新华**限公司与华仕兄弟**纪有限公司居间合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉**有限公司（原名称为新华**限公司，于2014年2月28日经北京市**海淀分局核准变更名称为现名称，以下统称新**公司）因与被上诉人华仕兄弟（北京）**限公司（以下简称华**公司）、原审第三人北京**限公司（以下简称新华投资公司）、原审第三人齐建会居间合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第17251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月4日受理后，依法组成由法官梁*担任审判长，法官张*、苏**参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

华**公司在一审中起诉称：华**公司与北京睿**限公司（以下简称睿**公司）签订了《房屋出售独家委托协议》，约定睿**公司独家委托华**公司为坐落于北京市海淀区xx路xx号x层xx的房产提供居间服务，佣金计算标准为“成交价×1.5％＋1500元过户费”。华**公司与新**公司签订了《居间服务合同》，约定华**公司作为居间方促成新**公司以3100万元的价格购买睿**公司名下上述房产；采取收购睿**公司股东全部股权的方式进行间接房产交易；新**公司承担此次《股权转让协议》中标的房屋买卖双方的全部中介费，共计50万元；支付方式为买卖双方签订《股权转让协议》之后两日内一次性转账付清。如新**公司（包括本人、代理人、承包人及关联方）利用华**公司所提供信息条件、机会等，私自成交或者另行通过其他经纪机构或个人达成交易的，应当向华**公司承担违约责任。华**公司有权要求新**公司按照本合同约定的全部居间服务费的150％支付违约金。2013年11月15日，华**公司促成在新**公司占有99％股权份额的大股东、新**公司及关联公司的实际控制人刘**与睿**公司的大股东（占有90％股权份额）齐建会（第三人）签订了《定金收付书》。该《定金收付书》具备了房屋买卖合同的主要内容，约定：睿**公司所转让房屋坐落于北京市海淀区xx路xx号x层xx室，建筑面积947.96平米，该房屋所有权证号为X京房权证海字第213254，第213258号；双方同意该房屋的转让交易价格为3100万元，新**公司支付200万定金；定金收付后，双方择日签订《股权转让协议》；收款账户为股东齐建会和丁*的个人账户。在签订《股权转让协议》环节，新**公司的工作人员以相关股权交易涉及公司商业秘密为由，拒绝华**公司人员参与后续工作，但承诺无论如何完成交易后会向华**公司支付居间中介费。在之后的时间里，2014年2月28日新**公司实际入住本案所涉810室，同年7月新**公司的关联公司北京新**限公司入住809室；2014年5月13日新**公司的全资子公司新华投资公司成为睿**公司的投资人，同日刘**、杨**开始实际控制公司；2014年9月12日新华投资公司成为睿**公司的独资法人股东，100％收购睿**公司的股权，最终新**公司通过全资子公司新华投资公司间接持有了涉案房屋的全部产权。交易顺利完成，新**公司却以买卖双方尚有纠纷需要解决为由，拖延并最终拒绝支付费用。依据《居间服务合同》及相关法律规定，虽然最终以新**公司的全资子公司新华投资公司名义完成收购，与直接以新**公司名义完成收购无异，因此新**公司理应向华**公司支付中介费用，其拒绝支付构成根本违约，理应承担相应的违约金支付义务。经协商无果，特诉至法院。请求法院维护华**公司合法权益，支持华**公司的诉讼请求。诉讼请求：1、新**公司支付华**公司居间中介费50万元；2、新**公司向华**公司支付违约金75万元；3、诉讼费由新**公司承担。

一审被告辩称

新**公司在一审中答辩称：新**公司与华**公司于2013年11月15日签订了《居间服务合同》，服务内容为新**公司与睿**公司签订股权转让协议，华**公司保证睿**公司的涉案房产成功过户作为交易成功的标志。同日，新**公司交纳了200万元定金。之后新**公司指示新华投资公司办理此项事务，新**公司在办理交易过程中发现，睿**公司的涉案房产已经抵押给招商银行，作为贷款偿还的执行标的物。新**公司非常焦急，致电华**公司及睿**公司法定代表人齐**，说明主要涉案房产有重大瑕疵导致合同无法履行。华**公司黄经理称，“对于被抵押的涉案房产，希望新**司与齐**协商解决，对于股权转让这方面我们没有经验，帮不上忙。”齐**回复说目前无法解除抵押。在新**公司多方催促多次沟通的情况下，华**公司依然不理会，后再无音信。新**公司找到齐**协商此事，齐**称自己资金短缺无法解除抵押，也不能退还已付定金200万元。睿**公司除了已经抵押的房产再无其它财产。后齐**提出由新**公司代其偿还其个人名下房产贷款730万元，再进行抵押贷款，偿还涉案房产的抵押贷款500万元，并对新**公司做出承诺书。新**公司无奈于2014年5月7日给齐**汇款730万元，并通知齐**尽快偿还房屋抵押贷款及时办理解押手续，但齐**资金紧张的情况没有得到缓解，标的物抵押贷款仍无法偿还。新**公司多次催促齐**尽快办理抵押手续未果，于2014年8月5日发函至齐**，通知其违反承诺的最后期限，要求赔偿损失。齐**接到通知后提出仍然没有资金偿还贷款，要求新**公司垫付500万元，用于解除标的物抵押权。新**公司没有办法就答应了其条件。2014年10月8日，新**公司为齐**汇入500万元，清偿了睿**公司的贷款。2014年4月24日，新**公司交纳了相关税费等滞纳金及罚款，2015年5月13日交纳了企业所得税税款。华**公司于2015年2月26日给新**公司发了律师函，告知要求支付中介费用。新**公司与华**公司召开了会议，澄清事实告知华**公司的不作为违约行为，不同意支付居间费用。华**公司答应可以减少5万元，双方没有达成一致。新**公司认为：一、华**公司的不作为严重违背了合同约定，足以导致居间服务合同的根本违约，合同的履行均是新**公司努力的结果，新**公司不应当支付中介费用。二、新**公司对此次股权转让协议中，由于办理事项的实际支出及受到的损失，应当由华**公司承担。三、根据合同法第四百二十五条及北京市房地产中介费的规定，新**公司不应当承担中介费用。不同意华**公司的诉讼请求。

新**公司在一审中述称：同意新华招标公司的答辩意见。

齐建会在一审中述称：诉状中所述事实属实。华**公司与齐建会履行售房委托协议时履行了自己的职责，没有违约。对于齐建会与新**公司股权转让的情况，华**公司希望介入股权转让事宜，但新**公司称涉及其商业秘密，不让华**公司介入。

一审法院查明

一审法院审理查明：2013年10月24日，睿**公司（委托人、甲方）与华**公司（受托人、乙方）签订了《房屋出售独家委托协议》，约定房屋坐落为海淀区xx路xx号x层，房屋所有权证证号为X京房权证海字第213254、第213258号（以下简称诉争房屋），房屋的抵押权人为招商银行北京分行；委托期限自2013年10月24日至2013年12月31日，此期间乙方为甲方的独家委托服务提供者，独家委托服务是指甲方仅委托乙方为其本次委托销售房屋的唯一受托人；甲方委托乙方提供下列服务：提供与上述房屋买卖相关的法律法规、政策、市场行情资讯，寻找房屋买受人，协助并撮合委托人与买受人签订房屋买卖合同，代办税费缴纳事务，代办上述房屋抵押注销手续，代办房屋产权转移登记及附属设施过户手续，代办移交房屋、附属设施及家具设备等；在甲方与乙方介绍的客户签订房屋买卖合同之时，甲方须按国家及行业相关规定及本协议约定向乙方支付佣金，佣金计算标准为成交价×1.5％＋1500元（过户服务费）。

2013年11月15日，华**公司（甲方、居间方）与新华**限公司（乙方、买受方）签订了《居间服务合同》，约定甲方为乙方提供居间服务，服务范围为：协助乙方与出卖方签订《股权转让协议》保证标的房屋过户交易成功；房屋位置为北京市海淀区xx路xx号，房屋所有权证证号为X京房权证海字第213254、第213258号；房屋成交价格为3100万元；甲方为乙方达成房屋交易提供了如下服务：接受乙方购房委托并为乙方提供房屋出售信息，组织乙方看房勘验，依据乙方的委托，甲方利用所拥有的市场资源、人力资源向乙方报告订立合同的机会，提供订立合同的媒介服务，促成买卖双方签订《股权转让协议》及项下标的房屋成功过户至乙方名下，在合同履行期间妥善保管买卖双方交付的各种证件、资料，甲、乙双方在签订本合同之日，甲方协助买卖双方办理抵押登记或注销、贷款申请、税务登记、权属转移登记、房屋交接等事宜，为买卖双方提供与房屋交易事项相关的咨询服务；乙方承担此次《股权转让协议》中标的房屋买卖双方的全部中介费用50万元，交付方式为买卖双方签署《股权转让协议》之后两日内一次性转账付清；甲方负责积极联络买卖双方，提交双方企业资料、债权、债务、房屋情况证明，积极配合办理房屋产权转移登记、房屋抵押登记（注销）及房屋交接等各项事宜；乙方（包括本人、代理人、承办人及各关联方）利用甲方所提供信息、条件、机会等，私自成交或者另行通过其他经纪机构或个人达成交易的，应当向甲方承担违约责任，甲方应当保证卖方的资料信息真实性，房屋无瑕疵，有权要求乙方按本合同约定的全部居间服务费用的150％支付违约金。签订上述合同当日，新华**限公司向睿**公司支付了定金200万元，睿**公司（甲方）与新华**限公司（乙方）签订了定金收付书，约定甲方所转让房屋坐落于北京市海淀区xx路xx号x层xx室，双方同意该房屋转让交易价格为3100万元，乙方向甲方支付定金200万元；双方签订股权转让协议后，该定金抵作房屋价款。当日，新华**限公司与睿**公司签订了股权转让协议，股权转让协议的标的额为3100万元。双方确认签订股权转让协议时华**公司也在场且双方有移交资料清单，但华**公司并未参与股权转让协议的后续履行事宜。新**公司确认华**公司向其提供了诉争房屋的信息，带其看过诉争房屋。

新**公司系新华招标公司的全资子公司。现新**公司已成为睿*博雅公司的全资法人股东，完全收购了睿*博雅公司。齐建会系睿*博雅公司原法定代表人。

新**公司主张其在办理交易过程中发现诉争房屋已经抵押给招商银行，作为贷款偿还的执行标的物，其与华**公司及睿**公司联系，华**公司称希望新**公司与齐建会协商解决，对于股权转让方面，华**公司没有经验，帮不上忙，且新**公司多方催促、多次沟通，华**公司后来就不再理会该公司，后为解除诉争房屋的抵押，新**公司代齐建会清偿了贷款并支付了相关税费等滞纳金和罚款，在这一过程中华**公司停止服务的行为违反了合同，合同完成是新**公司单方努力的结果。对此，新**公司提交了齐建会向该公司出具的承诺书一份、该公司向齐建会出具的通知函一份及银行的业务回单和缴税凭证，证明齐建会没有能力偿还贷款、解除抵押，该公司为其垫付了资金。华**公司对上述证据的真实性无异议，但认为不能证明该公司没有参与或不愿意参与办理上述事宜，正是因为新**公司对处理上述事宜不专业才产生了问题。

华**公司主张该公司作为独家代理提供了房源的所有信息和睿**公司的信息，促成了双方签订定金收付书及股权转让协议，完成了居间合同义务。齐建会确认是在华**公司的居间之下，睿**公司与新**公司签订的股权转让协议。华**公司主张新**公司以相关股权交易涉及公司商业秘密为由，拒绝华**公司参与股权转让的后续工作，但承诺会向该公司支付中介费。新**公司对此不予认可，主张签完合同后该公司了解到股权存在瑕疵，诉争房屋设定了抵押，华仕兄弟就不管此事了，其认为该公司停止服务了，不履行义务、也放弃了权利。齐建会确认当时华**公司希望介入股权转让事宜，但新**公司称涉及其商业秘密，未让华**公司介入。

一审法院查明上述事实的依据有：《房屋出售独家委托协议》、《居间服务合同》、定金收付协议、律师函、录音、承诺书、通知函等。

一审法院判决认定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

本案中，华**公司与新**公司签订的《居间服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。华**公司向新**公司提供了诉争房屋的房源信息和睿**公司的信息，双方均确认签订居间服务合同、股权转让协议与定金收付书时，华**公司、睿**公司、新**公司均在场，华**公司促成了新**公司与睿**公司签订定金收付书及股权转让协议。但新**公司主张华**公司隐瞒了诉争房屋存在抵押的情况，且未能协助该公司办理解除房屋抵押，该行为违反了合同约定。华**公司主张新**公司以相关股权交易涉及该公司商业秘密为由，拒绝华**公司参与后续工作，齐**对此也予以确认。新**公司确认在与华**公司签订居间服务合同，与睿**公司签订股权转让协议、定金收付书时，双方有移交资料的清单，且本案的诉争标的是价值较大的房屋，新**公司理应在进行交易时对诉争房屋的产权证进行核实并了解房屋是否存在抵押权等他项权利，故该院对新**公司所持上述抗辩不予采信。另外，现新**公司作为新**公司的全资子公司，已成为睿**公司的全资法人股东，完全收购了睿**公司，故新**公司已经间接持有了诉争房屋，达到了购买诉争房屋的目的。华**公司作为居间方，促成了买卖双方签订股权转让协议和定金收付书，新**公司应当根据居间服务合同的约定向华**公司支付居间中介费用，故该院对华**公司要求新**公司支付居间中介费50万元的诉讼请求予以支持。对于华**公司主张的违约金，该院认为，因在签订居间服务合同、股权转让协议与定金收付书时，华**公司、睿**公司、新**公司均在场，并不存在私自成交或者另行通过其他经纪机构或个人达成交易的情形，故对华**公司要求新**公司支付违约金的诉讼请求于法无据，该院不予支持。

一审法院认为

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：1、新**公司于判决生效后10日内向华**公司支付居间中介费500000元；2、驳回华**公司的其他诉讼请求。

上诉人诉称

新**公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1、一审法院认定事实错误，错误认定本案的法律关系。一审法院关于新**公司应当在股权收购前对标的项下的房产进行审核，不应当不清楚标的物上有抵押权的瑕疵的认定违反华**公司的工作程序。新**公司与华**公司签订居间服务合同后，才能接触到转让方齐建会，才能进一步明确股权转让协议事宜。因此，华**公司才在居间服务合同中承诺了“标的物无瑕疵”的条款。一审法院并未关注新**公司与华**公司在合同中的权利行使和义务的履行情况。新**公司在签订居间合同后，发现涉案房产存在抵押的情况并及时通知了华**公司。此时，华**公司认为其义务已经履行完毕，让新**公司与齐建会协商解决后续事宜。齐建会通过让新**公司先付款再解押的方式，历时一年之久才成功解除了涉案房产的抵押权。此后，华**公司开始催款。新**公司认为华**公司没有履行合同约定的义务，不能按照合同约定来索要居间费。新**公司同意向华**公司支付信息费，而非居间费。2、一审法院对于证据的采纳错误，导致适用法律错误，判决结果显失公平。一审法院曲解华**公司与齐建会的电话录音的内容，齐建会并未对华**公司与新**公司之间的居间行为进行认可，并未陈述新**公司应当向华**公司支付500000元居间费。并且齐建会作为股权转让的一方当事人属于利害关系人，其所作陈述不应当被采纳。二审期间，齐建会已经明确其在一审的律师陈述有误，其明确从未说过新**公司不让华**公司介入股权转让工作。综上，请求：1、撤销一审法院判决，依法改判驳回华**公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由华**公司承担。

新**公司向本院提交以下新的证据予以证明：

1、齐建会于2015年9月18日出具的澄清说明书，证明齐建会没有说过“中介公司想办理股票转让事宜，新**公司不让其介入”，新**公司与齐建会及华**公司都联系过，要求让他们办理股票收购的事宜，但华**公司说其没有经验，让新**公司自行办理；

2、新**公司与睿**公司的移交清单，证明新**公司收购的是睿**公司的股权，未涉及标的房屋抵押等细节工作。

本院认为

本院经审查认为，前述证据是否真实存在均不影响本案的实体处理结果，故不予采纳。

华**公司服从一审法院判决。

齐建会陈述称：新**公司提交的澄清说明书是其本人所写，其本人没有说过“新**公司不让华**公司介入”，确实没有看到中介方，中介方可能认为双方签订股权转让协议，其义务就完成了；睿**公司与涉案房产确实存在瑕疵，但是已经解决，齐建会不清楚消除瑕疵是否为华**公司的责任范围。

新**公司同意新**公司上诉意见。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有当事人陈述意见在案佐证。

本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，华**公司与新**公司签订的居间服务合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方应依约行使合同权利，履行合同义务。

新**公司上诉称在订立居间合同时，华**公司并未告知新**公司涉案房产存在抵押的事实（事后发现），事后亦未协助买卖双方办理涉案房产的抵押登记注销事宜，因此不应当支付居间费。对此，本院认为应从以下几个方面考虑：1、新**公司与华**公司签订的《居间服务合同》第三条明确约定，华**公司协助买卖双方办理抵押注销等事宜，而涉案房产在《居间服务合同》签订时确实存在抵押权，同时，作为一方商事主体的新**公司在签订《居间服务合同时》不可能不审核涉案房屋的登记信息，因此，新**公司不可能不知道涉案房屋在签订《居间服务合同》时存在抵押权。2、本案所涉《居间服务合同》为有偿合同，《中华人民共和国合同法》在居间合同及委托合同中均未对委托人明知居间人提供的居间服务所涉及的房产存在权利瑕疵，而委托人又利用居间人提供的信息完成交易的情形作出规定。依照《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”的规定，本院参照《中华人民共和国合同法》关于买卖合同的有关规定处理此类情形。《中华人民共和国合同法》第一百五十一条规定：“买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务。”《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”参照前述规定，本院认为，在委托人新**公司明知涉案房屋于《居间服务合同》订立时存在他人抵押权，却依然针对涉案房屋完成相应交易的情形下，新**公司以涉案房屋在合同签订时存在权利瑕疵为由所提抗辩不能成立。3、华**公司并非法定的办理注销抵押登记的义务主体，其需要在相关权利主体的配合下并在抵押权注销的条件满足时方才可以办理。虽然华**公司并未协助买卖双方办理涉案房屋的抵押注销事宜，但新**公司并未提供证据证明其在符合办理解除抵押权条件成立后，将此情形通知了华**公司并向华**公司提供了相应的手续，而华**公司拒不办理。因此，新**公司自行办理抵押注销登记后，又以华**公司拒不履行相关协助义务为由拒付居间费的理由不能成立。齐建会在一审的相关陈述是否真实均不影响本院前述认定。综上，新**公司的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审法院认定事实有误，论理不当之处，本院予以调整，但处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一万六千○五十元，由华仕兄弟**纪有限公司负担九千六百三十元（已交纳），新华**公司负担六千四百二十元（于本判决生效后七日内交纳至一审法院）。

二审案件受理费八千八百元，由新华**公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月四日