杨*等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人杨*、吴**、王*、王*因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌*初字第03375号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人杨*之委托代理人王**，上诉人吴**、王*、上诉人王*之委托代理人刘**到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

一审原告诉称

杨*在原审法院起诉称：2007年12月20日，杨*与王*及北京鑫**限责任公司签订《房屋买卖居间合同》，由杨*购买吴**、王*、王*5号房屋，房屋成交价格为1010000元。合同签订当日，杨*即按照合同约定向王*的委托代理人吴**支付定金80000元，向居间方支付佣金5000元。2008年3月8日，在居间方的见证下，杨*与吴**签订了《补充协议》，杨*又追加定金50000元。按照杨*与王*签订的《房屋买卖居间合同》，出卖人应当在2008年4月30日之前将房屋交付给买受人。2009年8月20日，王*与王*、吴**签订《存量房屋买卖合同》，约定由王*、吴**购买诉争房屋，房屋成交价格595000元。2010年杨*将吴**、王*、王*诉至北京市昌平区人民法院，法院经审理认定事实：王*与王*、吴**于2009年8月20日订立的《存量房屋买卖合同》系属恶意串通损害第三人利益的行为，故法院判决上述合同无效，王*继续履行与杨*及北京鑫**限责任公司于2007年12月20日签订的《房屋买卖居间合同》。后吴**、王*、王*上诉至北京**人民法院，中院判决驳回上诉维持原判。杨*认为，杨*与王*签订的《房屋买卖居间合同》是合法有效的，且经法院判决确认，吴**、王*、王*应向杨*交付房屋，并协助杨*办理房屋过户手续。因吴**、王*、王*的违法行为，致使杨*的合法权益受到严重侵害，吴**、王*、王*应赔偿由其违法行为给杨*造成的损失。杨*多次与吴**、王*、王*协商交付房屋，办理诉争房屋的过户手续及赔偿损失事宜，吴**、王*、王*均不予理睬。为维护杨*合法权益，请求法院判令：一、吴**、王*、王*将房屋腾空并向杨*交付5号房屋，办理物业交割手续，结清该房屋所产生的相关费用，协助杨*办理诉争房屋过户手续，并按照法律规定承担应由卖方缴纳的营业税、个人所得税等；二、吴**、王*、王*双倍返还杨*交付的13万元定金；三、吴**、王*、王*向杨*支付购房佣金5000元；四、吴**、王*、王*向杨*支付因逾期交房给杨*造成的实际损失201100元（2008年5月1日至2013年3月10日），计算标准从2008年5月1日至实际交付房屋止；五、吴**、王*、王*赔偿杨*因财产保全而缴纳的10万元担保财产的贷款利息6800元，暂计算从2010年6月28日至2011年6月28日止，并顺延至实际过户日止；六、本案全部诉讼费用由吴**、王*、王*承担。

一审被告辩称

吴**、王*在原审法院答辩称：不同意杨*诉讼请求，杨*的主张违背事实。

被上诉人辩称

王*经法院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交任何答辩意见。

原审法院经审理查明：2007年12月20日，王*（出卖人）与杨*（买受人）及北京鑫尊置地房地**责任公司（居间人）签订《房屋买卖居间合同》，合同主要约定：一、房屋基本情况，（一）出卖人所售房屋为5号房屋（以下简称”诉争房屋”）。二、房屋权属情况，（四）2、该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国农**城区支行，抵押登记日期为2003年11月6日，出卖人应在签本合同十五个工作日内，去贷款银行办理提前还贷的申请手续。在银行通知可以提前还贷的三个工作日内，出卖人和买受人同意由买受人以支付首付款的方式替出卖人还贷。四、成交价格、付款方式及资金划转方式，（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋及其附属设施设备、装饰装修、相关物品成交总价为1010000元，买受人在签订本合同的同时支付定金80000元。......（二）买受人采取自行交割方式付款，具体付款方式为商业贷款分期付款。六、房屋的交付，出卖人应当在2008年4月30日之前将该房屋交付给买受人。八、佣金支付的标准及方式，1、佣金共计5000元，由买受人支付；2、在本合同履行过程中，出卖人和买受人任何一方违约，导致本交易无法完成的，则由违约方承担向居间人支付全部佣金的责任。2008年3月8日，王*（甲方，卖方，委托代理人为吴**）与杨*（乙方，买方）签订了《补充协议》，内容为：经甲乙双方协商，现对北京市昌平区天通苑西三区29号楼605室房屋的买卖合同的定金，乙方对甲方的定金额度追加五万元，现甲方收到乙方定金共计十三万元。

另查一，2007年7月5日至2009年7月2日，诉争房屋被山东省潍坊市奎文区人民法院依法查封。2009年8月20日，王*（出卖人）再次与王*（买受人）、吴**（买受人共有人）签订《存量房屋买卖合同》，约定以595000元的价格将诉争房屋出售给王*和吴**。2009年8月25日，上述房屋转移登记至王*和吴**名下。2009年11月6日，王*、吴**以诉争房屋为抵押向中信银**司总行营业部贷款800000元。

另查二，2009年12月21日，杨*将王*、王*以及吴**诉至北京市昌平区人民法院，要求确认王*与王*、吴**签订的《存量房屋买卖合同》无效，并要求王*继续履行其与杨*及居间人签订的《房屋买卖居间合同》。该院经审理认为，王*与王*、吴**之间签订《存量房屋买卖合同》系属恶意串通，该合同应为无效。王*继续履行其与杨*签订的《房屋买卖居间合同》。后吴**、王*、王*不服提起上诉，二审法院维持了一审判决。

另查三，诉争房屋现登记在王*、吴**名下，杨*在前次诉讼过程中向我院提出保全申请，我院依法裁定查封诉争房屋，现该房屋仍处于查封状态。为此，杨*于2010年6月28日向我院交纳担保金100000元。本案审理过程中，杨*主张未支付剩余房款系因对方违约，并承诺可以随时支付剩余房款。

再查，2008年1月3日，杨*与案外人聂**签订《房屋租赁合同》，合同约定杨*租赁聂**所有的231室房屋，租金为2800元／月，租期为一年。2009年1月7日，杨*与聂**续签《房屋租赁合同》，租金为3300元／月，租期为2年。2011年1月5日，杨*与聂**再次续签《房屋租赁合同》，租金为3800元／月，租期为2年。

原审法院认定上述事实，有《房屋买卖居间合同》、《补充协议》、《存量房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》、（2010）昌*初字第00185号民事判决书、（2011）一中民终字第04747号民事判决书、北京**设委员会备案材料及双方当事人的庭审陈述等证据在案佐证。

本院查明

原审法院判决认为：当事人有答辩并就对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告王*经合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。

依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按约定全面履行各自的义务。杨*与王*签订的《房屋买卖居间合同》是双方当事人的真实意思表示，且经人民法院生效判决予以确认，双方应当按照约定继续履行。故在杨*承诺支付剩余购房款的前提下，对于其要求交接房屋、办理产权过户的诉讼请求，予以支持。

本案中，王*与杨*签订《房屋买卖居间合同》后，虽恶意违约将诉争房屋再次过户给他人，但在双方未就定金约定违约责任且继续履行合同的情况下，杨*请求双倍返还定金的诉讼请求，于法无据，不予支持；对于房屋租金损失，考虑到杨*仅支付购房定金十三万元，尚未履行《房屋买卖居间合同》的主要付款义务，故对其要求吴**、王*、王*支付该费用的诉讼请求，不予支持；对于购房佣金，因本案买卖合同尚在履行过程中，与合同约定”交易无法完成”的情形不符，杨*此项主张并无事实依据；对于10万元担保财产的贷款利息损失，于法无据，亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告杨*于本判决生效之日起三十日内向被告王*、王*、吴**支付剩余购房款八十八万元，被告王*、王*、吴**于本判决生效之日起四十日内解除五号房屋所设的抵押，并于解除抵押之日起七日内将上述房屋所有权转移给原告杨*；二、被告王*、王*、吴**于收到全部购房款之日起七日内向原告杨*交付五号房屋，并于交付之前结清有关上述房屋的物业管理费、水费、电费、燃气费等费用；三、驳回原告杨*的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

判决后，杨*、吴**、王*、王*均不服原判，杨*的上述请求为：一、撤销原判第三项，依法改判吴**、王*、王*赔偿杨*自2008年5月1日起至2013年1月9日的房租损失193733元，并支付2013年1月10日起至实际交房之日止的租金损失，按3800元／月的标准计算。二、判令吴**、王*、王*向杨*返还13万元双倍定金。主要理由为：合同约定交房日期为2008年4月30日。王*预期至今未交房，构成事实违约，理应承担违约责任，支付杨*租金损失。上诉人没有履行主要付款义务不是杨*造成的。如果吴**、王*、王*能按合同约定履行义务，杨*的购房款早就划入王*的账户。杨*的神谕购房款交付依法不适用提存制度。原审法院适用法律错误，判决结果不公。原审法院既然已经认定吴**、王*、王*恶意违约，依法应当判令吴**、王*、王*支付房屋租金损失。吴**、王*不同意上诉人杨*的上诉请求，亦向本院提出上诉，上诉请求为：撤销原判，依法改判驳回杨*的诉讼请求。主要理由为：原审法院判决认定的事实不清，适用法律错误。主要理由为：涉案房屋是吴**出资购买，因为吴**没有北京户口，因此该房屋登记在王*名下，不存在与王*恶意串通的行为。吴**打算将涉案房屋出售给杨*，但是由于当时杨*找出种种理由拖延过户，无奈之下吴**为了便于出售，要求王*将房屋过户至吴**名下。原审法院程序违法杨*就相同的事实，相同的法律关系以及相同的案由，在原审法院数次起诉，昌**院也作出数次判决，根据一事不再理的原则，本案不应立案。请求二审法院公正审理本案。王*不同意上诉人杨*的上诉请求，同意吴**、王*的上诉请求。王*的上诉请求为：撤销原判依法改判确认涉诉房屋的权属人为吴**和王*；吴**、王*和王*仅需返还杨*购房定金。主要理由为：原审法院认定的事实不清，由于吴**没有北京户口，因此吴**出资购房后，将涉诉房屋登记在王*名下，因此不存在王*与吴**恶意串通的事实。原审法院程序违法，杨*就本案相同的事实、相关的法律关系以及相同的案由，现在在原审法院数次起诉，原审法院也作出了数份判决，根据一事不再理的原则，本案不应再立案。杨*不同意吴**、王*、王*的上诉请求。

本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本院审理期间，上诉人吴**、王**在履行合同过程中，曾经表示不愿意继续履行合同一节，杨*予以否认，吴**、王*未能就上述事实提供证据加以证实，本院对其主张不予采纳。

有关生效判决对于吴**、王*与王*订立《存量房屋买卖合同》的行为系属恶意串通损害第三人利益的行为，认定上述合同无效。吴**、王*、王*所述，王*与吴**之间存在借名买房的法律关系，不存在恶意串通的情形一节，本院不予采信。

关于杨*要求吴**、王*、王*承担逾期交房违约责任以及双倍返还订金一节，原审法院考虑到本案的实际情况所做判决并无不当，上诉人杨*的上诉请求本院不予支持。

综上所述，上诉人杨*、吴**、王*、王*的上诉理由均不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费六千四百四十四元，由杨*负担三千元（已交纳），由王*、王*、吴**负担三千四百四十四元（本判决生效后七日内交纳）；公告费由王*、王*、吴**负担（本判决生效后七日内直接支付给杨*，具体数额以实际票据为准）。

二审案件受理费一万四千七百元，由杨*负担四千六百五十六元（已交纳），由吴**、王*负担五千零二十二元（已交纳），由王*负担五千零二十二元（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十七日