高**等与张**物权保护纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人高**、孙**因物权保护纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第02861号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。

一审原告诉称

2015年1月，高**、孙**起诉至原审法院称：2007年5月1日，我二人承租北京市大兴区×××15号院（以下简称：15号院）3.3亩土地。承租土地后，二人共同投资建设了约4000平米的房屋，建完后出租使用。2014年上半年开始，张**到院内捣乱，租户因此拒绝交纳下半年租金。2014年年底，张**带人强占了全部房屋，至今不予返还。张**无任何合理、合法的理由占据房屋，我二人作为房屋的投资人、建设者和所有人，为维护自身合法权益，特起诉至法院，请依法判令：1、张**立即腾退位于北京市大兴区×××15号院内约4000多平米的房屋；2、张**支付占用费51360元（自2014年11月1日开始至实际腾退之日止，以日租金856元为标准，暂计算至2014年12月30日）；3、张**赔偿损失156300元（半年租金）；4、诉讼费由张**负担。

一审被告辩称

张**辩称：我不同意高**、孙**的诉讼请求。我是诉争土地的承租人，于2007年5月1日和张**签订土地租赁合同，租赁地块是3.3亩，租期是30年。地上房屋是高**和我共同投资建设的。根据房随地走的原则，我作为土地承租人，依法享有房屋所有权，所以我依法依约有权占有使用诉争土地和房屋，并取得收益。高**、孙**不是土地的承租人，也不是房屋的所有权人，提起物权保护纠纷诉讼，无任何事实和法律依据。请求依法驳回高**、孙**的全部诉讼请求。

一审法院查明

原审经审理查明：2007年5月1日，北京市大**一村民委员会（以下简称：南街村委会）与北京顺舟**有限公司（以下简称：回收公司）签订土地租赁合同，合同约定南街村委会将位于南街一村镇垃圾消纳场南原66176部队院内可建厂库房的土地租给回收公司自建办公、厂房、仓库，土地面积以实际占用面积测量为准。出租土地东至路，西至南街三村地，南至南郊农场地，共计100亩。租赁期间自2007年5月1日至2037年5月1日。张**、杨**和王**在该合同的乙方处签字。

本案诉争的土地为上述土地中的3.3亩，地点位于15号院。庭审中，为证明诉争土地的承租主体，高**、孙**提交了南**委会出具的证明和情况说明、租金收条、转账支票存根。在南**委会于2014年12月21日出具的证明上载明：15号院占地3.3亩，每年地租5.3万元，自2007年5月1日开始，由张**出租给高**使用。至今每年地租是高**支付给张**。该院内房屋建筑面积约4000多平米，房屋是有高**和孙**共同出资建设的，于2007年底全部建完，产权属于高**、孙**所有。日期为2008年4月13日的收条上载明：今收到高**原66176部队2007年5月1日至2009年5月1日3.3亩地租款壹拾捌万贰仟元整，收款人张**。在日期为2010年6月29日的收条上载明：今收到高**土地租金伍*元整（支票号25901），其它费用叁仟元，共计伍*叁仟元整，上述内容下的签名为张**。日期为2011年6月11日收据上记载的地租金额为5万元，在收款人处的签名为张**。日期为2012年7月1日收据上记载的地租金额为5万元，地租的日期为2012年5月-2013年5月，交款人处的签名为安兆全，收款人处写有张松代张**。日期为2013年6月17日收据上记载的地租金额为5万元，地租的日期为2013年5月-2014年5月，交款人处的签名为安兆全，收款人处写有张松代张**。日期为2014年8月16日收据上记载：今收到高**上交款（2014年5月至2015年5月）伍*叁仟元，在收款单位处加盖了北京市大兴区旧宫镇南街村第一经济合作社财务专用章。在南**委会于2014年12月22日出具的情况说明上载明：2007年5月1日，回收公司与我村委会签订《土地租赁合同》，合同签订当天，该公司张**提出将其中的15号院租给高**，租期30年，我村委会予以认可。高**每年将地租交给张**。2014年5月-2015年5月地租款因无法联系上张**，故直接由我村委会收取。关于其于2014年8月16日交给南街一村5.3万元的原因，高**称每年交租金其都是与张**联系，张**指定交给谁其就交给谁，2014年交租金时没有联系上张**，所以就交到村里。

张**对于上述南**委会出具的证明和情况说明的内容真实性不予认可，主张证明上记载每年租金5.3万元，事实上前几年的租金是5万元。15号院的土地出租给谁，村委会不是转租方，并不了解情况，其证明由张**转租给高**与事实不符。村委会并不清楚房屋的出资人，其无权证明房屋产权归属，其所述的建房时间也与高**、孙**的陈述不一致。因前几年的租金都是由张*代张**收取，故在交纳2014年至2015年租金时，不存在因联系不上张**而交给村委会的理由。并且，上述证明和情况说明属于证人证言，应由出证人出庭接受询问。在第二次开庭时，高**、孙**申请南**委会书记兼主任任**出庭作证，任**称当初高**找其开证明，因为张**在看守所，其将张*、龙*和许**叫到村委会了解情况，高**出示了租金收据和银行支票，其根据高**和张*的陈述出具了上述证明。证人任**陈述其曾询问高**怎么认识的张**，高**称是通过张**介绍认识的，刚开始高**说和张**合伙盖房，后来没有合伙盖。其让高**拿出土地租赁合同，高**称还没有和张**签合同。证人任**表示不认识孙**，是高**带着孙**去找的任**，高**称因为建房要使用沙石料，孙**是搞沙石料的，所以二人一起建房。关于村里于2014年8月16日收取高**5.3万元的原因，证人任**称张**没有信用，每次交租金都晚一年半载的，故高**来交钱时其没有考虑那么多，高**是自愿交钱，村里收钱也合情合理。后来其通知张*收钱一事，但没有将钱交给张*和张**。张**称张**未向任**说过土地租给高**的事情，全部内容都是高**的单方陈述，认为任**未向张**和其本人了解情况就为高**出具证明，证明内容不具有可信性。

张**提交了土地租赁合同、张**出具的书面证明、收条、租金收据和水电费收据。土地租赁合同日期为2007年5月1日，合同约定张**将15号院的3.3亩土地出租给张**使用，租金每年每亩1.5万元，租期自2007年5月1日至2037年5月1日。在张**出具的证明上载明：南街一村有张**所租叁亩叁分土地，地上物由张**所建，遇国家拆迁赔偿归张**所有，合同条款与张**与村委会所签合同的条款相同。日期为2007年6月28日的收条上记载：今收到张**、万**66176部队6.66亩土地租金叁拾伍**拾陆**，图纸费壹万叁仟肆佰元整，共计收叄拾陆万肆仟零陆拾陆**（2007年5月1日-2009年4月30日租金）。该收条的收款人处的签名为楚节红，证明人处的签名为张**。日期为2014年9月5日的收据上记载：今收到张**交来15号院地租人民币伍*叁仟元整，交款人处签名为张**，收款人处写有张**张**。水电费收据的日期为2014年1月至12月，每张收据上记载的内容包括“15号张**”、水、电费具体金额，收款人处写一“文”字。张**称收款人为文学友。高**、孙**不认可土地租赁合同的真实性，主张该合同不是与张**签订的，张**承租的50亩土地与其诉讼请求中的土地没有重叠，且该土地转租未经过南**委会同意。不认可张**的书面证明，认为证明中的地理位置不明确。不认可收条的真实性，主张收条上的6.6亩土地不能确定是否属于张**，租金35万元的收款人也不是张**。不认可租金收据的真实性、关联性和合法性，认为张**收租金是否经过张**的同意不能确定。不认可水电费收据的真实性，主张收款人文学友与本案没有关联性。

原审中，张**申请万福玉出庭作证。万福玉陈述其与张**是朋友，楚**从张**处租赁土地，在交完租金和图纸费以后无力建造房屋。后其和张**通过张**将楚**的土地租过来，每人3.3亩，直接与张**签合同，张**承租的土地位于15号院。其与张**将楚**已经交过的钱又给了楚**。

在案件审理过程中，因张**在服刑期间，故法院持双方证据材料到张**被羁押处，向其出示上述证据并就涉案事实问题向其询问。张**陈述其与杨**和王**共同从南街一村租赁100亩土地，其个人使用北区的50亩，其余二人共同使用南区50亩。其将土地出租给13个人，每人3.3亩，剩余部分留作自用。其与每个租户都签订了书面合同，每亩土地每年租金5万元，2012年开始，其向每个租户收取3000元管理费。包括其在内的所有租户共同出资，请设计院设计建房图纸。张**称2012年开始其在外地，土地的租金由其侄子张*代收。楚**共承租6.6亩，并交纳了2007年至2009年4月30日期间的租金。后来楚**因没有资金建房退出。张**和万**承接了楚**的6.6亩土地，每人3.3亩，其与张**和万**分别签订了土地租赁合同，张**承租的土地位于15号院。因楚**已经交纳了租金和图纸设计费，故张**和万**将把钱给了楚**。张**租赁土地后没多久就开始建房，每个租户都是按照设计图纸建房。张**称其不认识孙**，其与万**熟，张**和高**是通过万**才认识的，后来一直是张**与其联系比较多。张**称其会定期召集所有租户一起开会，张**和高**有时候会一起去开会，张**自己去开会的次数多一些。此外，张**还陈述其在租赁土地上安装了2台变压器，每个租户都有电表，由其雇用电工（文学友）统一管理水电，收取水电费，15号院的电表登记在张**名下。对于张**提交的土地租赁合同和收条，张**认可其真实性。对于高**、孙**提交的收据，张**称有张*签字收据上的交款人其不认识，2011年6月11日收据上的内容不是其本人书写，认可2008年4月13日和2010年6月29日两张收条的真实性，但称记不清2008年4月13日收条的出具原因。

关于收取租金的过程，原审法院对张*进行询问，张*陈述张**是其叔叔，张**委托其管理公司的事情。张**告诉其张**的电话，让其向张**收取租金。2012年和2013年交租金的时候，其先给张**打电话，张**说知道了。紧接着高**就给其打电话说要交租金，张**和高**没有过去交租金，是一个姓安的小伙子去交的。2014年的租金是张**本人去交的，其不清楚张**与高**之间的关系。

一审法院认为

原审中，张**主张其在租赁15号院后，与高**一起合伙建房，并将房屋出租，部分房租用于交纳土地的租金。高**、孙**否认高**与张**之间合伙建房，主张15号院的土地是高**直接从张**租赁，房屋是高**与孙**共同建造，2007年10月份开工，2008年大约3、4月份完工，由许**建造，共三层，花费500多万元。2013年5月加建一层钢结构。建房主要是由孙**出资，高**操持，孙**把钱给了高**，高**与孙**之间有书面合同。建房时孙**还提供了混凝土等价值170多万元的材料。高**、孙**称建房人许**的工程款大部分是用孙**公司的混凝土进行抵扣，由许**出具收条。高**提交了其与许**于2007年10月12日签订的工程承包合同，其上约定许**包工包料，土建及装修施工面积约2900平方米，每平方米1350元，进场付30%，工程主体完工付45%，装修完工并验收合格付20%，余款5%一年内付清。高**提交了由许**出具的收条3张，其中2007年10月22日收条的金额为120万元，2008年7月16日收条的金额为180万元，2008年12月21日收条的金额为80万元。高**称上述3次工程款每次都是现金支付给许**。原审中，许**出庭作证。在回答法庭提问时，许**陈述其于2007年10月左右为高**、孙**建造、装修房屋，2007年年底完工。建房材料水泥、沙子和砖都是由其从南街市场购买。其分三次以现金方式从高**处收取380万元，380万元用于购买材料和支付工人工资，剩余部分由其支配。合同中约定的5%质保金其后来就没有要。在回答高**、孙**提问时，许**陈述工程面积大约2900平方米，全部工程款一共380万元，都是由高**支付，在施工过程中都是由高**负责现场管理。在回答张**提问时，许**陈述实际工程造价一共是390万元，具体多少记不清楚了，其实际收到380万元，5%的质保金大约是20万元左右。工程完工时间大约是在2008年10月份。第一阶段的钱是高**陆续给的，其最后打了一个收条。第二阶段的180万元是一次性支付的。建房的混凝土是孙**的搅拌站提供的，价值大约几十万元。工程完工后其没有向高**提供施工项目明细单，没有结算报告，双方只是口头结算，是多少钱就给多少钱。许**称不清楚建房的土地是谁的。张**认为许**的证言多处自相矛盾，与高**和孙**的陈述也不一致，诸如工程的完工时间，工程的造价、工程款的给付方式等，并且有多处内容不合常理之处，诸如偏高的工程造价、巨额的现金付款、简单的口头结算、放弃质保金等，故不认可证人证言的真实性。

在证人许*，高**补充提交了日期为2008年7月15日的支票领用登记单1张和转账支票存根1张，金额为20万元，登记单上记载的用途为“付高**”。日期为2008年9月30日的支票领用登记单1张和转账支票存根1张，金额为30万元，登记单上记载的用途为“抵高**砼款”。高**称支票存根来源于孙**，孙**支付给高**，高**将钱给付许**。张**不认可其真实性和关联性，认为上述证据只能说明高**与孙**之间的经济往来，不能证明用于支付工程款。

高**、孙**提交了2009年12月16日的北京市房屋租赁合同一份，出租人为安兆全，承租人为蒋**，2013年7月18日房屋租赁合同一份，该合同上有高**、安兆全和蒋**签字。张**认为上述合同与本案无关联性。

上述事实，有双方当事人的陈述、证人证言、收据、收条、工程承包合同、证明、情况说明、土地租赁合同、询问笔录等证据在案佐证。

原审法院经审理认为：因高**、孙**提起的是物权保护之诉，由于诉讼请求中房屋的腾退和返还必然涉及到土地的腾退和返还，故二人需要证明其对15号院土地享有合法的使用权，其系该土地上房屋的产权人。

对于15号院的转租人为张**，高**、孙**和张**均无异议。现双方均主张各自为15号院的承租人，此时，无疑作为转租人的张**最具有发言权。张**提交的土地租赁合同及租金收据，其真实性得到了张**的确认，且万福玉、张*、张**关于租赁过程以及租金收据情况的陈述与张**提交的证据能够相互呼应，针对承租土地一事，能够形成完整的证据链，足以证明其为15号院的合法承租人，其依法有权占有、使用该院落。相比之下，张**对于高**承租15号院一事未予认可，其证明自己系承租人的证据是南**委会证明，因南**委会并非15号院的转租人，且任广振出庭作证时已经陈述证明内容主要源自高**的陈述，故法院对该证明内容不予采信。关于涉案房屋，高**、孙**未提交涉案房屋的合法审批手续以证明其对该房屋享有合法的产权。其提交了的建房合同和出资证明与证人证言之间也存在多处矛盾和不合常理之处，且张**亦主张其为涉案房屋的共同出资人，故涉案房屋的权利归属目前尚存在争议。综上，现高**、孙**要求张**腾退并返还房屋的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。

综上，原审法院于2015年9月判决：驳回高**、孙**的全部诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，高**、孙**不服上诉至本院，要求撤销原审判决，依法改判支持其全部诉讼请求或发回重审。其主要上诉理由为：张**自2007年至2008年的租金系交给楚节红处，并非交给张**本人，自后张**未再交过租金，在涉诉房屋面临拆迁时，突然交了一次地租给张*，这些事实并不能形成完整证据链证明张**系涉诉土地合法承租人；张**本人出具的收条可以证明高**本人交了自2007年至2014年的地租，而非张**，说明我二人系涉诉土地真正的使用权人；张**未提交证据证明与我二人合伙建房，事实是涉案房屋均系我二人建设，故，张**应当腾退涉案房屋。张**同意原审判决。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院经审理查明的事实无异，本院予以确认。

本院认为

本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案系物权保护纠纷，高**、孙**提交张**签字的租金收条等证据拟证明其二人系涉案土地的合法承租人，享有使用权。但张**提交的与张**之间的租赁合同等证据亦主张张**本人为涉案土地的合法承租人。针对双方谁是合法承租人的问题，应当根据本案土地承租、转租发生之时的法律事实，依据证据规则，判断涉案土地使用权的归属。张**虽作为涉案土地转租人，但其个人事后对承租人的选择，与其出具的租金收条证据不能相互印证，亦未作出合理解释，故涉案土地的使用权归属仍存争议。高**、孙**主张其二人系涉案房屋的建造人，但张**不予认可。张**主张涉案房屋系其与高**合伙建造，但未提供相应证据。综上，涉案土地的使用权及涉案房屋的权利归属均存在争议，高**、孙**主张其对涉案房屋享有物权请求张**腾退的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。高**、孙**可待相关权利确认后，另行主张。

综上所述，原判处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费4414元，由高**、孙**负担（已交纳）；二审案件受理费4414元，由高**、孙**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十九日