陈*与苏**所有权确认纠纷一审民事判决书

审理经过

原告陈*与被告苏**合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈*及委托代理人张**，被告苏**及委托代理人孙*到庭参加诉讼。第三人北京大**限责任公司经本院传唤，未参加全部诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

陈**称，被告苏*天于2001年3月15日与北京市**发总公司（以下简称大**司）签署了换房协议。双方在协议中约定，被告以其名下承租使用的位于北京市丰台区芳星园三区20号楼11层东1105号房屋（以下简称1105号房屋）与大**司位于北京市朝阳区八里庄209号楼1307号房屋（以下简称1307号房屋）进行互换。上述协议签订后，双方于同年按协议将约定房屋进行互换并分别交付对方实际占有使用。苏*天已取得1307号房屋产权证。原告作为大**司的员工，在2002年12月16日经大**司分配取得1105号房屋，陈*作为合法使用人，一直占有使用。2003年7月陈*向已办理房产手续的苏*天支付“房改房价款”计人民币34000元后，苏*天将其取得的1105号房屋产权证原件交给陈*持有，并承诺配合将该套房产尽快过户至陈*名下。取得房产证后，陈*多次催促苏*天配合过户，但苏*天已各种理由不予配合，拖延至今。现原告起诉，请求：1、确认北京市丰台区方庄小区芳星园3区20号楼东1105号房屋为陈*所有；2、苏*天协助办理北京市丰台区方庄小区芳星园3区20号楼东1105号房屋过户至陈*名下；3、案件受理费由苏*天承担。

被告辩称

苏*天辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原告在本案中陈述的事实与真实的事实不符，原告在本单位房改过程中没有达到想要的目的，所以原告用合法的行为掩盖非法的目的。2、原告主张的诉讼请求没有法律依据。原告单位管理混乱，单位没有落实原告的住房，原告说的3万元是原告要租被告的房子，给了被告3万元租房款。关于售后房屋使用协议的问题，是因为原告怕租房过程中有问题，原告可以及时处理，所以从被告处要了售后房屋使用协议。被告的房子是产权房，2000年6月8日被告已经交了购房款，当时已经确认被告是产权人了，只是产权证没有办下来。2001年6月份原告给了被告3万元租房款。该案应移送公安机关，换房协议是捏造的事实。原告是管房子的，被告认为这个案件不是陈*住房困难给其解决住房。根据民诉法证据规则，谁主张谁举证，原告要求确认房屋所有权，但原告提供的证据不足以支持原告的诉讼请求，本案中被告提交了房产证购房合同等证据，单位是为了给苏*天解决住房困难，但是原告没有证据证明单位给原告解决住房的原因，关于房屋租赁的问题，当时双方关系较好，被告很信任原告，被告的儿子多次找到原告说房子的问题。一个人不管是被骗还是陷入错误的判断和他的职位年纪没有任何关系，被告签署换房协议是基于对大**司的信任，认为大**司不会骗他，但没想到大**司拿这个合同骗他。另外，陈*主张将本案案由变更成合同纠纷，由于其不是合同签订方，陈*没有起诉资格。综上，要求驳回原告的诉讼请求。

第三人大**司述称：一、关于朝阳区八里庄北里（环卫家园小区）208号楼1307号房产来源及使用权。1997年北京市朝阳区环卫局开发建设职工宿舍朝阳区八里庄北里（环卫家园小区）时占用了北京市**发总公司（已更名为北京大**限责任公司）的900平方米土地。因此，朝阳环卫局与大**司约定，待小区房屋建成后朝阳环卫局给予大**司750平方米房屋作为占用大**司900平方米土地的补偿。竣工后朝阳环卫局通知大**司给予预留了包括208号楼1307号等8套房屋，这些房屋使用权归大**司所有，由大**司的被安置人员参加朝阳环卫局房改。二、《换房协议》及房改顺序问题：1、《换房协议》与诉争房产。大**司与苏**于2001年3月15日签订《换房协议》，签订本协议前，用于交换的丰台区方庄小区芳星园3区20号楼1105号房屋已于2000年6月8日由苏**参加房改，且大**司知情。上述房改情况在《换房协议》内有相关描述，协议对取得房产证后的过户事宜进行了约定。即诉争房屋由苏**参加房改在先，双方签订《换房协议》在后。2、《换房协议》与朝阳区八里庄北里（环卫家园小区）208号楼1307号房产。签订《换房协议》后的当月19日，大**司派员配合苏**办理了朝阳区八里庄北里（环卫家园小区）208号楼1307号入住和房改等相关手续。即朝阳区八里庄北里（环卫家园小区）208号楼1307号房产是在签订《换房协议》之后，由大**司配合苏**参加了房改。三、关于楼号偏差的问题。签订《换房协议》时，因办事人员疏忽将208号楼1307号误写为209号楼1307号，此文字错误没有影响苏**根据《换房协议》取得大**司给予的208号楼1307号房屋购买资格（环卫家园209号楼1307号房产一直是朝阳环卫局员工所有并居住至今）。

本院查明

经审理查明：陈*原系大**司员工。1997年7月8日，北京市**发总公司（甲方）与北京市**生管理局（乙方，以下简称朝阳环卫局）签订协议书，载*因甲方征用乙方900平米土地，乙方考虑在甲方基本原占地的基础上提供可建1500平米的建筑指标。

1999年3月4日，北京市**发总公司、北京**总公司（甲方）与朝阳环卫局（乙方）又签订协议书一份，载明因占用甲方土地，乙方决定宿舍楼建成后，补偿给甲方各750平米的楼房。1999年3月25日，上述三方再签协议书一份，载明乙方在朝阳区后八里庄环卫局院内建设职工住宅，因与甲方毗邻占用其部分土地，经三方协商，乙方补偿给北京市**发总公司、北京**总公司各750平米的住宅，宿舍楼建成后，乙方将A楼10层住宅补偿给大成**总公司，A楼四层补偿给京朝**总公司。

2001年3月15日，北京市**发总公司（甲方）与苏**（乙方）签订换房协议。载明：一、甲方拥有位于朝阳区八里庄209号楼（环卫家园）1307号使用权，三居室一套（建筑面积126.86平米，最终以产权单位提供的测绘面积为准）。乙方拥有位于丰台区方庄小区方星园3区20号楼1105号，两居室一套（建筑面积72.80平方米）房改产权（产权正在办理之中）。二、甲、乙互换上述房屋的使用权。三、乙方拥有互换后房屋的承租权，可以参加产权单位的房改。甲方拥有互换后房屋使用权，负责安置新住户。新住户退还乙方房改房价款，乙方负责向原售房单位、区房管部门办理该房房改产权转移登记，协调办理该套房改产权过户，如发生费用，乙方与新住户协商解决。四、甲乙双方各自确定的房屋使用人在入住后，应及时与当地物业管理部门签订物业管理协议，按时缴纳房租、水、点、煤气、卫生、供暖等各项物业管理费用。交费标准按照现行的北京市政府关于公房承租的有关规定执行。四、甲乙双方各自确定的房屋使用人应当服从当地政府及派出所有关综合治理方面的规定。综合治理由房屋的使用方负责。五、如遇国家住房制度改革，甲乙双方所制定的房屋使用人应同当地其他居民一起参加房改。六、本协议如有未尽事宜，经协议双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本协议具有同等效力。

2001年3月19日，苏**交纳了1307号房屋的购房预付款50000元。2001年4月4日，苏**与朝阳环卫局签订自管公有住房买卖合同，约定朝阳环卫局将1307号房屋售予苏**，购房款112948元。2001年4月12日，苏**又交纳了购房款62948元，共计112948元。后办理了该套房屋的产权登记，登记在苏**名下。

2000年6月，苏**参加了1105号房屋的房改，共缴纳购房款等共计61693元。后苏**与陈*签订了换房协议，并将1105号房屋及钥匙交付给陈*，陈*一直占有该房屋至今。

苏**称，1105号房屋房产证下发后，其于2004年将该套房屋的房产证、物业管理协议、购房发票等原件交给了陈*，原因是陈*需要向外出租，故需要原件。陈*对此不认可，称交付房屋、钥匙、购房手续均是履行换房协议的行为，并主张其已付清苏**1105号房屋的购房款，对此陈*提交了苏**于2001年6月5日出具的收条一份，载明收到陈*人民币三万元整。经法庭询问剩余款项有无支付，陈*主张在其收到房产证原件之时已将1105号房屋的剩余房款交给苏**。苏**对陈*的上述主张不认可，表示仅收取了3万元，而且该款不是购房款，而是房租。

庭审中，本院询问了苏**签订换房协议是否为购买1307号房屋的前提条件，苏**称当时陈*是大**司的员工，一切手续都是陈*所办，具体需要什么手续不清楚，如果不签订换房协议，交出1105号房屋，就无法购买1307号房屋。

庭审中，陈*提交了北京市**发总公司于2002年12月16日的分房通知一份，载明该公司决定分给陈*1105号房屋一套，参加该房屋所属单位房改，之前分配的位于角门东里2号楼1102号房屋两居室一套交回公司，另行分配。苏**对此项证据存有异议，称分配决定的时间晚于换房协议签订的时间。陈*称在签订换房协议之时，公司口头决定分配给他，后发布书面决定。

苏*天称1307号房屋楼号为208楼，换房协议楼号为209楼，两者楼号不符。陈*主张协议中为笔误，并提供了2015年7月15日北京博**限公司环卫家园项目部的业主证明一份，载明：“我公司于2005年接管环卫家园物业管理（之前由朝**卫自管）业主原始档案内容：208号楼1307室业主苏*天（大成）。209楼1307室业主龚**（朝**卫职工）。苏*天对该份证据的真实性认可，但不认可证明目的。

应苏**的申请，本院传唤证人郑*出庭作证，证人系原中共北**委干部处副处长，与苏**原系同事。证人称：“证人任干部处副处长期间，主要分管机关干部的调动、工资、福利、离退休等工作；1999年初，市委机关机构改革，减负减编，因苏**符合年龄50岁、工龄30年的条件，工委领导提出可以提前退休；苏**向工委提出要求解决住房问题，当时工委领导了解情况后决定由工**委书记杨**出面，与大**司协调帮助解决一套住房，该住房为购买产权房。住房问题解决后，苏**办理了退休手续。”

经法庭询问当时单位为苏**解决住房的政策、细节，证人郑**没有明确的政策规定，解决住房没有具体标准，城建工委是市委的一个部门，大**司就是工委的下属企业，城建工委本身没有权利要求下属的企业分配住房，但管理大**司的领导班子，工委领导找企业解决住房，企业会按指示办。解决住房的具体过程是领导出面，证人没×与，但证人听说领导是想给他解决一套住房，而不是置换。

2014年1月17日，北京**屋管理局依照苏竞天的申请，向其补发了1105号房屋的房产证原件。后陈*起诉，形成本诉。

另查，2009年8月12日，经北京**管理局核准，北京市**发总公司更名为北京大**限责任公司。

上述事实，有1997年7月8日协议书一份、1999年3月4日协议书一份、1999年3月25日协议书一份、2001年3月15日换房协议一份、自管公房买卖合同一份、售后房屋管理使用协议一份、收条一张、房产证原件两份、供暖费发票两张、分房通知一份、郑×证人证言及当事人陈述等在案佐证。

本院认为

本院认为，本案主要争议焦点有两个。一、苏竞天与大**司签订的换房协议的效力，及该协议是否为双方真实意思表示。二、陈*是否具备起诉资格，本案是否能够在合同纠纷案由下处理。

对第一个争议焦点，本院分析如下：

第一，在本案的审理过程中，苏**已向本院明确陈述其在签订换房协议之时，即被告知只有签订换房协议，才能参加1307号房屋的房改。双方签订的换房协议中明确载明苏**应当交出1105号房屋，之后苏**将房屋交付给陈*，并由陈*占有使用至今，说明苏**在签订协议时，对协议的内容清楚，在1105号房屋产权证下发后，其将该房房产证、物业管理协议、购房发票等原件交给陈*的行为，均是对换房协议的实际履行。苏**称其将1105号房屋租给陈*的时间是2001年至2004年，2004年租赁期满后要求陈*返还房屋。但在2004年其仍将房产证、发票等原件交给陈*，并在之后长达十年的时间里，苏**既没有起诉陈*腾房，也没有收取陈*房租，而是在2014年重新补办了1105号房屋房产证，与其主张的租赁关系存在矛盾。对以上诸多疑点，苏**没有向本院作出合理解释。

第二，苏**主张参加1307号房屋的房改，是当时其所在单位北京**工委的分房，并申请证人郑*出庭作证。经本院询问，郑*明确表示城建工委本身没有权利要求下属的企业分配住房，而是由领导协调下属企业帮助解决住房问题。大**司作为独立法人，有权利根据具体情况对其财产进行处分。虽郑*主张其听说领导决定帮助苏**解决一套住房，但证人亦同时表示解决住房的面积并无标准，其也未直接参与磋商的具体过程，故仅凭该陈述，无法否定换房协议的效力。苏**主张1307号房屋是其所在单位决定分配给他，不存在换房问题，但其在签订换房协议之后，未向单位反映该问题，反而向陈*交付房屋及产权证原件，对此未向本院作出合理解释。

第三，对于1307号房屋，换房协议中载明的楼号209与实际楼号208存在偏差的问题。经查，1307号房屋所在小区确实存在208号楼及209号楼，而购买209号楼1307号房屋的是朝阳环卫局的职工，而陈*与苏**均不是朝阳环卫局的职工。苏**后续参加房改、办理手续等均是围绕208号楼1307号房屋，在之后十余年的时间里，未有证据表明双方对协议中的楼号存有争议。另据陈*提供的北京博**限公司环卫家园项目部的证明，原始档案中1307号房屋后标注大成，在一定程度上说明的了1307号房屋的来源属性，与换房协议、朝阳**成公司关于“占地补房”的一系列协议、第三人向本院的陈述相一致，故对陈*关于楼号偏差的解释，本院予以采信。

综合以上分析，陈*提供的证据能够反映其主张的事实存在高度盖然性，其已完成举证义务，在本院释明下，苏**未对其主张的事实充分举证，其多处辩解无法自圆其说。故2001年3月15日签订的换房协议系双方真实意思表示，应予严格履行。对陈*要求苏**配合过户的请求，本院予以支持。但根据物权公示的原则，在房屋过户前，陈*要求确认房屋归其所有，没有法律依据，本院不予支持。对于已交纳的购房款问题，苏**未在本案中主张，如有争议可另案处理。

对第二个争议焦点，原告陈*的起诉资格及案由问题。

据北京**民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十七条“第三人过户登记请求权行使”之规定：“房屋买卖合同中约定出卖人应向买受人指定的第三人办理房屋过户登记手续的，该第三人有权直接要求出卖人办理房屋过户登记；买受人也可以要求出卖人向其指定的第三人履行合同义务，但第三人拒绝受领的除外”。结合本案，换房协议第三条明确约定“乙方拥有互换后房屋的承租权，可以参加产权单位的房改。甲方拥有互换后房屋使用权，负责安置新住户。新住户退还乙方房改房价款，乙方负责向原售房单位、区房管部门办理该房房改产权转移登记，协调办理该套房改产权过户，如发生费用，乙方与新住户协商解决。”该条款明确了由大**司指定的新住户退还苏**房改房价款，并由苏**配合办理过户。本案情形符合北京**民法院上述会议纪要的精神，可参照上述规定，在合同纠纷案由下进行处理。故苏**关于案由与起诉资格存在问题的答辩意见，本院不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、苏竞天于本判决生效后十日内将其名下位于丰台区芳星园三区20号楼11层东单元1105号房屋配合过户至陈*名下。

二、驳回陈*的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。

案件受理费一万七千五百八十元，由苏**负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十二月十六日