南昌市**有限公司与章**房屋买卖合同纠纷案一审判决书

审理经过

原告南**资有限公司诉被告章**房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南**资有限公司的委托代理人付**、葛**，被告章**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告南**资有限公司诉称：2013年3月21日，原被告双方就南昌市西**华商务中心1号楼1028号房屋签订了《商品房买卖合同》。买卖合同签订后，原被告双方就上述房屋的房款支付事宜与招商银行南昌分行分别签署了《个人购房借款及担保合同》，根据该合同约定，在房屋抵押登记完成之前原告须为被告承担银行贷款连带偿还义务。在买卖合同履行过程中，因被告原告导致上述房屋被第三人查封且被告存在恶意停止偿还月供等违约行为，招商银行有权提前收回全部贷款，且该提前收回的贷款为原告代为偿还。根据买卖合同附件四第5条约定，若被告逾期偿还银行贷款本息而导致原告履行了代为偿还银行贷款本息（含罚息、违约金、追偿费用等）的保证责任，且自原告实际为被告垫付月供款或贷款银行从原告账户中扣除被告应付的月供款（含本金、利息、违约金等）之日起超过60日或被告逾期偿还贷款本息累计达到两个月的，原告有权单方面解除买卖合同，且有权收取总房款20%的违约金。在此种情况下，为了维护原告的合法权益，现根据有关法律规定，诉至法院，请求依法判令：1、原被告双方签署的《南昌市商品房买卖合同》已于2015年8月6日解除；2、被告向原告支付违约金人民币59109.2元；3、原告有权将代偿的人民币128740.5元从应退还的被告款项中直接扣除；4、被告在《南昌市商品房买卖合同》解除后十日内配合原告办理《南昌市商品房买卖合同》备案登记注销手续；5、被告承担本案诉讼费用。

原告南**资有限公司提供了如下证据：

证据一、《商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》，证明合同中对原被告双方权利进行约定。

证据二、招商银行扣划明细单，证明我们代替被告偿还了全部按揭款项为128740.5元，同时说明被告违约，我们有权解除合约追偿违约金。

被告辩称

被告章**辩称：《商品房买卖合同》是我签订的，拖欠了按揭款项，原告替我返还属实，无异议。但现在房屋属于扣押状态，请求法院依法判决。

被告章**未提交证据

本院查明

经审理查明，2013年3月21日，原被告双方签订编号为1000344654号《南昌市商品房买卖合同》，约定：被告向原告购买原告开发建设的位于信华商务中心1#楼写字楼1028室房产一套，用途为写字楼，房屋单价为每平方米8269.33元，总金额为295546元。付款方式为：被告（买受人）于2013年3月21日付房款人民币155546元，余款人民币14万元整于2013年4月21日前付清，原告（出卖人）同意被告（买受人）办理银行按揭。附件四第5条约定，买受人采取按揭方式支付该商品房购房款的，在该商品房办理完抵押登记前，出卖人为买受人向银行及担保公司提供连带责任保证。若买受人逾期偿还银行贷款本息而导致出卖人履行了代为偿还银行贷款本息（含罚息、违约金、追偿费用等）的保证责任，且自出卖人实际为买受人垫付月供款或贷款银行从出卖人账户中扣除买受人应付的月供款（含本金、利息、违约金等）之日起超过60日或买受人逾期偿还贷款本息累计达到两个月的，出卖人有权单方面解除买卖合同，且有权收取总房款20%的违约金。出卖人在买受人配合办理完成买卖合同登记备案注销手续且将该商品房实际退还出卖人后，出卖人将（扣除违约金、代垫月供款、罚息等费用）剩余款项无息退还买受人。2013年5月24日，原被告双方就上述房屋的房款支付事宜与招商银行南昌分行分别签署了《个人购房借款及担保合同》，根据该合同约定，被告从原告处购得的房产，贷款**南昌分行同意提供14万元的贷款。贷款期限为120个月，即从2013年5月24日起至2023年5月24日。贷款利率以国家公布的贷款基准年利率6.55%为基础上浮20%，即为年利率7.86%，实际执行利率以借款借据为准。原告为借款人在本合同项下的债务承担连带保证责任。借款人连续三个月或累计六个月未按合同约定按时足额偿还贷款本息，借款人被有关机关采取了限制其某项权利的措施，影响其履行合同义务的等情况发生时，视为借款人违约。一旦发生违约事件时，贷款人有权宣布本合同提前到期，并有权提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用或直接扣收借款人、保证人结算账户或其他账户上的存款，以清偿借款人的全部债务。上述合同签订后，贷款**南昌分行依约发放了14万元的贷款。被告章**未能依约返还银行按揭贷款。2014年8月29日，贷款**南昌分行从原告791904776410805账户中扣划6026.58元，其中本金3500.01元；2014年9月1日，贷款**南昌分行从原告791904776410805账户中扣划122713.92元，其中本金122499.95元，以上合计128740.5元。为此，原告诉至本院，提出如前诉请。

另查明，诉争房屋于2013年4月10日在南昌市商品化办公室办理了备案登记手续，并加盖了合同登记备案专用章。但尚未办理房屋产权证，房屋还在原告手中没有交付被告。

上述事实，有原被告的陈述及其所提交的证据、庭审笔录等所证实。

本院认为

本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。当事人一方可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》，系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。根据双方《南昌市商品房买卖合同》约定，被告章**采取按揭贷款方式支付房款14万元，后原被告与贷款**南昌分行签订《个人购房借款及担保合同》，从贷款**南昌分行处贷款14万元用于向原告支付房款，原告提供承担连带保证责任。后被告章**出现逾期情况，贷款**南昌分行从原告791904776410805账户中扣划了128740.5元贷款本息。因此，依据《南昌市商品房买卖合同》的约定，被告的行为已经构成违约，依法应承担相应的违约责任。原告主张2015年8月6日被告收到起诉书时，说明被告已经收到明确的解除通知，并诉请双方签订的编号为1000344654号《南昌市商品房买卖合同》于该日解除，于法有据，本院予以支持。《南昌市商品房买卖合同》约定：出卖人在买受人配合办理完成买卖合同登记备案注销手续且将该商品房实际退还出卖人后，出卖人将（扣除违约金、代垫月供款、罚息等费用）剩余款项无息退还买受人。故原告诉请在《南昌市商品房买卖合同》解除后十日内配合原告办理《南昌市商品房买卖合同》备案登记注销手续，符合合同及法律规定，本院亦予以准许。《商品房买卖合同》因被告章**的违约导致解除，原告诉请被告向原告按照房屋总价款295546元的20%支付违约金人民币59109.2元，符合法律规定。但该条款约定的违约责任明显高于出卖人即原告因解除合同遭受的实际损失，本院依法酌情调整为30000元整。上述原告应返还的房款295546元与被告应支付的垫付款、违约金相抵扣后，原告还应返还被告房款136805.5元（房款295546元-违约金30000元-原告垫付款本息128740.5元）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告南**资有限公司与被告章**就南昌市西**华商务中心1号楼1028号房屋签订的《南昌市商品房买卖合同》于2015年8月6日解除；

二、被告章**于本判决生效之日起10日内，办理注销上述《南昌市商品房买卖合同》登记备案手续；

三、原告南**资有限公司于本判决书生效之日起10日内，返还被告章**房款136805.5元；

四、驳回原告其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案由原告预交的案件受理费8684元，由被告章**承担，限随上述款一并偿付。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省**民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌**民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌**民法院按自动撤回上诉处理。

本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。

裁判日期

二〇一五年十二月二十三日