杨*与陈**等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告杨*与被告陈**、邢**合同纠纷一案，本院于2015年4月29日立案受理。依法由审判员刘*适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨*、原告委托代理人于维*及被告陈**及其委托代理人林*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2015年1月，原告在网络上发布了求租信息，二被告主动联系原告表示自己的店铺要出租。2015年1月15日，二被告与原告签订了《店铺转让合同书》。二被告将位于北京市东城区东直门内北小街××号楼×单元××室的门面房（以下简称涉案房屋）以5万元的价格转让给原告，并由原告承接此前被告所办理的预付费会员卡内的债务。二被告在合同中承诺由原告按照每月11500元的标准向房东支付租金，且原告与产权人不再另行签订租赁合同。合同签订后，双方对涉案房屋进行了交接。2015年4月，涉案房屋的产权人发现房屋承租人发生变化，以不同意转租、二被告无权转租为由，没收了电卡和煤气卡，并要求原告按照每月13000元的标准补齐4月份的租金，并勒令原告立刻腾退房屋。因二被告未经房东同意将涉案房屋转租给原告，且房东已经要求原告腾退房屋，故要求判决原、被告于2015年1月15日签订的店铺转让合同书无效，并要求二被告退还原告店铺转让费50000元、偿还预付费卡内债务10000元，并退还向房东多支付的房租5716元。

被告辩称

二被告辩称：二被告在转让涉案房屋前已经取得了房东的同意，且合同也履行了3个月，应视为房东同意了转租行为，故原、被告之间的转让合同是有效的。原、被告在签订租赁合同时，被告把与房东签订的租赁合同的原件也交付给了原告，即使双方合同无效，原告也对无效负有责任。被告支付给原告的5万元转让费包含被告交给房东的押金13000元、被告对涉案房屋的装饰装修、营业设备等，由原告继续对被告办理的预付费卡提供服务也属于双方合同的约定，并不存在偿还问题。现原告只是因为经营状况不好，才不想继续经营了。故被告不同意原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：涉案房屋产权人系张**。2013年11月3日，陈**（乙方）与出租代理人白*（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定陈**承租涉案房屋经营使用，租赁期限为3年，自2013年11月4日起至2016年11月3日止，年租金156000元，月租金为13000元，陈**支付一个月租金作为租赁押金，付款方式为季付。支付日期分别为每年11月、2月、5月、8月的3日前；租赁期间，乙方经与甲方协商同意后，乙方可将房屋按照本合同租赁价格进行转租，如乙方变更租赁价格，需要经甲方同意。合同签订后，陈**支付了租赁押金13000元。

2015年1月15日，陈**（甲方）与杨*（乙方）签订了《店铺转让合同书》，陈**将涉案房屋转让给杨*，双方约定，门面转让乙方后，甲方、房屋所有人双方原门面租赁合同中所约定的租金转由乙方根据合同约定向房屋所有人方支付，甲方不再负有支付义务；转让门面现有装修设施在转让后归乙方所有，营业设备等动产归乙方所有；甲方在合同签订日向乙方腾让门面并交付钥匙，同时乙方向甲方支付转让费5万元，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备、门窗、墙面、店面和天花板面，并含有13000元房租押金；转让门面定于2015年1月15日正式交接。双方在合同上写明陈**房租交至2015年1月3日，并约定乙方按甲方每月11500元给房东支付租金。合同签订后，杨*向陈**支付了转让费5万元，陈**于2015年1月15日将涉案房屋交付给杨*。

现杨*以涉案房屋产权人不同意陈**转租，不同意杨*继续使用涉案房屋为由，起诉要求确认原、被告所签订的转让合同无效。庭审中，杨*提交了其与涉案房屋产权人的代理人张*的往来微信截图，证明房东不同意陈**转租涉案房屋。其中房东的代理人于2015年4月7日表示“现在我要说的是咱们能否继续签约的问题，因为小*夫妇没有权力转移房屋使用权，至于他对你们的欺骗你可以去找他们夫妻讨回公道，我给你们的时间只是缓解一下你们的损失，至于我拿他一个月的抵押金我会亲手给他”；杨*于4月底发微信告知房东的代理人表示准备于五一期间闭店，房东代理人表示：“我同意你们闭店”，杨*表示：“我方闭店比照进店时的装款进行整理，把自己带进店的东西清走，原店中东西我方无权也无义务处置”，房东的代理人表示：“行，可以把你的物品清理干净，余下的物品我进行登记，会通知小*夫妇前来处理”。陈**、邢**认可双方微信往来截图的真实性，但认为双方曾经沟通过续约问题，只是因为保证金与租金没有协商一致，故未能续约，不认可杨*的证明目的。杨*提交了其与陈**的聊天记录截图及电话录音，证明陈**转租涉案房屋并未取得产权人同意。陈**在聊天记录中有如下陈述：“要不你就干着不要说转让的事不就完了，他最起码合同期内是不可能让你们走的，即使是转让了他也无权清人吧”，“你一口咬定没有转让房东也没有办法赶你走的”，“那谁让你们走漏消息呢，肯定是你们自己说转让的事了”，“合同上也没有写说不可以转让啊，只是说转租需要房东同意”，“如果不是你们让房东知道转让的事能有这些事吗？”。陈**、邢**认可聊天记录截图的真实性，但认为聊天内容进一步反应了杨*在与房东协商签订合同的问题，不认可杨*的证明目的。杨*提交了其与陈**于2015年5月2日的电话录音，录音中双方谈到杨*于2014年5月2日就不再营业。杨*提交了陈**承租涉案房屋期间的办卡记录，证明杨*按照双方约定为陈**收取费用的客户提供了服务，要求陈**、邢**赔偿其损失。陈**、邢**认可办理了预付费卡，且在与杨*转让店铺时已将相应办卡记录交付给杨*，但不认可杨*所提交办卡记录的真实性，并认为杨*为这些预付费卡提供服务是按照双方约定履行合同，不存在赔偿损失问题。杨*提交转账记录，证明其于2015年1月15日向房东收取房租的账号转入租金23000元，2015年3月3日、4月4日分别向房东收取房租的账号转入租金11500元，于2015年4月5日向房东收取房租的账号转入1500元。陈**、陈**认可转账记录的真实性，认为房东应该在收到房租后就知道承租人发生了变化。陈**、邢**提交了陈**的电话通信详单，其在2015年1月10日、1月11日曾与房东的代理人多次通话，证明其将涉案房屋转租给杨*取得了房东的同意。杨*不认可被告的证明目的。陈**、邢**提交邢**的借记卡账户历史明细清单，证明签订转让协议前每月租金交纳标准均为11500元。杨*对此不持异议。

上述事实，有《房屋租赁合同》，《店铺转让合同书》，微信截图，聊天记录截图，电话录音，办卡记录，转账记录及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：陈**在未经房屋所有权人同意的情况下，自行将涉案房屋转让给杨*，其转让行为没有合法依据。杨*在明知陈**无权转让涉案房屋的情况下与陈**签订《店铺转让合同书》，其在转让过程中亦存在明显过错。由于双方的转让行为已直接侵害第三方的合法权益，故陈**与杨*签订的《店铺转让合同书》应属无效合同。根据双方所提交的证据，杨*并未取得店铺转让费所包含的押金及设备，故对于杨*要求陈**返还店铺转让费5万元的诉讼请求，本院予以支持。无效合同有过错的一方应当赔偿对方的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。陈**在没有涉案房屋转租权的情况下与杨*签订《店铺转让合同书》，其应承担导致合同无效的主要过错，杨*在明知陈**无转让权的情况下仍与其签订转让合同，应承担导致合同无效的次要过错。杨*为陈**经营期间办理的预付费卡提供服务，属于代陈**偿还债务的行为，故对于杨*要求陈**对于上述费用进行返还的诉讼请求，本院予以支持。陈**、邢**虽然不认可杨*所提交的办卡记录，但其不能提供反证，故本院对于杨*所提交的办卡记录的真实性予以采信。对于陈**应返还杨*具体金额，由本院依据实际情况酌定。陈**与杨*签订合同时，陈**告知其每月向产权人交纳租金标准为11500元，因双方所签订的转让合同无效，导致杨*多支付了租金，故对于杨*要求陈**赔偿多支付租金的诉讼请求，本院予以支持。具体金额由本院依据实际情况及双方责任确定。因邢**并非转让合同的当事人，且杨*所称的邢**的身份证是双方所签订转让合同的附件的意见缺乏依据，故对于杨*要求邢**退还上述费用的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告杨*与被告陈**于二Ｏ一五年一月十五日签订的《店铺转让合同书》无效；

二、被告陈**于本判决生效后七日内退还原告杨*店铺转让费人民币五万元；

三、被告陈**于本判决生效后七日内支付原告杨**其偿还的预付费卡内债务的费用人民币八千元；

四、被告陈**于本判决生效后七日内赔偿原告杨*租金损失人民币三千四百三十元；

五、驳回原告杨*的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费721元，由被告陈**负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年八月七日