陋室华章（北京）国际**限公司与北京赐**有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人陋室华章（北京）国际**限公司（以下简称陋室华章公司）因与被上诉人**理有限公司（以下简称赐香缘公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第05520号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2013年10月，赐香缘公司起诉至原审法院称：2012年10月24日，我公司与陋室华**司签订房屋租赁协议，约定陋室华**司将位于北京市朝阳区×村“×文化产业园”二期E座E2-1房间租给我公司用作经营餐饮行业使用，租赁期限自2012年1月9日至2017年1月8日，共计五年，租金为13797元每月。我公司还向陋室华**司支付了保证金26280元。协议履行中，陋室华**司未能实现提供我方涉案房屋的产权证明，导致我方不能顺利办理营业执照，无法实现合同目的，陋室华**司的该行为已经构成违约并足以导致合同解除，故我公司要求解除合同，返还保证金32880元、退还租金8327.45元、赔偿装修改建损失93800元、赔偿违约金49964.7元。

陋室华**司辩称并反诉称：我方同意解除合同，但不同意赐香**司关于返还保证金、租金及赔偿装修款、违约金损失的各项要求。赐香**司主张解除合同的主要理由是认为我方未提供产权证明协助其办理营业执照，但我方从未怠于履行过该项义务，是赐香**司没有及时向我方提出要求，而且我方在2013年5月时已从乡政府取得了涉案房屋的产权证明，但赐香**司也未按照我方的通知来领取该份证明，故我方并不存在未履行协助办理营业执照的义务问题。从整个园区来看，其他企业都在我公司的出租关系下顺利的办理了营业执照，也都在正常经营中，所以显而易见，未办理营业执照的义务在于赐香**司自身，而并非我公司。赐香**司不想继续履行合同是因其自身经营不善，主观上想放弃租赁，其在无权解除合同的情形下要求解除合同，未按合同约定交纳租金和物业费，该行为已构成了违约，故导致双方合同解除的原因在于赐香**司，赐香**司无权向我方主张退还租金并赔偿违约金、装修损失。另赐香**司一直占用涉案房屋，直到诉讼中于2013年12月2日才将涉案房屋正式交接给我方，而其只交纳租金至2013年10月9日，故涉案房屋自2013年10月9日至2013年12月2日期间的租金还应由赐香**司补交给我方。赐香**司还在租赁期间新建了门头并进行了外扩，面积为31.4平方米，双方约定的该部分使用费为2106元每月，该部分租金赐香**司仅交到了2013年9月30日，自2013年10月1日至2013年12月2日期间的租金也应由赐香**司交纳。赐香**司还应就其违约行为赔偿我方违约金损失，故我公司提起反诉，要求赐香**司支付涉案房屋自2013年10月9日至2013年12月2日期间的租金24835元、物业费1166元，加建部分自2013年10月1日至2013年12月2日期间的租金2246.4元、物业费110.9元，并支付逾期滞纳金9431.6元，赔偿违约金损失41391元。

一审被告辩称

赐香缘公司就反诉辩称：我方要求解除合同的原因是陋室华章公司未履行协助义务致使我方不能实现合同目的，我方行使合同解除权是正当的，故我方不同意陋室华章公司的反诉请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2011年12月10日，陋室华**司作为甲方与赐香**司作为乙方签订《协议书》，约定陋室华**司将位于北京市朝阳区×村“×文化产业园”二期E座E2-1房间出租于赐香**司，房屋使用用途为餐饮、饺子馆，租期自2012年1月9日至2017年1月8日，租期共计5年；自2012年1月9日至2013年1月8日的租金为13140元每月，自2013年1月9日起至2014年1月8日期间的租金为13797元每月，每年租金递增5%；租金按季度支付，乙方应在每季度使用期开始前提前10日向甲方支付租金；乙方应在本合同签订之日向甲方支付26280元作为房屋使用保证金，在乙方全部履行本协议各项条款的情况下，并且乙方交还所使用房屋并交清所欠的一切费用后（包括但不限于水、电、气及电话等费用），甲方应于乙方向甲方移交房屋之日起30日内退还乙方房屋使用保证金（不计利息）；乙方在使用房屋期间，应当向甲方支付管理费，标准为3元每月每平米，支付时间与交付房屋使用费时间相同；如乙方逾期不交纳房屋使用费或其他应付费用，甲方按照乙方逾期天数，每逾期一天加收所欠房屋使用费或其他费用的0.5%的违约金；如乙方需对房屋进行装修（包括室内和室外）及加建门头等，均需报书面装修方案给甲方，经甲方书面同意后实施，否则视为违约，装修完后装修的使用权归乙方所有；如乙方无故提前终止本协议，应向甲方支付相当于三个月房屋使用费的违约金作为对甲方的补偿；如甲方无故提前终止本协议，应向乙方提前两个月提出书面通知，并支付相当于三个月房屋使用费的违约金作为给乙方的补偿。协议签订后，陋室华**司依约交付了涉案房屋。赐香**司交纳涉案房屋租金、物业费至2013年10月8日。

双方后于2012年10月24日签订《补充协议》，内容为：鉴于甲方（陋室华**司）与乙方（赐香缘公司）于2011年12月10日签订《协议书》，根据《协议书》的约定，甲方将北京市朝阳区×村“×文化产业园”二期E座E2-1房间交于乙方使用，房屋使用期限为5年，从2012年1月9日起至2017年1月8日止，面积216平方米，使用用途为餐饮；乙方计划在使用房屋南侧及西侧建门头和外扩，现双方协商就乙方对使用房屋进行加建门头事宜签订补充协议，乙方对房屋南侧加建门头，应向甲方申请，装修改造方案经甲方书面同意后方可实施，乙方如对现有房屋进行加建，加建后增加面积，乙方应按照《协议书》约定的使用费标准向甲方支付房屋使用费、物业费等费用；乙方新建门头及外扩的面积为34.62平方米，使用费为2106元每月（按照2元每天每平方米计算）。使用费与协议中的使用费一起交，交付方式为按季度支付。交费时间从2012年11月1日起。该协议签订后，赐香缘公司加建了门头并进行装修，并向陋室华**司支付加建部分的租金、物业费至2013年9月30日。审理中，双方均认可赐香缘公司所加建装修部分的造价数额为93800元，并均不申请对装修现值进行评估。

审理中，双方就陋室华**司是否有履行赐香**司办理营业执照的义务产生争议。赐香**司举出其向工商部门申请营业执照的流程材料以证明其曾于2012年10月25日申请办理工商营业执照，陋室华**司未提供乡级政府出具的涉案房屋产权证明导致其无法办理经营餐饮所必需的营业执照从而导致合同无法继续履行；陋室华**司否认协助赐香**司办理营业执照系其必要合同义务，并举出北京市**委员会和北京市朝阳区×人民政府于2013年5月17日出具的涉案房屋产权证明以证明其已尽到协助义务。

2013年9月18日，赐香**司向陋室华**司提出搬家申请，认为因陋室华**司不能提供办理卫生许可证及消防验收、环评等相关手续导致其无法办理营业执照难以继续经营，要求于2013年9月23日搬家并要求陋室华**司退还保证金36280元。赐香**司还分别于2013年9月24日和2013年10月23日向陋室华**司寄送律师函，要求解除合同并退回、退还保证金、房租、装修改建费和违约金。

审理中，赐香缘公司举出显示为北京**有限公司于2013年3月22日出具的收据，以证明其曾向陋室华**司交纳保证金26280元，陋室华**司认可收到赐香缘公司就涉案房屋交纳的保证金26280元，赐香缘公司还举出显示为北京**有限公司于2012年10月24日出具的收据以证明其还曾向陋室华**司交纳植树保证金10000元，陋室华**司否认收到该笔款项及该笔款项与本案的关联性。

审理中，赐香**司称其于2013年9月22日即开始搬离房屋，但受到物业公司阻挠未搬离成功，后其于2013年11月16日将房屋腾空但因考虑双方诉讼争议问题而未与陋室华章公司办理交接手续。双方于2013年12月2日自行完成涉案房屋的交接，并表示对房屋状态无争议。

一审法院认为

原审法院经审理认为：赐香缘公司与陋室华章公司分别于2011年12月10日签订的《协议书》和于2012年10月24日签订的《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规，应属合法有效。双方均应依约全面履行合同义务。现**公司主张解除双方已签订的涉案合同和补充协议，陋室华章公司亦同意解除上述合同和补充协议，法院对此不持异议，准许双方解除涉案《协议书》及《补充协议》。

本院认为

审理中，陋室华**司认为赐香**司拖欠租金构成违约并导致双方合同解除，赐香**司则认为陋室华**司未向其提供涉案房屋产权证明导致其无法办理工商营业执照从而导致合同目的无法实现。故本案主要争议焦点为：双方各自是否存在违约行为。从双方履行合同情况来看，陋室华**司已依约向赐香**司提供了符合租赁用途的出租房屋，赐香**司应依约按期交纳租金，否则应承担违约责任。赐香**司虽以陋室华**司未提供涉案房屋产权证明导致其无法办理营业执照为由主张陋室华**司违约在先，然陋室华**司已于2013年5月17日取得了涉案房屋的产权证明，且双方之间的合同未明确约定陋室华**司为赐香**司申请涉案房屋产权证明的时间，另结合赐香**司向陋室华**司函告解除合同系在陋室华**司取得涉案房屋产权证明之后这一情节，法院认为现有证据不能证明陋室华**司违反了主合同义务，而仅是未遵循诚实信用原则在合理期限内及时为赐香**司提供涉案房屋产权证明手续的附随义务。赐香**司不应以陋室华**司违反附随义务对其应履行的交纳租金的主合同义务成立履行抗辩，故赐香**司仍应交纳其使用租赁物期间的欠付租金并就其未缴纳租金的违约行为承担违约责任。根据本案查明的事实，赐香**司已就涉案房屋主体部分交纳租金、物业费至2013年10月8日，就涉案房屋的加建部分交纳租金、物业费至2013年9月30日，故上述日期之后至赐香**司实际腾房交接之日的租金和物业费应由赐香**司向陋室华**司交纳。关于实际腾房日期，双方均认可已于2013年12月2日交接完毕，法院以此时间为准，具体应交纳租金数额，由法院按照合同约定金额依法判定。因双方已交接房屋完毕且就房屋状态并无争议，陋室华**司应将收取的赐香**司的房屋保证金26280元退还，赐香**司还主张返还植树保证金10000元，但陋室华**司不予认可，赐香**司未进一步举证证明其该项主张存在合同依据，故法院对其该项主张不予支持。赐香**司违反主合同义务致合同解除，应向陋室华**司赔偿违约金，双方在合同中虽约定有违约金条款，但并非完全适用本案双方的违约情形，具体违约金数额由法院参考合同约定违约金标准并考虑陋室华**司亦有违反附随义务行为之情形综合予以确定。陋室华**司还主张租金滞纳金，在其已就赐香**司未按期交纳租金事由主张违约金的情形下，其该项主张属重复主张，法院对此不予支持。关于赐香**司主张陋室华**司赔偿装修损失一节，根据双方在涉案协议中的约定，赐香**司对涉案租赁房屋进行装修加建已取得陋室华**司同意，且赐香**司亦对装修加建部分向陋室华**司加付了租金，在双方对合同解除均存在不同程度上的过错的情况下，双方应各自就己方过错分担装修损失，具体分担数额由法院依照双方协商确定的装修造价在合同剩余租期内确定装修残值损失并结合双方过错程度综合予以确定双方各自应分摊的损失数额。据此原审法院于2014年6月判决如下：一、解除赐香**司与陋室华**司于二〇一一年十二月十日签订的《协议书》及于二〇一二年十月二十四日签订的《补充协议》；二、陋室华**司于判决生效后七日内返还赐香**司保证金二万六千二百八十元；三、陋室华**司于判决生效后七日内赔偿赐香**司装修损失二万五千元；四、赐香**司于判决生效后七日内给付陋室华**司租金二万七千零八十一元四角、物业费一千二百七十六元九角；五、赐香**司于判决生效后七日内赔偿陋室华**司违约金二万元；六、驳回赐香**司的其他诉讼请求；七、驳回陋室华**司的其他反诉请求。

判决后，陋室华章公司不服原审判决，上诉至本院称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，要求撤销原审判决第二项、第三项、第五项，并依法予以改判。赐香**司同意原审判决。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异，本院在此予以确认。

上述事实，有《协议书》、《补充协议》及双方当事人的陈述等证据材料，在案佐证。

本院认为：本案争议焦点是陋室华**司提供涉案房屋的产权证明并协助赐香缘公司办理营业执照否属于违反合同的附随义务，是否应当承担赔偿责任的问题。

合同附随义务是相对于合同主义务而言，是合同标的、价款等主条款以外约定的或法律规定的通知、协助、保密等义务。本案中，陋室华章公司已经履行了交付房屋之主合同义务，鉴于赐香缘公司租赁涉案房屋的目的系为经商，故随之产生提供房屋产权证书以协助赐香缘公司办理营业执照之合同附随义务。否则，没有陋室华章公司的配合、创造必要的条件，合同目的将不能达到。鉴于陋室华章公司未能在合理期限内及时提供涉案房屋产权证明手续，违反了合同的附随义务。同时，赐香缘公司未按期交纳租金，违反了合同的主要义务，原审法院考虑到合同中的违约金条款并非完全适用本案双方的违约情形故而所酌情确定的违约金数额并无不当。基于以上事实，原审法院依据双方协商确定的装修造价在合同剩余租期内确定装修残值损失并结合双方过错程度综合予以确定双方各自应分摊的损失数额亦属适当。

关于陋室华章公司所主张的退还保证金的请求。根据合同的约定，保证金不予退还的约定亦属于违约金范畴，陋室华章公司的上述主张与违约金的主张已属于重复主张。关于违约金如何确定问题上文已论述，本院在此不再赘述。

综上，陋室华章公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费2000元，由北京赐**有限公司负担1000元（已交纳），由陋室华章（北京）国际**限公司负担1000元（于本判决生效后七日内交至原审法院）；反诉案件受理费890元，由陋室华章（北京）国际**限公司负担445元（已交纳），由北京赐**有限公司负担445元（于本判决生效后七日内交至原审法院）；二审案件受理费1780元，由陋室华章（北京）国际**限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月十八日