董**与齐**等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人董**因与被上诉人齐**、齐露房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第30970号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人董**及其委托代理人赵*、刘**，被上诉人齐**、齐露之共同委托代理人刘*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

董**在原审法院诉称：2012年2月26日，我与齐**签订《房屋交易保障服务合同》和《北京市存量房屋买卖合同》。上述合同约定，由齐**以690万元的价格购买我位于北京市朝阳区安立路×号院×号楼×单元×号房屋（以下简称涉案房屋）。合同签订当天，齐**支付了380万元，并答应交房时房款全部付清。2012年5月24日，齐**要求将涉案房屋过户至其女儿齐*名下，同时我与齐*签订了虚假的存量房屋买卖合同并虚构了房屋价格，但齐*承诺购房款仍按照690万元给付。房屋过户后，经我多次催促，齐*分别于2012年10月15日付50万元，2012年11月20日付50万，2012年12月6日付25万元，2013年2月27日付50万元，2013年3月5日付20万元，2013年3月16日付房款115万元。该逾期付款行为，给我造成巨大的经济损失，按照支付款的不同时间段按照银行同期利率的1.5倍计算了我的损失，第一段：以310万元为本金，从2012年3月5日至2012年10月15日，按照6%计算为112108元。第二段：以260万元为本金，从2012年10月5日至2012年11月20日，按照6%计算为14958元。第三段：以210万元为本金，从2012年11月20日至2012年12月6日，按照6%计算为5523元。第四段：以185万元为本金，从2012年12月6日至2012年2月7日，按照6%计算为21591元。第五段：以135万元为本金，从2013年2月7日至2013年3月5日，按照6%计算为6213元。第六段：以115万元为本金，2013年3月5日至2013年3月16日，按照6%计算为2079元。综上，我诉至法院要求判令齐**、齐*给付逾期付款损失25万元。

一审被告辩称

齐**、齐露在原审法院辩称：不同意董**的诉讼请求，我方依据合同的约定支付了全部房款，不存在逾期付款的行为。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2012年2月26日，董**（甲方、出卖人）与齐**（乙方、买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，主要约定：买受人以690万元的价格自出卖人处购买涉案房屋及朝阳区安立路×号院×号地下车库，买受人于2012年2月26日向出卖人支付购房定金1万元，买受人于2012年2月27日向出卖人支付购房款339万元，剩余房款350万元买受人以贷款方式支付，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，买受人自行筹集剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。合同签订之日起90日内买卖双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。违反合同约定方，应按总房款的20%向对方支付违约金。补充协议中载明签约时买受人尚未具备现行政策规定的购房资质，出卖人对此已经知悉且认可。

合同签订后，齐**向董**支付了380万元购房款，2012年5月24日董**与齐**之女齐*签订网签合同，并于当日将涉案房屋过户至齐*名下。2012年5月30日，朝阳区安立路×号院×号地下车库过户至齐*名下。2012年5月25日，董**将涉案房屋交付给齐*。

针对剩余310万元房款，董**称在过户7天后齐露逾期未能支付房款，后董**据中介人员称因齐露无在京购房资格，齐**通过不正当手段在房管局办理的涉案房屋过户手续，后北京市公安局将含涉案房屋在内的40余套房屋进行了查封，目前仍在查封状态，因此涉案房屋无法办理抵押登记，银行无法放贷。2012年10月，齐**陆续开始付款。董**称在签订合同时不知道对方没有购房资质。

齐*则称，银行称涉案房屋无法办理抵押登记，原因不清楚。2012年10月，中介公司表示银行的贷款期限已过，银行不能放贷了，之后我方分批分次支付的房款；董**在签订合同时就明知齐*和齐应国的外地人身份，补充协议即可看出，且董**了解北京限购政策。

另查，齐**、齐*均系非京籍公民，身份证显示二人均系湖南省湘潭人。

一审法院认为

原审法院认为：董**与齐*就涉案房屋签订的买卖合同系双方真实意思表示，协议内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按照约定履行协议义务。董**称因齐*无在京购房资格情况下通过不正当手段办理涉案房屋过户手续，导致北京市公安局将含涉案房屋在内的40余套房屋进行了查封，致使无法办理房屋贷款而逾期支付房款。但根据本院查明情况，齐**、齐*身份证显示二人均系湖南省湘潭人，补充协议中亦载明签约时买受人尚未具备现行政策规定的购房资质，出卖人对此已经知悉且认可。故签约时董**对其外地户籍身份应当知情，现因此原因引发情况导致贷款无法办理，合同双方对此结果均负有责任。在齐**以直接付款的形式将房款付清后，董**又以齐*、齐**逾期支付剩余房款为由要求齐*、齐**支付违约金无依据，故本院对董**的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回董**的诉讼请求。

原审法院判决后，董**不服，以原审法院以其知道齐**、齐*为外地人员为由认定其知道齐**、齐*无购房资质是错误的；原审法院认定无法贷款的原因错误；原审法院认定其要求齐**、齐*支付违约金无依据的理由错误；原审法院适用法律错误等为由向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决，予以改判或发回重审；上诉费用由齐**、齐*负担。齐**、齐*同意原审法院判决。

本院查明

本院经审理查明：2012年2月26日，董**收到齐应国购房定金10000元；2月28日收到房款3790000元；10月15日收到500000元；11月20日收到500000元；12月6日收到250000元；2013年2月7日，收到500000元；3月5日，收到200000元；3月15日，收到1150000元。

诉讼中，董**主张双方于2012年2月26日曾口头约定于七日内支付剩余房款。齐**、齐*对此予以否认，董**未就其上述主张提供相应证据。齐**、齐*提供了董**与齐*的多次短信记录，显示2012年7月至2013年3月期间董**曾多次催告支付房款。董**称2012年6月底中介告知不能办理贷款，其在催付剩余房款时，齐*于8月13日回复说银行放不了贷款；齐**、齐*称银行是说当时办不了，其在回复时也说要求银行尽快放款，系于2012年10月份方得知银行不能发放贷款所以才自筹资金支付剩余房款。

本院查明的其他案件事实与原审法院查明的一致。

上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、房屋所有权转移登记申请书、房屋购买居间委托协议、房屋交易保障服务合同、收条、房屋所有权证、短信及当事人陈述等相关证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：本案双方争议的焦点为齐**、齐*是否系逾期支付房款以及是否应向董**支付逾期付款损失。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。根据查明的事实，合同双方在《北京市存量房屋买卖合同》中约定了剩余房款买受人以贷款方式支付，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，买受人自行筹集剩余房价款。合同中虽未就支付剩余房价款约定给付期间，但却对买受人在无法获得贷款时自行筹集房价款进行了明确约定，对此买受方应明确知晓。2012年2月房屋买卖合同签订后，齐**向董**支付了380万元购房款，2012年5月24日董**与齐*签订网签合同，并于当日将涉案房屋过户至齐*名下，5月25日，董**将涉案房屋交付给齐*。2012年5月30日，朝阳区安立路×号院×号地下车库过户至齐*名下。至此，董**履行了作为房屋及车库出售方的义务。2012年7月至2013年3月期间，董**曾多次催告支付房款，而齐**、齐*在得知无法获得贷款后，未及时自筹剩余房屋价款并给付董**，直至2013年3月15日才陆续支付完毕剩余房款，使得董**在交付房屋后长时间无法收到剩余房价款，致其产生相应的经济损失，故应向董**支付逾期付款损失。原审以签约时董**对齐**、齐*外地户籍身份应当知情，因此原因引发情况导致贷款无法办理，合同双方对此结果均负有责任等为由，驳回董**的诉讼请求不当。董**未就其主张双方于2012年2月26日约定7日内支付剩余房价款一节提供相应证据，本院对此不予采信。鉴于剩余房价款系大额资金，齐**、齐*自筹资金亦需一定合理期间，故本院对于逾期付款期间起算日确定为2012年11月1日，逾期付款损失数额以中**银行同期人民币贷款基准利率标准计算。故董**合理部分的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，超出部分，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第30970号判决。

二、齐**、齐露以二百六十万元为基数，按照中**银行同期人民币贷款基准利率标准，于本判决生效后七日内支付董**二〇一二年十一月一日至二〇一二年十一月十九日期间的逾期付款损失。

三、齐**、齐露以二百一十万元为基数，按照中**银行同期人民币贷款基准利率标准，于本判决生效后七日内支付董**二〇一二年十一月二十日至二〇一二年十二月五日期间的逾期付款损失。

四、齐**、齐露以一百八十五万元为基数，按照中**银行同期人民币贷款基准利率标准，于本判决生效后七日内支付董**二〇一二年十二月六日至二〇一三年二月六日期间的逾期付款损失。

五、齐**、齐露以一百三十五万元为基数，按照中**银行同期人民币贷款基准利率标准，于本判决生效后七日内支付董**二〇一三年二月七日至二〇一三年三月四日期间的逾期付款损失。

六、齐**、齐露以一百一十五万元为基数，按照中**银行同期人民币贷款基准利率标准，于本判决生效后七日内支付董**二〇一三年三月五日至二〇一三年三月十四日期间的逾期付款损失。

七、驳回董**其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费2525元，由董**负担2110元（已交纳）；由齐**、齐露负担415元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费5050元，由董**负担4221元（已交纳）；由齐**、齐露负担829元（本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年四月十八日