史**与北京春光置地房地**限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告史**（以下简称原告）与被告北京春光置地房地**限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁**，被告的委托代理人徐*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：原告的母亲贾女士在来京探亲期间被被告售楼处销售人员的宣传和推销所打动，就和原告说要在北京给他买一套房子，贾女士和原告于2014年2月20日在被告的售楼部与被告签署了《委托办理居住证协议书》、《预售合同》，并按被告要求支付了购房首付款3694445元以及用于办理居住证的22万元，其后被告给原告办理了工作居住证。2014年5月7日，原告按照被告的要求签署了《个人房产抵押贷款合同》，次日交通银行慧忠里支行将贷款859万元汇给了被告。原告回到山西后咨询专业人士才知道，与被告签订的合同及办理相关购房手续，违反了北京市限购政策，对双方都存在极大的隐患。2015年3月以来原告多次与被告沟通，希望解除双方之间的《预售合同》，被告均未同意。原告认为，被告作为专业的北**地产开发经营企业，应当对北京的限购政策非常清楚，在明知原告不具备购房资格的情况下，为促成销售，诱导并帮办北京市工作居住证，并与原告等不具备北京购房资格的人签署了房屋预售合同及贷款合同，严重违反了北京的限购政策。现原告要求：1、解除原、被告之间的《北京市商品住房预售合同（住宅类）》；2、被告退还原告已付房款12284445元。

被告辩称

被告辩称：不同意解除预售合同。1、原告的请求没有事实依据，被告在售房过程中审核购房人的购房资格，被告审核购房人的居住证是真实有效的，建委也审核通过。原告所述的他不符合办证条件，通过委托办证方法取得的证件的情况，被告未参与，不知情，也没有能力、义务去审查。被告只是审查表面的合法条件，在审查形式要件合法的情况下，被告认为原告具有购房资格，基于这种信赖，与原告签订商品房购房合同，信赖利益应该得到保护，合同合法有效。原告积极履行了付款义务，支付了首付款，全部房款已经支付到位，被告履行了合同义务，通知原告核验收房，办理产权证。在过程中，被告付出了人力、物力，将相关房源锁定给原告。原告如果单方解除合同，对被告不公平，给被告造成损失。2、原告的诉讼请求没有合同依据，合同中关于解除合同情形中没有关于原告所述的理由。3、原告的诉讼请求没有法律依据。原告所述情况不属于合同法规定。被告不存在任何违约行为，也没有任何过错，原告所述的他的工作居住证是无效的，最终结果是已经取得了工作居住证并通过了建委的审核，且不能确定其工作居住证是否有问题。合同仍然可以继续履行，原告可以取得房屋产权，原告因为自身过错，造成合同履行过程中的问题，应该通过自己解决，而不能要求解除合同。被告不同意解除合同。

本院查明

经审理查明：2014年2月20日，原告（作为买受人）与被告（作为出卖人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1583754）。双方约定，由原告购买被告开发的朝阳区来广营乡清河营村住宅及配套（2号地2-1地块）C1号住宅楼13层2单元-16XX号（以下简称16XX号）房屋，预测建筑面积251.32平方米。总价款12284445元；出卖人应于2014年10月31日将房屋交付给出卖人。买受人应于签订《预售合同》及其附件和《补充协议》当日按银行规定向出卖人交纳全额首付款共计3694445元。剩余房价款共计859万元，买受人选择采用银行按揭贷款方式支付。

在上述《北京市商品房预售合同（住宅类）》第三页还注明：出卖人委托销售代理机构：北京思**纪有限公司……销售员姓名：赵*。

2014年5月7日，原告（作为甲方）与交通**忠里支行（作为乙方）、被告（作为丙方）签订《个人房产抵押贷款合同》，原告向交通**忠里支行贷款859万元用于向被告支付购房款。

2014年2月20日，被告向原告出具发票，确认收到购房款3694445元。2014年5月12日，被告向原告出具发票，确认收到原告按揭房款859万元。

被告尚未将原告购买的房屋交付给原告，亦未办理房屋过户手续。

原告非北京市居民，不符合北京市商品房限购政策，无法正常在京购买商品房。原告称在购房过程中，被告的工作人员赵**可以帮助办理《北京市工作居住证》，原告遂向赵*介绍的王*支付22万元，为原告办理了《北京市工作居住证》。

原告提交了有王*签字的《委托办理居住证协议书》，该协议书内容：王*为甲方办理居住证，提供辅助工作，申请办理北京市居住证名额，代办居住证费用为22万元。签字日期为2013年11月29日。

原告提交了中国**子银行回单，显示原告之母贾×向王*汇款。

原告取得的《北京市工作居住证》内容显示：发证日期为2014年1月3日出生，发证机关为北京市人力资源和社会保障局。聘用单位中天智博（北京**限公司，有效期至2017年1月3日。

原告怀疑上述《北京市工作居住证》为假证，本院向北京市人力资源和社会保障局调查。北京市人力资源和社会保障局于2015年8月17日复函称：史**所持编号为201401030161的工作居住证是我局所发放，此工作居住证是其单位于2014年1月3日为其办理，2014年8月，其单位以“员工离职”为由为其做了证件注销，致使其证件查询无效。

原告还向北京市人力资源和社会保障局申请信息公开，原告获得的《北京市工作居住证》办理手续包括：北京市工作居住证申请表、企业法人营业执照复印件、申请办理《北京市工作居住证》诚信声明、申请单位声明、高等院校毕业证书、学士学位证书、中天智**有限公司与史**之间的劳动合同、单位个税证明、个人所得税完税证明、北京市社会保险个人权益记录、房屋借住证明、房屋所有权证复印件等信息。原告称上述办理《北京市工作居住证》手续中，除身份证复印件外，其他材料均与其无关，部分材料是伪造的，其并无大学学历，也与中天智**有限公司之间不存在劳动关系，也不存在其他关系。

原告还提交了翼城县**有限公司证明、基本养老保险缴费记录等证明，上述证据显示，原告自2011年7月11日至今在翼城县**有限公司工作，并一直在山西缴纳社会保险。

原告的证人贾*（系原告之母）、王*到庭称，在被告的售楼处看房时，工作人员赵*介绍购房，并介绍认识王*，让交20万元用于办理购房资质。证人在作证时承认购房前已知悉北京限购，没有购房资格不能购买房屋。

原告还提交了短信记录，短信记录显示：赵*（手机号137XXXXXXXX）于2013年1月至2014年所发出的短信中提及王×及王×的银行账号、联系电话等信息。

因原告的《北京市工作居住证》已于2014年8月被注销的情况下，本院向北京市**阳分局调查：1、在原告《北京市工作居住证》已被注销的情况下，原、被告之间所签订的《北京市商品房预售合同》是否仍符合本市限购政策，能否正常办理过户手续。北京市**阳分局回函称：史**尚未向我分局房屋登记部门申请，办理朝阳区来广营乡清河营村住宅区配套C1号住宅楼13层2单元一16XX房屋的转移登记。2、申请人在办理房屋登记时需提供朝**管局所属房屋交易部门出具的申请人购房资格证明。房屋登记部门依据房屋交易部门出具的申请人购房资格证明，在办理房屋登记时，需核对网上申报信息，无误后准予登记。

经询，被告称其与北京思**纪有限公司之间是委托代理关系，在销售过程中，北京思**纪有限公司的工作人员负责介绍楼盘，准备合同文稿及合同签订。被告后又称其与北京思**纪有限公司是居间关系，赵*是北京思**纪有限公司的人员，被告也不认识赵*，赵*的行为是个人行为，代表不了被告，不应由被告承担后果。

本案审理过程中，原告表示，因合同解除，可能给被告造成损失，愿意支付被告25万元作为补偿。

上述事实，有当事人提交的《北京市商品房预售合同（住宅类）》、《回函》、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。

本院认为

本院认为：为有效遏制投资投机性购房需求，居民家庭在本市购买商品房受本市限购政策制约，当事人不得通过非法途径规避法律、行政法规及相关的限购政策。原告非本市居民，亦未在本市工作，受限购政策的约束，在本市购房将导致房屋无法过户。原告通过向中间人支付巨额费用，由相关机构、人员代为办理的《北京市工作居住证》显系规避本市房屋限购政策，且在办理《北京市工作居住证》的手续中，不能排除存在伪造证件，虚构劳动关系等违法情形，被告的《北京市工作居住证》并非通过合法申请获得，且已被注销，原、被告之间所签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》项下所购买的房屋在过户时，房屋管理机关会再次审查原告是否符合本市房屋限购政策，而原告并不符合本市限购政策的要求，原告所购房屋将无法过户，因合同目的无法实现，现原告有权要求解除双方之间签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》。合同解除后，被告应将收取的购房款返还给原告，考虑到原告所支付的部分购房款系利用其向交通**忠里支行所贷款项支付，退还的款项应优先用于偿还银行贷款。

原告的证人到庭，原告提交了显示为赵**发的个人短信，而赵**出现在《北京市商品房预售合同（住宅类）》，据本案现有证据，亦不能完全排除相关人员存在参与介绍原告虚假申请《北京市工作居住证》的情形。

应当明确的是，原告明知其不具备购房资格，仍通过向中间人支付巨额费用的方式非法获得《北京市工作居住证》，在签订合同后又以其不具备购房资格为由要求解除合同，原告的上述行为存在重大过错，考虑到合同解除将会给被告造成一定损失，原告现同意支付被告25万元作为补偿，目前本市房价稳中有升，上述费用足以弥补被告相关损失，且出于当事人自愿，本院对此不持异议。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告史**与被告北京春光置地房地产开发有限公司之间《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1583754）；

二、被告北京春光置地房地**限公司于本判决生效后十日内返还原告史**购房款一千二百二十八万四千四百四十五元（返还的购房款应优先用于偿还原告史**所欠交通银**支行贷款本息）；

三、原告史**于本判决生效后十日内支付被告北京春光置地房地**限公司人民币补偿款二十五万元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费95506元，由原告史**负担75506元（已交纳47753元；余款27753元，于本判决生效后七日内交至本院），由被告北京春光置地房地**限公司负担20000元（于本判决生效后七日内交至本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月十六日