李**与李**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**因与被上诉人李**房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第11730号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

李**在原审法院诉称：2013年4月26日，李**因突发疾病去世，李**系李**的女儿，是李**唯一的合法继承人。2012年底，我与吴**、杨**及李**就我所有461号房屋及李**所有611号房屋置换买卖达成一致即：吴**和杨**共同购买我所有的461号房屋，房价款为人民币255万元；我购买李**所有的611号房屋，房价款为人民币255万元；吴**和杨**将购买我所有的461号房屋的购房款直接支付给李**用于我支付购买李**所有的611号房屋的购房款；吴**和杨**于2012年12月4日向我支付了购房定金人民币10万元，后我将10万元交付给了李**使用，李**知悉并以书面形式认可；吴**和杨**分别于2013年1月4日向李**支付了购房款人民币120万元、购房款人民币125万元。吴**和杨**共计支付了购房款人民币255万元。李**在收到购房款后向我交付611号房屋，我成为了该房屋的实际控制人。李**去世后，我及家人尽心尽力为李**办理了后事。待家人的悲痛情绪有所恢复后，我协助李**办理了唯一继承人公证手续，后与李**就房屋买卖合同的继续履行及房屋的过户事宜进行了多次洽谈，李**明确表示愿意继续履行房屋买卖合同，配合我办理房屋过房手续，并以书面形式确认了房屋置换、李**出售房屋及收取购房款等事实。但后李**便以种种理由拒绝办理过户手续，侵害了我的合法权益。现我要求李**继续履行合同，协助我办理611号房屋的过户手续。本案诉讼费由李**负担。

一审被告辩称

李**在原审法院辩称：李**所述买卖并不存在，且也没有实际履行。我从没有收过李**所说的任何房款，李**长期拿着房产证不给我，我只能通过挂失方式取得。我不同意李**的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：

461号房屋（以下简称461号房屋）原为李**名下房产，李**系李**之姐。李**与李**系父女关系，李**与前妻离婚时，协议李**随其生活及611号房屋（以下简称611号房屋）归其所有。2013年4月26日，李**因病去世。2013年6月9日，李**与母亲及李**、李**共同在北京**证处办理611号房屋的继承公证，将该房屋产权过户至其名下，相应《房屋所有权证》直接交李**持有。后李**与李**就611号房屋产生权利纠纷，李**于2013年11月另行挂失补办取得了新产权证。为此，李**曾于2013年以与本案同样理由起诉李**，后撤诉。现李**另案起诉李**要求腾退房屋，李**亦以本案再次起诉李**。

本案庭审中，李**主张其于2012年12月4日出卖461号房屋予吴**、杨**，同时购买李*3611号房屋及吴**、杨**将购房款直接支付李*3的事实，以此要求李*1为其办理611号房屋过户登记手续。李*1对李**所主张的购房立约及履行事实均不予认可，反而主张对该房屋享有所有权。

本院查明

针对上述争议，李**主要向法院提交了如下不同形式的证据。首先，李**提供其与吴**签订的《购房协议》、购**、杨**的证人证言及妹妹李**的证人证言。《购房协议》载明李**以255万元的价格将461号房屋出卖予吴**，并有买卖双方签字署名，日期为2012年12月4日。吴**、李**分别出庭接受质证，吴**主要证实其与杨**合作投资房产，通过赵有海结识李**、李**并与其二人达成购房协议，即其以255万元价格购买李**名下461号房屋、李**同时以相同价格购买李**名下611号房屋及其将购房款255万元直接支付给李**的事实，另证实上述购房款分别以定金现金10万元、其与杨**以各自账户向李**账户分别划转120万元及125万元形式全部付清。李**称其亲自参与了李**、李**与吴**三人的购房立约及履行支付等全过程，其证实吴**购买李**名下461号房屋、李**购买李**名下611号房屋及吴**将全部购房款直接支付给李**用于李**购买李**名下611号房屋的事实，还证实购房定金10万元以李**名义开卡存储而实际由李**持有等事实。杨**的书面证词及法院调取其于前案审理中出庭接受质证的陈述，均证实李**购买李**名下611号房屋及其与吴**将购房款直接支付予李**等事实。李**提供另一证人赵*证实吴**通过其联系李**接洽售房之事。与上述付款事实相对应，李**提供以其名义于2012年12月4日开立账户并存入10万元的存款凭条及支取明细单、吴**、杨**于同一天即2013年1月4日分别以各自名下账户向李**账户转入120万元、125万元的转账凭证及银行证明。其次，李**向法院提供了李**书写的《欠条》一张，内容为：我父亲李**生前所属房屋611号，我大姑李**所属房屋461号，双方协商将上述两套房屋进行置换，李**将461号卖掉，于2012年12月4日取得定金壹拾万元整，李**已在生前将定金的壹拾万元花掉伍万，我将于2013年10月31日前，将上述伍万元整归还于李**，如到期未还，以还款日最后期限当日银行活期存在利息计算欠款利息，李**据此主要证明李**对上述房屋买卖事实知悉并已确认。李**还提供录制于2013年5月4日的录音资料一份，其主要援引其中李**、李**、李**、李**等人的对话，证明李**知悉上述房屋买卖情况并同意配合将611号房屋过户等事实。再次，李**向法院提供《居民户口簿》、《房屋所有权证》、水、电及卫生费支出发票，证明李**于生前将611号房屋交付其使用的事实。上述证据经质证，李**除对李**实际居住611号房屋的事实无异议外，针对李**提供的其他多项证据主要提出真实性、关联性方面的异议，但未能就上述《欠条》及录音等证据内容所反映的事实作出合理解释并就其否认主张向法院提供充分反证。李**向法院提供其通过挂失补办取得的611号《房屋所有权证》及继承《公证书》，以证明其享有611号房屋的所有权。李**解释称之所以办理上述公证及登记，系为实现将611号房屋最终过户至本人名下目的，而按有关部门的咨询意见且经李**同意配合第二次过户所为。就此，李**向法院提供李**、李**的证人证言，其二人均证实李**同意配合李**办理二次过户以及待房产过户至李**名下后又反悔并欺骗有关机关挂失补办现产权证的事实。经质证，李**虽表示不予认可，却未就此进一步举证。

另经法院询问，李**称上述购房款余款现由李**的委托人李**保管。

上述事实，有双方当事人陈述、《北京市死亡医学证明书》、《房产所有权证》、《公证书》、《购房协议》、吴**、李**、赵**、李**的证人证言、银行存款凭条及转账凭证、证明、《欠条》、录音资料等证据材料在案佐证。

原审法院审理后认为：合同是确立当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力。本案中，李**与李**均主张对611号房屋的权利，由此引发双方纠纷。李**主张购买李**父亲李**名下611号房屋且双方已实际履行的事实，李**对此均不予认可。为此，李**向法院提供了多项不同形式的证据，案外购房人吴**及亲属李**的证人证言均证实李**、李**与吴**存在三方房屋买卖的约定，即三方协商同意吴**以255万元的价格购买李**名下的461号房屋，李**以相同价格购买李**名下611号房屋，购房款由吴**直接支付予李**。李**提供的赵有海证言及银行存款凭证、转账凭证、证明则印证了上述三方存在房屋买卖关系。李**对相关证据不予认可，却未能向法院提供相应反证。故法院对李**所主张的房屋买卖关系予以认定，由此形成的债权债务关系应受法律保护，李**与李**应当依法、依约履行各自义务。另根据上述证据，证明吴**已将全部购房款以现金及转账形式支付给李**，李**已履行其作为购房人的付款义务，相关款项已暂由李**之兄李**保管。李**已持有611号房屋的原产权证且已实际居住使用611号房屋，李**仍负有协助李**办理该房屋过户的义务。现李**已死亡，作为李**唯一法定继承人同时房屋已先行过户至其名下的李**，应当依约、依法协助办理相应的房屋过户手续。李**虽持有经挂失补办取得的产权证，但李**提供的《欠条》、录音及亲属李**、李**的证人证言均证实，李**于李**去世后已知悉并确认上述买卖事实，且同意在产权先行过户至其名下后再为李**办理最终的过户手续，现李**未能就其反悔拒绝协助办理向法院提供充分的事实及法律依据。综上，李**的诉讼请求，具有事实、法律依据，法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款、第六十条之规定，判决如下：于本判决生效后七日内，李**协助李**办理六一一号房屋的过户手续，将该房屋产权过户至李**名下。

判决后，李**不服，向本院提起上诉。上诉请求为：撤销原判，改判驳回李**一审的诉讼请求。上诉理由为：李**与李**之间不存在房屋买卖合同关系，现有证据不能证明李**与李**存在房屋买卖合同。李**生前不知道房屋买卖一事，是李**去世后李**才提出的。李**所书写的欠条和与李**的谈话录音是在被诱导的情况下产生的，不是李**的真实意思，不能作为证据。

李**对此答辩称：李**提供了充分证据证明房屋买卖关系真实存在，而且已经履行。同意原审判决，不同意李**的上诉请求及理由。

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，李**主张其与李**之间就611号房屋存在房屋买卖合同关系并已部分履行，就此向法院提供了吴**、赵**及李**的证人证言、吴**、杨**向李**转账的银行存款凭证、转账凭证，以及《房屋所有权证》、水、电卫生费支出发票等证据，能够证明李**、李**、吴**之间存在房屋买卖关系，且吴**、杨**已经向李**支付了购房款，李**已经实际居住使用611号房屋。李**对相关证据不予认可，并否认李**主张的事实，却未能向法院提供相应证据予以反驳，故对于李**的否认，本院不予支持。

李**作为购房人，已经履行了支付房款的义务，有权要求出卖人办理过户手续。现出卖人李**已去世，李**作为李**的唯一继承人，应当在继承遗产范围内继续履行合同债务。因此，现房屋虽已过户至李**名下，但李**仍应协助办理房屋的过户登记。一审法院支持李**的诉讼请求正确，本院予以维持。

李**虽主张欠条及录音系在被诱导的情况下出具，并非其真实意思，但未能就被诱导的事实提供证据，且李**对于房屋买卖的事实是否知悉或是否曾经同意配合办理过户登记，均不能对抗其负有的法定义务。故对李**的上诉理由，本院不予采纳，对其上诉请求，本院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费三十五元，由李**负担（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费七十元，由李**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年七月三十日