高宇航与北京中天置地房地**限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告高宇航与被告北京中天置地房地**限公司（简称中**公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张**独任审判，公开开庭进行了审理。原告高宇航的委托代理人唐*，被告中**公司的委托代理人白**到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。

原告诉称

原告高*航诉称：2014年6月2日，原告为解决公司员工住宿问题，与被告签订房屋租赁合同，约定由原告承租被告出租的石景山区远洋山水x号房屋，建筑面积136平米，用途为住宅且居住人数不超过20人，期限自2014年5月25日至2015年5月14日，租金为7800元，支付方式为押一付三。原告让员工搬入此房屋后，原告已支付被告押金7800元及三个季度的租金70200元。2014年12月6日，石景山区**中心居委会给原告发出《违法群组房整改告知书》，因原告违反北京市有关规定，通知原告整改，故原告被迫在同日搬出此房，且及时将房屋交还被告。此后，为解决租金和押金问题，原告与被告多次协商未果，特诉至法院。诉讼请求：1、判令被告退还原告租房押金7800元、房租20800元（2014年12月7日至2015年2月24日，共计80天），合计28600元；2、诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告中天**公司辩称：原告居住期间存在扰民情况，后派出所出面将原告劝离，其行为已经违反了双方合同第九条的约定。被告有理由扣除原告两个月租金作为违约金后才同意退还押金以及其他原告已缴纳的款项。

本院查明

经审理查明：2014年6月2日，乙方高宇航与甲方**公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将石景山鲁谷远洋山水22-1-1205（涉案房屋）建筑面积136平方米的房屋出租给乙方，租赁用途为居住，居住人数为20人，最多不超过20人；租赁期限自2014年5月25日至2015年5月14日，甲方应于2014年5月25日前将按约定条件交付乙方；租金每月7800元，有线电视费216元；租金支付方式押一付三；押金7800元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣乙方应承担的相关费用、租金以及乙方应承担的违约责任外，剩余部分应如数返还给乙方；乙方超过规定居住人数或有扰民行为等情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。租赁期限内，甲方需提前收回房屋或乙方提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金200%支付违约金。

上述合同签订后，中**公司将涉案房屋交付给高宇航用于职工宿舍使用，高宇航向中**公司缴纳押金7800元并支付租金至2015年2月24日。

2014年12月6日，石景山区**中心居委会向高宇航送达的《违法群组房整改告知书》中载明：你户违法群组房屋，已严重违反《北京市房屋租赁管理若干规定》等有关规定，即出租房屋人均居住面积低于5平方米，每个房间居住人数超过2个人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）；通知你户按照有关规定立即整改。

本庭审中，双方确认原告于2014年12月13日将房屋交付给被告，但双方就租金退还、违约责任等问题未能达成一致意见。被告述称，签订合同时知道原告对承租房屋的用途，双方商定涉案房屋最多居住20个人。

上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、收据、《违法群组房整改告知书》、当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。

本院认为

本院认为，原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应按约定履行各自的义务。但是，租赁合同有效不影响行政主管机关对原、被告双方违反行政管理规定的违法行为予以处理。本案中，依据查明的事实，租赁合同履行过程中，原告将承租房屋用于员工宿舍，被有关部门下达违法群组整改通知后搬离承租涉案房屋，并最终导致合同解除的后果。因此，原告对合同解除的后果存在过错，应承担相应违约责任。但被告明知原告将承租房屋用于员工宿舍用途并未提出异议，相对普通人，被告作为从事专门从事居间业务的中介公司，对此应负有更高注意和说明义务，对最终导致合同解除后果亦存在过错。因此，关于原告请求被告退还相应租金的合理主张，结合合同履行状况、双方过错程度、被告实际损失等因素，本院予以酌定。租赁合同解除后，被告丧失继续占有押金的合同和法律依据，故应将该押金退还原告。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、北京中天置地房地**限公司于本判决生效后七日内退还高宇航押金七千八百元、租金一万一千元，以上共计一万八千八百元；

二、驳回高宇航其他诉讼请求。

案件受理费二百五十八元，由高宇航负担一百二十三元（已交纳）；由北**天置地房地**限公司负担一百三十五元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。

裁判日期

二〇一五年八月二十八日