还应赔偿损失。博**司虽取得房屋竣工验收备案表，但根据在案证据可以认定索**购买的房屋自2008年8月起多次发生漏水问题，故博**司实际向索**交付的房屋在质保期内即存在质量瑕疵，其应当对索**的房屋漏水承担责任，博**司以索**之主张超过质保期为由拒绝承担责任于法无据。索**主张博**司履行维修义务并赔偿相应损失合法有据，本院予以支持。关于索**主张的财产损失部分，原审法院依据鉴定机构所作出的评估结论确定损失为25800元，合法有据。索**主张博**司应以二楼卧室床的购买价格为准进行赔偿，缺乏依据，本院不予支持。索**就其主张的木地板费用提供了收据及发票各一张，但上述证据并不能证明木地板费用系因维修漏水问题而发生，故本院对其该主张不予支持。关于租房损失，原审法院结合房屋漏水部位等因素酌定该损失为7万元，并无明显不当。索**就其主张的供暖费、物业费未提供相应证据，本院不予支持。索**主张的公证费，系其自行取证支出，其要求博**司赔偿缺乏依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。索**及博**司的上诉请求均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费10174元，由索**负担8059元（已交纳），由北京**有限公司负担2115元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费2500元，由北京**有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费4390元，由索**负担2195元（已交纳），由北京**有限公司负担2195元（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月三十一日