北京鼎火餐饮管**设施管理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**理有限公司（以下简称鼎火公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第01776号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2015年1月，鼎火公司起诉至原审法院称：2014年11月18日，鼎火公司和港铁（北**有限公司（以下简称港**司）签订了租赁合同，约定鼎火公司承租港**司经营管理的北京×××第B1层14a商铺（以下简称涉案商铺），用于经营餐饮。双方合同约定涉案商铺的使用面积为50平方米，但之后鼎火公司在办理卫生许可证的过程中发现商铺实际使用面积只有40平方米，与双方租赁合同约定面积严重不符，鼎火公司认为其对涉案店铺的租赁面积存在重大误解，故鼎火公司起诉至法院，请求判令：1、撤销鼎火公司、港**司2014年11月18日签订的租赁合同；2、港**司退还鼎火公司保证金135450元、装修押金3000元、电费押金1000元、围挡费11480元、装修管理费1250元（自2014年12月1日至2014年12月30日）、水费100元（自2014年12月1日至2014年12月30日）、免租期管理费4016.13元以及2014年12月31日的租金1290.32元和管理费1331.87元，并负担本案诉讼费用。

一审被告辩称

港**司辩称：双方签署的合同实为现状租赁，合同中约定的面积仅作为参考使用。鼎**司在签署租赁合同之前多次查看现场情况，清楚涉案店铺的四至和大小，双方合同中也约定合同签订前如鼎**司对面积有异议可以要求实测，合同签订后鼎**司不得对面积再提出异议。港**司向鼎**司交付涉案商铺时，鼎**司并未对租赁场地面积要求实测，现双方已实际签署租赁合同，说明鼎**司认可涉案店铺的四至。所以不存在重大误解的问题，故鼎**司以重大误解为由撤销合同没有依据，双方签订租赁合同合法有效。依据租赁合同13.02条约定，鼎**司提前解除合同的，港**司有权没收租赁保证金，并有权要求鼎**司承担违约金。同时租赁合同第十条约定，鼎**司在进行任何进场装修、租赁期内任何整改以及恢复等工程所用的围挡的合理费用应该由鼎**司负担，港**司已经实际支出围挡费用，故不同意退还围挡费。综上，港**司仅同意退还装修押金3000元、电费押金1000元，不同意鼎**司的其他诉讼请求。同时，因鼎**司在2014年12月31日致函港**司单方面终止合同，且在合同约定的应付租金和管理费期限届满后拒不支付租金和管理费，已经构成违约，鼎**司应承担违约责任，故港**司反诉要求：1、确认双方租赁合同于2015年3月9日解除；2、鼎**司支付欠缴的2015年1月1日至2015年3月9日的房屋租金和店铺占用费（按照每月4万元标准计算）、管理费（按照每月4150元标准计算）共计101544元；3、鼎**司支付欠缴租金和管理费的滞纳金1200元（按照每日0.03%的标准）；4、确认港**司已收取的135450元的保证金不予退还；5、鼎**司支付违约金132450元；6、鼎**司支付店铺改造费用52345元、律师费3万元；7、鼎**司支付免租期的租金4万元。

针对港**司的反诉鼎火公司辩称：坚持本诉部分意见，同时2014年12月31日，鼎火公司已经明确不再履行合同，双方权利义务在2014年12月31日当天已经终止，涉案店铺在2015年1月1日开始已经由港**司实际控制。此外，租赁合同约定的违约金数额过高，如法院认定鼎火公司承担违约金，申请法院对违约金数额予以调整。

一审法院认为

原审法院认为：对于因重大误解订立的合同、在订立合同时显失公平的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。所谓误解，是指行为人对意思表示内容了解的错误，依相关司法解释，因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案中，合同标的物虽为开放式商铺，但鼎**司在签署合同前多次勘验现场，无论通过地面瓷砖颜色还是通过四周围挡，均可以明确涉案店铺的四至情况，后双方协商并签署了租赁协议，涉案店铺系双方认可的特定店铺，鼎**司对涉案商铺位置和面积并无认识错误，故鼎**司以重大误解为由要求撤销租赁协议的诉讼请求，法院不予支持。因2014年12月涉案商铺由鼎**司实际控制，且已经进行了前期装修，围挡费亦已实际发生，鼎**司要求港**司返还围挡费、装修管理费、2014年12月1日至12月31日管理费以及2014年12月31日租金的诉讼请求，法院不予支持。

鼎火公司、港**司签订的租赁协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。鼎火公司无正当理由拖欠2015年1月1日之后的租金和管理费，已经构成违约，满足双方合同约定的解除条件，且在案件审理过程中，双方在2015年3月9日已经完成了涉案店铺的交接，故港**司反诉要求确认双方租赁合同于2015年3月9日解除的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。**公司反诉要求支付2015年1月1日至2015年3月9日的房屋租金和管理费，理由正当，法院予以支持。租赁协议约定每月租金标准系针对特定商铺的固定金额，鼎火公司主张按照实际面积调整租金标准的主张，法院不予支持。

鼎火公司未按照合同约定支付租金和管理费，已经构成违约，应该承担违约责任，故港**司反诉要求鼎火公司补缴免租期租金和律师费的诉讼请求，法院予以支持。对于保证金和违约金一节。违约金是在合同成立时预先涉及而违约事实发生后据此承担给付的责任，是对损害赔偿额的预定。履约保证金是合同履行的一种担保方式。本案涉及的违约金、保证金具有惩罚性及补偿性的双重属性，违约金作为违约责任的主要方式，具有较强的补偿性，根据平等、等价有偿的原则，鼎火公司按照合同约定支付违约金后足以弥补港**司因店铺重新出租等的损失，且违约金数额不存在过高问题，故没收保证金和违约金无法同时适用，港**司应将已经收取的保证金予以退还。至于滞纳金问题，因为本案系平等民事主体之间的合同纠纷，滞纳金实为迟延履行违约金，本案在上述酌定违约金比例时一并考虑，鼎火公司不需要另行支付滞纳金。港**司同意退还装修押金、电费电费押金，法院不持异议。至于水费100元，因鼎火公司装修确实使用公共区域的水，鼎火公司未举证证实使用具体水量，故鼎火公司要求退还该笔费用的诉讼请求，法院不予支持。至于港**司要求支付店铺改造费的反诉请求，因系港**司的经营行为，与本案无关，故该项反诉请求，法院不予支持。据此，原审法院于2015年4月判决：一、确认北京鼎火餐饮管**设施管理有限公司租赁合同于二〇一五年三月九日解除；二、港铁（北京）商业**限公司于判决生效后十五日内退还北京鼎**限公司履约保证金十三万五千四百五十元、装修押金三千元、电费押金一千元；三、北京鼎**限公司于判决生效后十五日内支付港铁（北京）商业**限公司租金九万一千六百一十三元、管理费九千五百〇四元（租金、管理费对应期间自二〇一五年一月一日至二〇一五年三月九日）；四、北京鼎**限公司于判决生效后十五日内赔偿港铁（北京）商业**限公司违约金十三万二千四百五十元、免租期间租金四万元、律师费三万元；五、驳回北京鼎**限公司的其他诉讼请求；六、驳回港铁（北京）商业**限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，鼎**司不服，仍持原诉意见提出上诉，认为其在签订过程租赁合同过程中存在重大误解的情形，要求本院依法改判。港铁公司同意原判。

本院查明

本院经审理查明：2014年11月18日，鼎**司和港**司签订《租赁合同》，约定港**司将其合法拥有使用权的坐落于北京市东城区×××大街48号的北京×××第B1层14a号商铺（即涉案商铺）租赁给鼎**司用于经营餐饮；租赁期限2年，自2014年12月1日至2016年11月30日。合同第1.02条约定：租赁场地的使用面积约为50平方米（只供参考），本合同签署之时，鼎**司已现场视察租赁场地并同意接受该场地之状况及面积大小。（租赁场地的面积在交付使用时鼎**司可要求进行实测，如不要求实测则之后无权对本条约定面积再行提出异议）。第4.01条约定：鼎**司应每月支付租金，保底租金或提成租金的支付以告知为准，保底租金首年每平方米每月800，每月租金40000元，首年至第二年每月提成租金按鼎**司的全部税前营业的12%计算。第6.01条约定：鼎**司需要向港**司按月支付商场管理费，每月4150元。第8.02、8.03、8.05条约定：如鼎**司在每月日历月的三号之前未向原告支付当月的保底租金和管理费，从到期日第二天按日加付其欠款0.03%的滞纳金，直至付清所有欠付款项。若鼎**司拖欠款项的部分或者全部超过30天，港**司有权要求解除本合同，收回租赁场地。第5.01约定：2014年12月1日起计30天为免租装修期，在此期间，鼎**司无需向港**司支付租金，但仍需如期交纳商场管理费、水、电费及其他杂费。若出现任何因乙方的原因导致提前解除本合同、租期未满的情况，免租装修期的规定应不适用，鼎**司应向港**司补交免租装修期租金。第七条约定：鼎**司签订本合同时，向港**司缴纳135450元（三个月平均租金123000元和三个月商场管理费12450元）作为履行本合同的租赁保证金。如合同租赁期届满，在鼎**司无违约事由的前提下，港**司须无息退还该款项给鼎**司。第13.02条约定：若鼎**司要求提前退租，港**司可以不予同意，要求鼎**司继续履行合同并按约追究其违约责任；港**司亦有权同意退租，除双方就退租赔偿事宜另有书面约定外，港**司有权立即没收租赁保证金，要求鼎**司缴清所有欠费并另行支付按退租当年标准计算的相当于三个月保底租金及管理费数额的违约金。同时若因鼎**司违约导致港**司提前解除合同，参照上述同意退租的约定追究鼎**司的违约责任。附件四《标准租赁条款》第六条：租赁期届满时，如鼎**司并无任何租赁合同项下未予纠正的违反，港**司将在租赁场地交回并付清所有应付款项后将保证金无息退还给鼎**司。但如鼎**司违反租赁合同，港**司可将保证金或其适当部分用于补救违约行为，在该情况下，保证金的余额（如有）应在清偿最后未决索赔后30日内退还给鼎**司。因鼎**司违约行为导致租赁合同提前解除，港**司有权没收全额保证金。在此情况下，保证金不得折抵租金、商场管理费、杂费等任何应付费用。第10.02条约定：涉案店铺装修期间的围挡由港**司制作安装，鼎**司需支付相关费用共计11480元。

合同签署后，港**司依约将涉案店铺交付鼎火公司。鼎火公司分两次向港**司交纳了保证金共135450元、围挡费11480元、装修押金3000元、电费押金1000元、装修管理费1250元、水费100元，并支付了2014年12月1日至12月31日的管理费4150元以及2014年12月31日的租金1290.32元。后，鼎火公司未向港**司支付其他费用。

双方签署的租赁合同附件中有示意图一张，表明涉案商铺的位置，但未标注具体尺寸。庭审中，港**司提交了标注涉案店铺具体位置和大小的CAD图纸以及电子邮件，证明港**司在租赁合同签署前曾向鼎**司发送上述标注具体大小的CAD图纸电子版，鼎**司充分了解涉案面积情况，不存在重大误解。鼎**司不认可曾经收到该CAD图纸的邮件，但当庭自认在签署合同之前曾多次去过涉案店铺现场，涉案店铺地砖和周边的颜色不一致，可以看出涉案店铺的四至边界，港**司和鼎**司均可以明确涉案商铺的四至范围。

庭审中，鼎火公司提交2014年12月28日、2014年12月31日、2015年1月15日商函三份证明鼎火公司在2014年12月31日已经明确向港**司提出终止合同并要求退费。其中，2014年12月28日商函中载明鼎火公司因为涉案店铺重新设计、施工，要求港**司后延3个月装修免租期，同时说明涉案商铺面积不符合合同约定，要求按照实际面积计算租金。2014年12月31日商函载明：因港**司未回复，鼎火公司发出明确停止履行租赁合同并要求港**司退还相应费用。港**司认可曾收到2014年12月28日、2014年12月31日商函，并提交了延长免租期等事宜回函、敦促履约的通知函和欠费催缴通知，载明港**司不同意鼎火公司商函要求，要求继续履行已签署租赁合同并要求鼎火公司缴纳拖欠的费用。鼎火公司认可收到上述函件，但不认可港**司证明目的。

在本案审理过程中，为避免损失扩大，原审法院组织双方就涉案店铺进行了交接，鼎火公司对其在涉案店铺中的墙体进行了拆除恢复并将涉案店铺交付港**司收回，同时双方结算了水电费，确认鼎火公司控制涉案店铺期间未发生电费，但鼎火公司因为前期装修曾前往公共区域取水。

另查，签署合同后，港**司在涉案商铺四周制作安装了围挡，围挡上针对鼎**司经营的餐饮项目进行商业宣传。此外，港**司向北京**师事务所交纳诉讼代理费3万元。

上述事实，有《租赁合同》、收据、商函、代理费发票、现场照片、电子邮打印件、移交表、双方当事人当庭陈述等在案佐证。

本院认为

本院认为：依据相关司法解释，因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。鼎火公司在原审法院及本院审理期间均主张其在签订合同过程中对涉案店铺的面积存在重大误解，并以此要求撤销其与港**司签订的租赁合同。根据查明的事实，本案合同标的物虽为开放式商铺，但鼎火公司在签署合同前多次勘验现场，无论通过地面瓷砖颜色还是通过四周围挡，均可以明确涉案店铺的四至情况，后双方协商并签署了租赁协议，涉案店铺系双方认可的特定店铺，鼎火公司对涉案商铺位置和面积并无认识错误，故鼎火公司以重大误解为由要求撤销租赁协议的诉讼请求，缺乏充足事实及法律依据，本院难以支持。经查，原审法院根据查明的事实及相关证据所作认定及处理均符合相关法律规定及本案的实际情况，并无不当。综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费1727元，由北京鼎**限公司负担200元（已交纳），港铁（北**有限公司负担1527元（本判决生效之日起7日内交纳），反诉案件受理费4347元，由港铁（北**有限公司负担1300元（已交纳），北京鼎**限公司负担3047元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费3213元，由北京鼎**限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月二十六日