中国**防化学院与北京景**限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告中**解放军防化学院（以下简称防化学院）与被告北**有限公司（以下简称景泰聚合公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告防化学院之委托代理人李**、靳**到庭参加诉讼，被告景泰聚合公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。

原告诉称

防化学院诉称，2008年11月8日，我学院与景泰聚合公司签订《房屋租赁合同》，我院将北京市海淀区40号的商业楼租赁给景泰聚合公司，合同期限为2008年12月1日至2012年3月31日。合同期满后，由于我院随时可能需要收回该房屋，随时可能终止合同，故未与景泰聚合公司再续签书面合同，而是改为按月收取景泰聚合公司的租金，我院与景泰聚合公司之间形成事实上的不定期租赁合同。根据《合同法》的相关规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除合同。2014年1月10日，我院通知景泰聚合公司，终止与其之间的租赁合同，并给予该公司将近四个月的宽限期，要求其于2014年4月30日退出并归还租赁房屋，景泰聚合公司将租金交至2014年1月后，就不再向我院交纳租金。在通知景泰聚合公司终止合同后，我院分别于2月24日、3月19日、5月7日和6月6日通过多种形式，多次通知各租户，要求景泰聚合公司及时腾退房屋。在此期间，景泰聚合公司不但不腾退房屋，还继续收取转租商户的租金，严重影响了我院相关腾退工作的推进，给我院造成了较大的经济损失。为维护我院的合法权益，我院现起诉要求法院依法判令：一、解除我学院与景泰聚合公司于2008年11月8日签订的房屋租赁合同；二、景泰聚合公司返还其租赁的北京市海淀区40号商业楼，将上述房屋腾空交还我方使用；三、景泰聚合公司给付我学院房屋使用费（自2014年1月1日起至景泰聚合公司实际腾退房屋之日止，按照每月182500元的标准计算）；四、本案诉讼费由景泰聚合公司承担。

被告辩称

景泰聚合公司未口头答辩或提交书面答辩。

本院查明

经审理查明，北京市海淀区甲5号的房屋所有权人为凤**司。2003年3月12日，凤**司出具《委托书》，内容为：“我公司在海淀区甲5号院内有一栋楼房，地上六层，地下一层，总建筑面积7771.6平方米。产权为我公司所有（见海全更字第05373号《房屋所有权证》）。我公司特委托防化指挥工程学院办理以上楼房出租事宜。”原海淀区甲5号与现海淀区40号院为同一地址。另，中国人**挥工程学院于2011年改名为防化学院。

2008年11月18日，中国人民解放**住宅工程办公室（出租方，甲方，以下简称防化住宅办）与景泰聚合公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方房屋位于北京市海淀区40号（原甲五号），地上六层，地下一层，建筑面积共7700平方米；租赁期限为三年，自2008年12月1日起至2012年3月31日止，2008年12月1日至2009年3月31日为装修阶段；租金从2009年4月1日开始计算；租金每年二百万元，共计租金总额人民币六百万元；签订合同之日乙方支付甲方租金三百万元，2009年1月31日前支付甲方租金余款三百万元，租金逾期一个月未交纳则无条件解除合同……

2014年3月12日，防化住宅办向景泰聚合公司发出通知，内容为：“我单位自2014年1月10日通知贵公司终止合同以来，得到贵公司积极配合，已有部分房屋腾空，深表感谢！为确保该楼按期拆除，再次就有关事项告知贵公司：一、根据北京市规划局、住建委关于报拆建筑限期拆除相关规定要求、军队关于清理清退出租房屋有关规定，该楼必须完成出租房屋清理清退和楼房拆除工作；二、为确保楼房拆除按时限完成，我单位计划于4月30日停止水电供应，5月1日起实施拆除；三、自2014年4月30日起，产生的后果由贵公司负责。”在该通知乙方签字处有高近良签名。

2014年1月14日，景泰聚合公司向防化学院交纳2013年12月份的房租18万元，此后景泰聚合公司未再向防化学院交纳过房租。防化学院表示，其学院营房处于2013年12月接到上级通知，要求学院尽快将诉争房屋腾空，学院于是在2013年12月底至2014年1月初之间多次口头通知景泰聚合公司要求解除合同、景泰聚合公司尽快腾空房屋，2014年1月10日是正式口头通知景泰聚合公司腾房和解除合同；之后学院多次去现场了解腾房的进展，发现只有二层以上很小一部分商户进行了腾退，故为了取得通知景泰聚合公司腾房的相关证据，学院于2014年3月12日向景泰聚合公司发出了通知，景泰聚合公司也进行了签收。

另查，景泰聚合公司法定代表人为岳红，高**为该公司投资人之一，其职务为总经理。防化学院表示高**是景泰聚合公司的实际负责人，之前房屋租赁合同的协商、签订等都是高**出面的。

本案审理过程中，防化学院出具书面证明，明确表示防化住宅办具体负责组织实施学院在甲五号（现40号）住宅楼工程建设的各项工作，其对外民事权利及义务均由防化学院行使和承担。

防化学院就其主张的房屋占用费一节提交景泰聚合公司与代**、马*、刘*、张**、刘*广、陈**、秦**以及赵刚八人签订的《房屋租赁合同》，并表示：根据双方的房屋租赁合同约定，地上六层加上地下一层总共七层一年的房屋租金是200万元，我方发出解除通知以后，二层以上陆续有搬走的，故二层及以上我方不主张房屋占用费，我方只主张一层及地下一层的房屋占用费；景泰聚合公司最后一次房租交到2013年12月31日，故我方主张的房屋占用费的起算时间是2014年1月1日，计算至景泰聚合公司实际腾退之日；我方掌握的与景泰聚合公司有合同的租户一共是八家，这八家我方按照合同约定计算租金，对于其余六家没有合同的，我方就按照有合同的最低标准计算租金，计算出来的标准就是每月182500元。

上述事实，有房屋所有权证、委托书、房屋租赁合同、通知、记账凭证等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告景泰聚合公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。防化住宅办与景泰聚合公司签订的房屋租赁合同约定的租赁期限为三年，租期届满后，景泰聚合公司继续使用租赁房屋，防化学院继续收取租金，故双方之间实际上形成不定期租赁合同关系。根据合同法的相关规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。审理中，防化学院提交其于2014年3月12日向景泰聚合公司发出的通知，该通知乙方签字处有高近良签字，证明其学院已经于2014年1月10日正式通知景泰聚合公司解除合同，并要求景泰聚合公司于2014年4月30日前完成腾退工作。根据防化学院提交的景泰聚合公司的工商登记注册基本信息，其上显示高近良职务为景泰聚合公司总经理，系景泰聚合公司投资人之一。在景泰聚合公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉答辩的情况下，本院只能推定，防化学院的书面解除通知已于2014年3月12日送达景泰聚合公司。防化学院与景泰聚合公司签订的《房屋租赁合同》明确约定租金逾期一个月未交纳则无条件解除合同，且景泰聚合公司已不在租赁场地从事经营活动，以自己的行为明确表示不再继续履行租赁合同的义务，故现防化学院要求解除与景泰聚合公司签订的房屋租赁合同，有合法依据，本院予以支持。房屋租赁合同解除后，防化学院有权要求景泰聚合公司将租赁物腾空交还给其使用，具体的腾退时间本院将依法判定。

就防化学院主张的房屋占用费一节，防化学院以景泰聚合公司与其它商户签订的房屋租赁合同中约定的租金标准作为其主张的依据，不具有客观公正性，相比之下，以防化学院与景泰聚合公司之间约定的，且已实际执行的租金标准作为依据更为合理。从防化学院提交的记账凭证来看，2013年12月份景泰聚合公司最后一次向防化学院交纳的租金数额为18万元，该租金为月租金，且距离防化学院主张的房屋占用费起算时间较近，故本院认为据此标准计算房屋占用费相对而言更为合理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除中国**防化学院与北京景**限公司于二ＯＯ八年十一月十八日签订的《房屋租赁合同》；

二、北京景**限公司于本判决生效后三十日内将北京市海淀区四十号商业楼全部腾空，交还给中**解放军防化学院使用；

三、北京景**限公司于本判决生效后三十日内，按照每月人民币十八万元的标准给付中**解放军防化学院自二Ｏ一四年一月一日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一万六千七百七十元，由北京景**限公司负担，于*判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年六月十八日