李*与北京链**有限公司委托合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）李*与被告（反诉原告）北京链**有限公司（以下简称链**司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员金**任审判，公开开庭进行了审理。李*的委托代理人孙**，链**司的委托代理人杨**均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。

原告诉称

李**称：2013年6月20日，李*与链**司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定李*将北京市**苑公寓2楼4门202号（以下简称涉诉房屋）委托链**司出租。在合同履行过程中，李*发现链**司将涉诉房屋违规打隔断出租，故李*提出解除合同，但链**司强行向李*索要超出合同约定范围的费用49710元，才同意返还涉诉房屋。之后，李*给付***司63100元，链**司才将涉诉房屋返还李*。现李*起诉，要求链**司返还49710元。

被告辩称

链**司辩称：不同意李*的诉讼请求。2014年8月19日，因李*将涉诉房屋出售，向链**司发出“资益＋解约通知函”，要求解除合同，并承诺按照合同约定支付违约金、赔偿损失，之后李*预付了63100元作为退租的费用。现经链**司计算，链**司的损失为70017.91元，故不应当退还李*款项。同时，链**司提起反诉称：要求李*赔偿链**司损失6917.91元。

李*对链**司的反诉辩称：链**司提交的“资益＋解约通知函”是伪造的，李*只在一张空白纸上签名，链**司伪造了“资益＋解约通知函”的内容。李*给链**司的63100元是退房租，不是解约的费用。不同意链**司的反诉请求。

本院查明

经审理查明：2013年6月20日，徐**持李*出具的授权委托书，代理李*作为甲方与乙方链**司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定甲方委托乙方出租涉诉房屋，委托代理期限自2013年6月23日至2016年10月15日，租金每月6500元，自第二年起每年度年租金以上一年度年租金为基础递增3％；合同第九条合同的解除约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方均不承担由此导致的任何违约责任；（三）因政府拆迁或征收征用等情形，导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，但甲方应补偿乙方因合同解除遭受的装饰装修损失费用；（四）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达15个工作日的；2、交付的房屋不符合合同约定或影响承租人安全、健康的（包括但不限于空气质量不达标）；3、拒绝承担约定的维修义务或维修费用，影响房屋出租或承租人居住的；4、因甲方或其亲属、邻里的行为，影响房屋出租或承租人居住的；5、隐瞒房屋重大瑕疵或隐瞒交验时无法发现的重大隐患（包括但不限于防水层不合格），影响房屋出租或承租人居住的；（五）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、迟延划付房屋租金达15个工作日以上的；2、擅自改变房屋用途，且经甲方催告后仍拒不恢复原用途的；3、利用房屋从事违法活动、损害公共利益的；4、明知承租人存在上述行为而放任的；（六）其他法定的合同解除情形；第十条违约责任约定：（一）除本合同第九条约定的情形外，出租委托代理情形内，甲乙任何一方单方要求提前终止合同的，应提前30日书面通知对方，并按月租金的200％支付违约金；（二）甲方有本合同第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200％向乙方支付违约金；（三）乙方有本合同第九条第五款约定的情形之一的，应按月租金的200％向甲方支付违约金，且甲方可要求乙方赔偿因乙方违约行为导致的相应损失，因乙方前述行为导致甲方被相关行政机关处罚的，甲方可向乙方追偿；（四）如租赁房屋因抵押而被拍卖，导致本合同无法履行的，则本合同自行解除，甲方应按月租金的200％向乙方支付违约金，并赔偿乙方因此遭受的一切损失。该合同附件三为“房屋出租委托代理期限与租金、佣金及管理服务费支付方式（季付）”其中约定了租金、佣金、管理服务费的支付方式。同日，李*（甲方）与链**司（乙方）签订《〈北京市房屋出租委托代理合同〉之补充协议》，约定对于代理佣金和管理服务费，乙方有权直接从应当向甲方支付的租金中扣除，如因甲方原因导致《出租委托合同》提前解除的，除《出租委托合同》约定的违约金外，甲方还须赔偿乙方遭受的一切实际损失，包括并不限于装修损失费【计算公式为：装修损失费＝装修费用×（出租委托代理期限内未履行天数/出租委托代理期限总天数），其中装修费用一切应以实际发生金额为准】、家具家电配置折旧费【计算公式为：家具家电配置折旧费＝家具家电配置市场价格×（出租委托代理期限内未履行天数/出租委托代理期限总天数），其中配置费用一切应以实际发生金额为准】、代理佣金和管理服务费【即解约年度对应合同期内甲方应支付的代理佣金和管理服务费，计算公式为：代理佣金和管理服务费＝合同期内用于抵扣代理佣金的未发生天数×收房日租金＋合同期内用于抵扣管理服务费的未发生天数×收房日租金】、因甲方提前解除合同而导致的乙方应向承租人支付的全部违约金等。

2014年8月19日，徐**作为李*的代理人签署“资益＋解约通知函”，内容为：“链家公司：鉴于本人与贵公司于2013年6月20日签署了《北京市房屋出租委托代理合同》，现本人因卖房需提前解除原合同，特通知贵公司如下内容：本人同意于全部承租人退租后5日内与贵公司签署解约协议；本人同意返还贵公司已支付但未发生的剩余租金，并赔偿贵公司因解约造成的实际损失，包括但不限于如下费用：贵公司已支付本人但未发生的剩余租金，计算方式：自解约协议签署日前10日起至已支付房屋租金到期日止；原合同约定的出租委托代理期限内本人提前解除合同应支付贵公司的违约金，计算方式：原合同约定的月租金×200％；贵公司因与承租人解约所需支付承租人的违约金，计算方式：依原合同签署的《北京市房屋租赁合同》（经纪机构代理成交版）约定的月租金总额×（100％/200％）；贵公司基于原合同产生的装修损失费用，计算方式：装修费用×（出租委托代理期限－实际已发生的出租委托代理期限）/出租委托代理期限；贵公司基于原合同产生的家具家电配置折旧费用，计算方式：家具家电配置总价×（出租委托代理期限－实际已发生的出租委托代理期限）/出租委托代理期限；其他费用；本人同意，自本通知函签署之日起当日内，预付贵公司63

100元作为贵公司办理退租事宜的费用（包括但不限于本人应向贵公司支付的违约金、贵公司的装修损失费、家具家电配置折旧费和其他费用），上述款项须根据最终实际方式的金额，多退少补，如贵公司最终未能实现与承租人的解约，贵公司须将此预付款项退还本人；因不可归责于贵公司的原因导致无法办理承租人退租事宜的（如意外事件、不可抗力、承租人原因或本人原因等），贵公司不承担相应的责任；本人同意，一经签署本通知函，即不得撤销，如贵公司根据本通知函已与房屋承租人解除租赁关系或停止该房屋的出租事宜，但本人又拒绝与贵公司签署解约协议的，本人须赔偿贵公司因此遭受的一切损失，包括但不限于房屋空置期成本、与承租人解约支付的违约金、装修配置误工费等费用。该“资益＋解约通知函”分两页，上述内容是打印形成的，徐**在第二页签名。

诉讼中，李*认可“资益＋解约通知函”第二页徐**签名的真实性，但主张徐**是在一张空白的纸上签名的，“资益＋解约通知函”上其他内容是链家公司后添加的。**公司对李*的主张不予认可。

2014年8月19日，李*给付*家公司63100元。

诉讼中，李*与链**司均认可链**司于2014年9月17日将涉诉房屋交还李*，李*多收取了链**司租金13390元。之后，李*委托链**司将涉诉房屋售出。

诉讼中，李*主张其已给付*家公司租金63100元，而李*应退还链家公司的租金为13390元，故链家公司应返还李*49710元。

诉讼中，链**司主张李*已支付的63100元为解除合同的费用。李*应支付的解约赔偿款包括违约金13390元、链**司赔偿承租人的费用6920元、应退还链**司的租金13390元、佣金及服务费7810.83元、装修损失赔偿款13704.80元、家具家电配置赔偿款13516.91元、宽带赔偿款1285.37元，共计70

017.91元。因李*已支付63100元，故李*应再给付链**司6917.91元。链**司为证明其上述主张，提交盖有“北京宏**限公司合同专用章”的证明，证明涉诉房屋的装修费用为21866.29元；提交链**司分别与李**、高*、吕**等三人签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）、解约协议、退租费用结算单，以及链**司向李**、高*、吕**支付款项的银行凭证，证明链**司向承租人支付了违约金6920元。链**司称其对代理出租的房屋统一配置家具家电、宽带，故无法提供针对涉诉房屋进行家具家电及宽带配置的证据。李*对链**司的主张不予认可，对链**司提交的证据的真实性也不予认可。

上述事实，有李*给徐**出具的授权委托书、李*与链**司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》、李*出具的“资益＋解约通知函”、李*给付***司63100元的银行凭证、链**司提交的证明及其分别与李**、高*、吕**等三人签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》、解约协议、退租费用结算单，以及链**司向李**、高*、吕**支付款项的银行凭证，以及当事人的当庭陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：李*与链**司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。根据李*向链**司出具“资益＋解约通知函”并支付款项，以及链**司向李*交还涉诉房屋的事实，应当认定双方已协商解除了该合同。李*已按其在“资益＋解约通知函”中的承诺支付了63100元，现李*否认“资益＋解约通知函”的真实性，证据并不充分，李*要求链**司返还49710元的诉讼请求，本院不予支持。链**司主张其因李*提前解除合同的损失为70

017.91元，李*已支付63100元，故要求李*支付6917.91元的反诉请求，因链家公司主张的损失数额证据不足，故本院不予支持。综上，依照《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

裁判结果

一、驳回原告（反诉被告）李*的诉讼请求；

二、驳回被告（反诉原告）北京链**有限公司的反诉请求。

案件受理费五百二十一元，反诉费二十五元，由原告（反诉被告）李*负担五百二十一元（已交纳），由被告（反诉原告）北京链**有限公司负担二十五元（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二○一五年二月五日