于**与北京星**有限公司等合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人于鸣*因与被上诉人北京星**有限公司（以下简称星**司）、被上诉人陈*、被上诉人**有限公司（以下简称盛世物业公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第6035号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

于**在原审法院诉称：我系海淀区阳春**小区的业主，星**司为该小区开发商，且系我车辆停放地点的产权人。自2005年开始，我即在阳春**小区地下车库租赁307车位（以下简称307车位）。2013年4月2日，我又与管理阳春光华小区的盛世物业公司签订了新的《小区机动车停车管理服务协议书》（以下称停车管理协议），约定租期由2013年4月1日至2014年3月31日，在协议期内我对所租用的车位有优先购买权。协议签订后，我按约定支付了一年的停车管理服务费3600元。2013年8月下旬，我回家停车时，发现所租赁的307号车位被他人车辆占据，导致我无法正常停车。我找到盛世物业公司解决，才知道星**司将307号车位出售给了陈*。我认为在租赁合同有效期内，星**司在我不知情的情况下擅自将我合法租用多年的307车位出售给陈*，侵害了我的优先购买权，故诉至法院要求确认星**司与陈*签订的《汇通花园地下车位买卖合同》（以下称买卖合同）无效；确认我对海淀区万柳阳春光华小区地下车库307车位享有优先购买权；诉讼费由陈*、星**司承担。

一审被告辩称

星**司在原审法院辩称：于鸣*起诉事实有误，我公司已履行通知义务，于鸣*没有回复是否购买307车位，所以我们才卖给陈*的。即使我们没有履行通知义务，于鸣*起诉车位买卖合同无效也没有法律依据，故我公司不同意于鸣*诉讼请求。

陈*在原审法院辩称：我是小区业主，与房地**泰公司签订了买卖车位的协议，支付了全部款项，履行了正常的买卖手续。我认为307车位的买卖合同有效，双方应按合同履行，故不同意于鸣平的诉讼请求。

一审法院认为

盛世物业公司在原审法院述称：我公司接到星**司出售307车位的通知后，第一时间电话通知于鸣*此事，于鸣*嫌13万元太贵没有答复是否购买。按我公司与于鸣*签订停车管理协议上的约定，如果二天内不做出答复，视为放弃购买。5天后，于鸣*一直没有回信，我公司认为于鸣*放弃购买，就告诉了星**司。因停车管理协议上写明于鸣*有优先购买权，我公司已履行提前通知于鸣*的义务，故请求法院驳回其诉讼请求。

原审法院经审理查明：于**、陈*均系北京市**光华家园即汇通花园的业主，星**司系该小区开发商及地下车库产权人，盛**公司为该小区提供物业管理服务。2002年3月8日，星**司与盛**公司签订《它项物业管理委托合同》，星**司委托盛**公司对阳**家园地下车库共有车位401个（实际可用车位352个）进行日常管理、维护、修缮等，未售出车位由盛**公司负责出租，星**司同意将部分出租车位费用给予盛**公司作为补贴。上述合同到期后，双方仍依上述约定履行至今，地下车位出租费用由盛**公司使用。

于**自2005年开始即在阳春**小区地下车库租赁307车位。2013年4月2日，于**与盛世物业公司又签订新的《停车管理协议》，合同约定：甲方盛世物业公司阳春光华物业服务中心为乙方于**提供机动车停车管理服务事宜，每个车位的停车管理服务费为每月人民币300元；协议有效期为一年，自2013年4月1日起至2014年3月31日终止；在协议期内，乙方所租用的车位有优先购买权，乙方在甲方告知车位出售事宜后二日内，没有作出买售（受）表示的，视为乙方放弃购买权，此协议终止，甲方退还乙方剩余租金。协议签订后，于**使用307车位，并支付了一年的停车管理服务费3600元。2013年5月20日，星**司与陈*签订《汇通花园地下车位买卖合同》，星**司将其所有的阳春**小区地下车库307车位出售给陈*，总价款15万元。现陈*已支付了15万元，但尚未取得307车位的所有权证书。

庭审中，于鸣*持《停车管理协议》，以侵犯其优先购买权为由主张星**司与陈*签订的买卖合同无效，并要求确认其对307车位享有优先购买权。星**司、盛**公司称307车位出售前已电话通知于鸣*，但于鸣*对车位出售价格提出异议，未在约定时间内回复是否购买307车位。为证明上述主张，星**司、盛**公司提供证人李*出庭作证，证明曾电话告知于鸣*307车位出售一事，于鸣*当时未明确表态是否购买，且未在《停车管理协议》约定时间内给予回复。于鸣*认为证人李*系盛**公司职员有利害关系，对该证人证言不予认可。

原审法院认定上述事实的证据有：当事人庭审陈述、确权证明、《它项物业管理委托合同》、《小区机动车停车管理服务协议书》、《汇通花园地下车位买卖合同》等。

法院认为：首先，盛世物业公司基于星**司的委托对阳春光华家园地下车库进行管理，其与于鸣平签订的《停车管理协议》合法有效，在租赁期内于鸣平对其所租用的307车位依约享有优先购买权。

其次，星**司在租期内将307车位出售给他人，盛**公司、星**司应在合理期限内提前告知于鸣*，确保于鸣*的优先购买权。现盛**公司、星**司提出已通知于鸣*出售车位一事，且于鸣*超出约定时间答复是否购买的主张，仅提供证人证言为证，但证人李**盛**公司员工，双方有利害关系，故法院对证人证言不予认定，对上述答辩意见不予采信。租期内，星**司、盛**公司未履行通知义务即将307车位出售给陈*，侵犯了于鸣*的优先购买权。

最后需要指出的是，承租人的优先购买权不等于绝对的购买权。星**司系307车位的合法所有权人，其有权处分自己的不动产，且星**司与陈*签订的《汇通花园地下车位买卖合同》，系双方真实意思表示，陈*亦支付合理对价，双方并无恶意串通及损害第三方利益的情形，不存在无效情节。上述行为虽侵犯了于鸣*的优先购买权，但并不违反国家法律规定的强制性规范，于鸣*要求确认该车位买卖合同无效及其具有优先购买权的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。如于鸣*因优先购买权被侵犯而受到损失，可另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十二条之规定，判决：驳回于鸣*全部诉讼请求。

上诉人诉称

于**不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销原审法院判决；2、确认星**司与陈*签订的《汇通花园地下车位买卖合同》无效，确认我对涉案车库具有优先购买权。上诉理由是：1、原审判决已经确定了我对涉案车位享有优先购买权，但判决结果却未对该优先权予以保护，属适用法律错误；2、星**司、陈*明显恶意串通，侵犯了上诉人的合法权益。

被上诉人辩称

星**司、陈*、盛世物业公司均答辩称：不同意于鸣平的上诉请求与理由，希望法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明：原审判决认定的事实无误，本院予以确认。

以上事实还有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：本案争议的焦点问题是法律适用与事实认定问题。

首先，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据该条法律规定，承租人的优先购买权系租赁合同中承租人的法定权利，本案中，于鸣*在租赁使用307车位期间，对该车位享有优先购买权。星**司在合同约定租期内欲将于鸣*正在使用的307车位出售给他人，应在合理期限内提前告知于鸣*，确保于鸣*的优先购买权。现盛**公司、星**司未出具充分的证据证明其履行了通知义务，即将307车位出售给陈*，故原审法院确认星**司侵犯了于鸣*的优先购买权正确。

其次，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，星**司与陈*签订的《汇通花园地下车位买卖合同》，系双方真实意思表示，且陈*支付了合理对价，于鸣平亦未提交相应的证据证明星**司与陈*有恶意串通、损害第三人利益等法律规定的无效情节。故对于鸣平以星**司与陈*存在明显恶意串通行为为由，要求确认星**司与陈*签订的《汇通花园地下车位买卖合同》无效之意见，本院不予采纳。

第三，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，或者存在其他侵害承租人优先购买权情形的，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。结合本案，星**司出售车位的行为虽侵犯了于鸣*的优先购买权，但因司法解释对侵犯承租人优先购买权的法律后果做出了明确规定，故对于鸣*要求确认星**司与陈*签于2013年5月20日签订的《汇通花园地下车位买卖合同》无效的上诉请求，因缺乏法律依据，本院不予支持。如于鸣*认为其因星**司出售车位的行为而受到损失，可另行解决。

综上所述，于鸣平的上诉请求与理由，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费七十元，由于鸣平负担（已交纳）。

二审案件受理费七十元，由于鸣平负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月十六日