陈**与马**等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人陈**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌*初字第00726号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员张**担任审判长、代理审判员郭**、代理审判员刘*组成的合议庭对本案进行了审理，书记员刘**、田*担任记录。上诉人陈**的委托代理人张**，被上诉人马**、康**、康立新的委托代理人程**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京市**济中心（以下简称兴商房地产中心）经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本案依法缺席判决。

一审原告诉称

马**、康**、康**在原审法院诉称：2014年3月起，陈**经多次实地看房考察，与我方多次协商房屋买卖细节后，决定购买我方所有的8618号--1至2层全部房屋，并由陈**联系了房屋中介公司。由于陈**积极的态度，我方放弃了正在协商中的其它买受人。2014年5月1日，我方与陈**在兴**产中心签订8618号--1至2层全部房屋买卖合同，建筑面积483.13平方米，价款840万元，预付定金3万元，首付款时间2014年7月30日前付240万元，2014年10月1日前付300万元，2014年12月31日前付300万元，交房时间为2014年7月30日，并明确约定了解除合同的违约金为160万元。合同签订当日，陈**给付定金3万元，我方按照兴**产中心的要求向其交付了各种证件，并办理了委托公证手续及银行解押的准备。2014年6月中旬，陈**无故提出解除合同，经协商就解除合同的违约金双方未能达成一致。2014年8月15日，我方委托北京市**所律师向陈**发律师函，明确表示如果其不能履行合同，应当赔偿我方违约金160万元。后经律师多次与陈**联系，仍无法达成一致意见。为维护自身合法权益，故我方诉至法院，请求：1.判令解除2014年5月1日我方与陈**及兴**产中心签订的8618号—1至2层全部房屋买卖合同；2.判令陈**给付违约金160万元；3.判令诉讼费由陈**承担。

一审被告辩称

陈**在原审法院辩称：不同意马立红一方的诉讼请求。起诉书所述的事实基本正确。我方提出解除合同是在2014年5月底6月初，对方也同意了只不过双方就违约金没有达成一致意见，当时对方要求兴**产中心也在文件上签字，但是兴**产中心不给盖章，导致合同一直没有解除，但是双方的买卖关系实质上已经解除了。我方也通知了对方这个房子我方买不了了。解除的原因是因为我方不具备在京购房的资格，当时签合同时对购房条件不是很了解以为我方有资格购买别墅，中介公司也没有说明，导致合同没法履行。我方及时通知了对方赶紧将房屋出卖给他人、解除合同，但是违约金一直没有达成一致，为此我方还支付了对方定金3万元。我方认为兴**产中心对合同解除要承担责任。

一审法院认为

第三人在原审法院发表意见称：我方认为马**一方起诉的事实依据及理由充分，但是我方不应承担责任。我方作为本案的诉讼主体并不适格。居间合同的定义是居间人向委托人提供交易的信息并促成双方达成交易，本案中买卖双方的交易已经达成了，我方不应该再承担其它责任。在本案中我方并未实际提供任何的居间服务，买卖双方自行就房屋的出售事宜达成了一致，后要求我方出具了合同文本，我方在本案中仅出具了合同文本并未提供其它居间服务。关于买方是否具备购房资格的问题，因为我方并非居间人，就没有义务审查买方的购房资格问题。且根据北京市高级人民法院的相关意见，买方是否具备购房资格并不影响买卖合同的效力，仅影响双方当事人向对方主张违约赔偿的权利。买方作为经常居住在北京的普通公民对北京的限购政策应该非常清楚，不能把自己不懂法的责任强加给卖方或者是第三人。

原审法院经审理查明：马**与康**系夫妻关系。8618号—1至2层全部房屋由马**和康**按份共有。2014年5月1日陈**与马**、康**、康**就购买上述房屋达成一致意见，并于同日在兴**产中心签订《存量房屋买卖合同》，约定马**、康**、康**将8618号—1至2层全部房屋出售给陈**。该房屋成交价格为840万元，买受人采取自行交割的付款方式，此合同一经签订，买受人向出卖人支付定金3万元，此定金由出卖人直接收取。买受人与出卖人约定于2014年5月30日之前将银行贷款所需证件资料准备齐全，并办理上述房产的贷款审批手续，审批合格后10个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的提前还款手续，银行出具的还清款证明及相关抵押材料由居间人进行保管，自撤销抵押登记之日起5个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的过户手续，同时买受人向出卖人支付首期购房款240万元，剩余房款600万元，通过银行贷款形式一次性支付给出卖人，银行放款后，由批贷银行将此笔贷款直接划至出卖人账户。如买受人违约，导致合同不能继续履行的，买受人无条件退还出卖人已交付的全部手续并赔偿出卖人违约金160万元整及居间方各项服务费用和各种损失费，同时出卖人将买受人已付全部购房款退还买受人。合同由马**、康**、康**、陈**签字，并由兴**产中心加盖合同专用章。同日，马**一方与陈**签订《补充协议》，内容为：如因政策调整导致乙方陈**贷款金额不足600万元，则甲方马**、康**、康**同意乙方于2014年10月1日前将银行贷款不足部分一次性付给甲方。如因政策调整导致乙方无法通过银行按揭购买该套房屋，则付款方式改为一次性付款，具体付款方式为2014年7月30日前向甲方支付240万元，2014年10月1日前向甲方支付300万元，2014年12月31日前向甲方支付300万元。合同签订后，陈**支付马**一方定金3万元。

2014年6月，陈**向马**一方提出要求解除合同，不再购买涉案房屋。陈**主张解除合同的原因在于其没有在京购房资格，马**一方主张陈**在购房时明确表示其具备在京购房资格，解除合同的原因在于资金不足。2014年8月15日马**一方通过北京**事务所向陈**发送《律师函》，要求陈**按照双方合同约定履行，如不能履行合同，则应当赔偿马**一方违约金160万元。期间马**一方与陈**就解除合同一事进行协商，但双方因违约金数额未能达成一致导致合同一直未予解除。

另查，马**一方主张陈**违约给其造成了损失500余万元，包括陈**未能如期交付房款导致其需支付的涉案房屋贷款利息损失1212

997元、其配偶康**名下别墅贷款利息损失4544072元及律师代理费32000元、公证费240元、康星宜交通费损失12000元、饭费损失600元，并提交《个人购房借款/担保合同》、中**银行住房信贷借款凭证、《北京**银行个人住房借款合同》、北京**银行个人消费贷款借款借据、发票、《委托代理合同》等予以证明。其中《个人购房借款/担保合同》及中**银行住房信贷借款凭证显示涉案房屋贷款期限为20年，自2007年11月28日至2027年11月28日止，贷款金额为130万元，本息合计为2729963.68元。《北京**银行个人住房借款合同》及北京**银行个人消费贷款借款借据显示康**名下的别墅贷款金额为487万元，贷款年限自2007年11月24日至2027年11月23日。发票显示康星宜支付公证费240元。《委托代理合同》显示马**与北京**事务所签订了《委托代理合同》，约定马**委托北京**事务所律师就本案出庭代理诉讼，律师费为32000元。

原审法院认定上述事实，有房屋所有权证书、《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《律师函》、《个人购房借款/担保合同》、中**银行住房信贷借款凭证、《北京农村商业银行个人住房借款合同》、北京农村商业银行个人消费贷款借款借据、发票、《委托代理合同》及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。

原审法院判决认定：马**、康**、康**与陈**及兴**产中心签订的《存量房屋买卖合同》是当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合同属合法有效。合同签订后，双方应当按照合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。

陈**与马**一方签订房屋买卖合同后，陈**在合同履行过程中明确提出其不再购买涉案房屋，并就解除房屋买卖合同一事与马**一方进行协商，现马**一方及兴**产中心对解除房屋买卖合同均表示同意，故对马**一方要求解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求，法院予以支持。双方在签订《存量房屋买卖合同》后另行签订了《补充协议》，《补充协议》构成《存量房屋买卖合同》的一部分，故对《补充协议》法院一并予以解除；陈**虽主张其解除合同的原因在于其在京没有购房资格，但其没有提交相应证据，且北京的限购政策在陈**与马**一方签订房屋买卖合同前早已出台，陈**对其是否具备在京购房资格负有审查义务，马**一方对合同解除并无过错，陈**的行为违反了双方合同约定，应当承担相应的违约责任。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据已查明的事实，双方于2014年5月1日缔结合同至2014年6月陈**提出解除合同，不再购买涉案房屋，期间不足两个月，且马**一方同意解除合同，双方仅因违约金数额未能达成一致导致合同一直未予解除，同时考虑到本案合同的履行程度以及双方就涉案的房屋买卖合同未办理网签手续等情节，法院就陈**提出的约定违约金数额过高的主张，予以采信。对其要求减少违约金的主张，予以支持。具体数额由法院结合案件基本事实，依法予以判定。双方同意将陈**已支付的定金3万元折抵违约金，对此法院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除马**、康**、康**与陈**、第三人北京市**纪中心于二○一四年五月一日签订的《存量房屋买卖合同》及马**、康**、康**与陈**于二○一四年五月一日签订的《补充协议》。二、陈**于本判决生效后十五日内支付马**、康**、康**违约金六十万元。三、驳回马**、康**、康**的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

陈**不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销原审判决，驳回被上诉人在原审法院的诉讼请求；2、改判被上诉人马**、康**、康**返还上诉人所支付的定金3万元；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：1、对于解除被上诉人与上诉人三方签订的《存量房屋买卖合同》的依据，原审法院认定事实不清，上诉人有购买涉案房屋的意图，但因不具备购房资格，无法履行才解除合同。因此上诉人不具有违约行为。上诉人对自己没有购房资格不知情，原审法院认定上诉人对自己是否具有购房资格具有审查义务没有法律依据。兴商房地产中心作为专业居间人，对于房屋权属状况、买受人的购房资格及贷款资质等约定事项负有积极调查并据实报告的义务。涉案房屋的卖方对于买方的购买资格、付款能力等基本情况应当向居间人及买受人咨询确认。原审法院认定涉案房屋出卖人对于合同解除不具有过错属于事实认定不清且错误。《居间合同》合法有效，居间人在服务过程中有欺诈行为，应承担相应的赔偿责任。2、原审法院适用法律错误，错误适用了《合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条及第一百一十三条的规定。

马**、康**、康**服从原审法院判决，不同意陈**的上诉请求及理由。

二审中，陈**提交光盘电子证据照片共六份，证明兴**产中心到现在还是承诺可以帮无购房资格的买房人协助解决购房资格的问题，但是需要支付20万元的费用。陈**因为当时信任兴**产中心，所以没有留下书证。马**、康**、康**对该证据不予认可，并称该证据不能证明陈**的证明目的。

本院认为

本院认为：本案争议焦点为合同解除的责任以及违约金数额是否过高的问题。

首先，陈**不具备在京购房的资格是事实，其上诉提出的兴**产中心承诺可以为陈**变通购房资格，只是需要费用的说法虽提交了光盘等证据，该证据只能证明兴**产中心个别工作人员现在承诺可以协助解决购房资格问题，但无法证明兴**产中心在陈**购买涉案房屋时对其作出过承诺。因此，陈**以此证明其与马**、康**、康立新签约时是因得到了兴**产中心的承诺才去签约，现其不能继续履行合同是因其购房资格没有取得，不得已解除合同，其并非故意违约，不应承担违约责任的说法缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审法院对此认定正确，本院予以维持。

其次，陈**认为即使其与马**、康**、康**解除合同，马**、康**、康**亦未受到较大损失，最多存在一万元租金损失，而原审法院判决陈**支付马**、康**、康**60万元违约金过高。对此，本院认为，违约金的基本功能之一就是对违约行为的惩罚。如前所述，合同不能继续履行系陈**所致，陈**理应按照合同约定支付违约金。合同中约定的违约金为160万元，陈**在原审法院审理时提出违约金过高的问题，原审法院已经酌定降为60万元，考虑到马**、康**、康**提出的损失存在一定的合理性，陈**称马**、康**、康**的损失最多为1万元的说法缺乏证据等因素，本院认为原审法院酌定违约金为60万元并无不当。本院予以维持。陈**要求继续降低违约金的请求本院不予支持。

另，对于上诉人陈**在二审中提出要求法院判令马**、康**、康**三人返还其定金三万元的请求一节，因陈**在一审中并未提起反诉，且马**、康**、康**三人亦不同意给付，故本院对此不予处理。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一万九千二百元，由马**、康**、康**负担一万二千元（已交纳）；由陈**负担七千二百元（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费一万九千二百元，由陈**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年十月十二日