尹*与陈*房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）尹*（以下简称姓名）与被告（反诉原告）陈*（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。尹*及其委托代理人李**、高*，陈*之委托代理人李**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

尹**称：2014年2月11日，我与陈*通过北京我爱我家房地**限公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定我购买陈*名下位于北京市朝阳区双营路X号院X号楼X单元X室。考虑到我需要出售本人名下现住房才有能力支付首付款，所以双方在签订上述合同同时签订了《补充协议》，约定了付款方式和时间，《补充协议》第五条约定签署合同当日我支付陈*购房定金5万元，我于2014年3月11日前支付陈*第一笔购房款50万元，2014年4月11日前支付第二笔购房款100万元，2014年5月11日前支付第三笔购房款117万元，剩余贷款100万元由我贷款银行支付给陈*。我按照上述约定支付购房定金5万元和第一笔购房款50万元后，虽经中介力推，我也想降价出售，但是我名下的房屋一直未出售，故我没×能力再支付购房款，我与中介及时将上述情况告知陈*。2014年7月6日，中介将由其、我签字的退单通知当面交付陈*，陈*收下上述文件。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》等相关文件解除，但陈*至今未返还我已付购房定金5万元和第一笔购房款50万元。现诉至法院，请求人民法院判令确认我与陈*签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》于2014年7月6日解除，判令陈*返还我购房定金5万元和购房款50万元。

陈*辩称并反诉称：尹*无权解除《北京市存量房买卖合同》，双方未就合同解除达成协议。尹*单方解除合同，其应该按照《补充协议》约定承担违约金责任。违约金已经超过了我应该退还的款项，因此无需返还55万元。现我提出反诉，请求人民法院判令尹*支付我违约金74.4万元（已收到的55万元用于折抵）。

被告辩称

尹*针对反诉辩称：我不同意陈*的诉讼请求。第一，因为客观原因导致我不能支付购房款，2014年7月6日，在中介的主持下，退房通知书已经交给了陈*，陈*所述没×理由。合同履行期间，双方可以协商一致解除合同。第二，陈*不是守约方，根据《补充协议》，2014年10月1日，陈*应该办理产权转移登记手续，但是陈*没×按照上述时间办理，其不是守约方，无权要求支付违约金。7月6日之后，陈*不履行约定，也不跟我协商解除合同之后的事宜，陈*出售的房屋没×做网签，不影响出售，且房屋一直在出租过程中。另根据合同法解释，违约金过分高于损失的，应该予以减少。

本院查明

经审理查明：2014年2月11日，尹*与陈*签订《北京市存量房屋买卖合同》，其内容为尹*购买陈*所售位于北京市朝阳区双营路x号院x座X单元X室，房屋成交价格372万元，定金金额5万元。同日，尹*与陈*签订《补充协议》，其内容为经陈*、尹*、北京我爱我家房地**限公司友好协商同意，三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若尹*、陈*有一方违约，则双方中的守约方有权要求双方中的违约方承担成交金额20%的违约金。签署合同当日尹*支付陈*购房定金5万元，尹*于2014年3月11日前支付陈*第一笔购房款50万元，尹*于2014年4月11日前支付陈*第二笔购房款100万元，尹*于2014年5月11日前支付陈*第三笔购房款117万元，剩余贷款100万元由尹*贷款银行支付给陈*。2014年3月15日，尹*与陈*签订《补充协议》，其内容为经陈*、尹*、北京我爱我家房地**限公司友好协商同意，三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若尹*、陈*有一方违约，则双方中的守约方有权要求双方中的违约方承担成交金额20%的违约金。由于尹*本人名下房产2014年8月13日房产证年满五年，经双方友好协商陈*同意尹*于2014年10月1日前办理朝阳区双营路X号院X号楼X层X单元X房产的贷款及产权转移登记手续，剩余贷款100万元由尹*贷款银行支付给陈*，同时尹*同意支付陈*1.5万元作为银行利息。

2014年2月11日，尹*支付陈*购房定金5万元。2014年3月15日，陈*、尹*签署《二手房首付交付确认函》，其内容为尹*支付陈*第一笔首付款50万元（不含定金）。

庭审中，尹*提供证明一份、录音一份等证据，以此证明其与陈*协商解除《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，且陈*同意解除。陈*认为证明属于证人证言，证人没×出庭，且证明仅体现了尹*向陈*交付了退单声明，并没×协商一致。尹*又提供限时速递协议，以此证明尹*与中介协商6月1日之前将房屋出售。陈*认可上述证据之真实性，但是不认可关联性。

上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：尹*与陈*于2014年2月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、于2014年2月11日和2014年3月15日签订的《补充协议》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方应该全面履行。

关于违约一节，尹*未按合同约定支付相应购房款，尹*之行为构成违约。尹*以陈*未在2014年10月1日前办理产权转移手续抗辩，事实上，尹*在2014年10月1日前已经迟延付款，且提出了解除合同，故本院对尹*该抗辩意见不予采纳。

关于确认《北京市存量房买卖合同》及两份《补充协议》于2014年7月6日解除一节，尹*提供之证据不足以证明陈*同意解除上述合同，现陈*否认上述合同已经解除，依据《补充协议》的相关约定，尹*、陈*也没×签订相关书面协议，故本院对尹*该项意见不予采纳。鉴于陈*是守约方，其陈述不再履行上述合同，故本院依法解除上述合同。

关于陈*要求违约金、尹*要求返还购房款一节，尹*之行为构成违约，考虑到合同履行情况、尹*的抗辩意见等因素，本院确定尹*应支付陈*违约金35万元。鉴于尹*、陈*之间的相关合同已经解除，本院亦确定了相关违约事宜，故尹*支付陈*55万元购房款，陈*应予以返还。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告（反诉被告）尹楠、被告（反诉原告）陈*于二〇一四年二月十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，于二〇一四年三月十五日签订的《补充协议》。

二、被告（反诉原告）陈*于本判决书生效后十日内返还原告（反诉被告）尹*购房款五十五万元

三、原告（反诉被告）尹*于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）陈**约金三十五万元。

四、驳回原告（反诉被告）尹*的其他诉讼请求。

五、驳回被告（反诉原告）陈*的其他反诉请求。

如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费九千三百元，由原告（反诉被告）尹*负担（已交纳）。反诉受理费五千六百二十元，由原告（反诉被告）尹*负担三千二百七十五元（陈*已交纳，尹*于本判决生效之日起七日内转交给陈*），由被告（反诉原告）陈*负担二千三百四十五元（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年三月五日