樊*等与李**合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告樊*、黄*与被告李**合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员邵**独任审判，公开开庭进行了审理，原告樊*、黄*的委托代理人马**，被告李**及其委托代理人李**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告樊*、黄**称：2012年7月19日樊*、黄*与李**签订店铺转让合同，将位于海淀**鸟家园4号楼1层29号店铺与海淀**鸟家园4号楼6单元102店铺转让给樊*、黄*，转让费30万元，店铺租期到2016年11月13日，樊*、黄*按合同交纳转让费和租金。2014年3月10日樊*、黄*与案外人北**限责任公司签订店铺转让合同，并已实际履行，至2014年4月16日本案第三人（房屋产权人）无理将案外人北**限责任公司赶出店外，强制解除合同，致使案外人无法继续经营店铺，现案外人已在法院起诉樊*、黄*返还租金并赔偿损失。樊*、黄*与李**签订的转让合同因第三人原因导致目的无法实现，李**已构成对转让合同的违约，给樊*、黄*造成了巨大损失，为维护樊*、黄*合法权益，现诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的《店铺转让合同》；2、李**返还租金10万元，部分转让费272000元；3、李**赔偿给樊*、黄*造成的损失10万元。

被告辩称

被告李**辩称：樊*、黄*要求李**返还租金无事实及法律依据。李**与房主朴寅*已于2014年2月19日解除《租赁合同》。樊*、黄*要求李**返还2014年3月14日至2014年7月13日期间的10万元租金，是由樊*、黄*直接支付给房主朴寅*，李**未收到该笔租金。因此，樊*、黄*要求李**返还该租金无事实及法律依据。樊*、黄*无权要求李**返还部分转让费。30万元转让费系李**与樊*、黄*协商一致，作为樊*、黄*取得店铺经营权及店铺内全部设备设施的费用，李**已经按照合同约定将店铺及所有设备、设施交付给樊*、黄*实际经营使用，转让行为已经完成。李**未给樊*、黄*造成任何损失，樊*、黄*无权要求李**赔偿损失。樊*、黄*为将店铺转租给案外人，要求李**与房主朴寅*解除《租赁合同》，于是，2014年2月19日李**向房主朴寅*提出解除《租赁合同》。2014年4月15日李**向樊*、黄*退还《转让合同》押金5万元，而且，樊*、黄*与案外人早在2014年3月10日已经签订了《店铺转让合同》，因此，李**与樊*、黄*之间的《转让合同》事实上已经解除。李**无任何违约行为，亦未给樊*、黄*造成任何损失。2014年3月10日，原告与案**果公司签订《店铺转让合同》并已实际履行。案外人将合同所涉全部款项均支付给樊*、黄*，后因第三人（房主朴寅*）原因，导致案外人损失，案外人起诉要求樊*、黄*赔偿，与李**无关。综上，李**没有任何过错及违约行为，樊*、黄*起诉状中所述事实、理由，及提供的证据，均无法支持其诉讼请求。请法庭依法驳回樊*、黄*的全部诉讼请求并承担本案诉讼费用。

本院查明

经审理查明：2012年7月19日，甲方李**与乙方樊*、黄*签订《店铺转让合同》，该合同约定：“甲乙双方经友好协商，就店铺转让达成下列协议，并共同遵守：第一条、甲方于2012年7月19日前将位于海**鸟家园一层底商29号的店铺（面积为55.02平方米），海**鸟家园4号楼6单元102店铺（面积为45.22平方米），贰套房一起转让给乙方使用。第二条、甲方签订的本店铺租赁合同，租期到2016年11月13日止，到期后由乙方自行和业主续租。房租由乙方于2012年11月12日向甲方支付壹拾万元整，乙方逾期支付引起的损失及相关责任由乙方承担；再由甲方于2012年11月13日向房主付款壹拾万元整，甲方逾期支付引起的损失及相关责任由甲方承担。每四个月付款一次，以此类推。第三条、乙方须向甲方交纳本合同转让费用共计人民币大写肆拾柒万元整（￥47万元），……第四条、该店铺的经营方式是多来明青少年视力恢复直营店，由甲方向乙方转让多来明青少年视力恢复直营店及其经营权，转让完毕后，甲方不再承担本店铺所有经营行为及责任。……”。李**、樊*及黄*在合同上签字。

另查，双方上述合同中转让店铺所在房屋的房主为朴**，朴**将该房屋租赁给李**，李**又与樊*、黄*签订上述合同。

上述合同签订后，樊*、黄*依照合同约定向李**支付约定房租，李**将上述房租依照其与房东朴**的合同约定交给房东朴**，前述房租支付至2014年3月13日；2014年3月14日，樊*、黄*将应向李**支付的2014年3月14日至2014年7月14日房租10万元支付给房东朴**，该部分租金亦是李**依照其与房东朴**的合同应向朴**交纳的相应期间的房租。

诉讼中，经本院询问，双方均确认，双方前述合同约定内容中，除涉及房租的内容外，其他均已履行完毕。

2014年3月10日，甲方樊*、黄*与乙方北京**责任公司（以下简称糖果公司）签订《多来明青少年视力恢复直营店店铺转让合同》，将本案涉诉合同中的店铺及店铺所在房屋交由糖果公司使用。糖果公司接手合同约定的店铺后，与樊*和黄*沟通，希望樊*和黄*通过李**与朴**解除合同后，由糖果公司与房东朴**直接签订合同。后樊*和黄*与李**协商，由李**解除了李**与朴**的合同。朴**解除其与李**的租赁合同后，不同意与糖果公司重新签订合同，2014年4月25日，朴**将涉诉合同涉及的房屋收回，糖果公司无法继续在该房屋经营。糖果公司为此将樊*和黄*诉至本院，要求解除其与樊*和黄*的合同，并要求樊*和黄*退还转让费、房租押金及房租23万元，赔偿损失14.733万元。本院于2014年9月19日作出（2014）海民（商）初字第17812号民事判决书，判决解除糖果公司与樊*和黄*签订的合同，樊*和黄*退还糖果公司2014年4月25日至2014年7月14日房租65574元和房租押金5万元，驳回了糖果公司的其他诉讼请求。该判决现已生效。

诉讼中，经本院询问，樊*和黄*称，其诉讼请求中要求李**赔偿损失10万元的理由，是糖果公司起诉樊*和黄*时要求樊*和黄*赔偿损失，现法院的相关判决并未判决樊*和黄*赔偿糖果公司损失，故其在本案中要求李**赔偿损失10万元的诉讼请求亦不再主张。

诉讼中，经本院询问，樊*和黄*称，其诉讼请求中要求李**返还的房租10万元即2014年3月14日至2014年7月14日交纳的房租10万元，但因房东朴**实际收回房屋的时间为2014年4月25日，故其仅要求李**退还2014年4月25日至2014年7月14日期间的房租。

诉讼中，李**称樊*和黄*2014年3月14日向朴**支付的10万元房租不是代李**支付，而是樊*和黄*直接向朴**支付的房租；樊*和黄*称因李**当时在国外不方便，故其将应向李**支付的上述房租10万元直接支付给房东朴**，该10万元房租系其代李**支付给朴**。

诉讼中，李**称其未收取樊*和黄*诉讼请求中要求返还的2014年3月14日支付的房租10万元。经本院询问，李**确认其自己向房东朴**直接支付房租支付至2014年3月13日，朴**与其解除合同的时间为2014年4月13日，其2014年3月13日后未直接向朴**支付房租的原因，系樊*和黄*于2014年3月14日将其应向朴**支付的下一期房租10万元已经直接支付给朴**。

诉讼中，李**称其在2014年4月15日将押金5万元退还樊*和黄*时，双方合同已经事实上解除；樊*和黄*称押金系李**自行汇款至其账户，双方并没有就解除合同达成一致意思表示。

以上事实，有原告樊*和黄*提交的李**与朴**的《租赁合同》、樊*和黄*与李**的《店铺转让合同》、民事起诉状、本院（2014）海民（商）初字第17812号民事判决书、樊*和黄*与糖果公司的转让合同、樊*招商银行业务回单，被告李**提交的李**与朴**的《租赁协议》、樊*和黄*与李**的《店铺转让合同》、李**招行账户交易明细表、微信聊天记录、民事起诉状、本院（2014）海民（商）初字第17812号民事判决书等证据材料以及双方当事人陈述和本院开庭笔录在案佐证。

本院认为：李**与樊*和黄*签订《店铺转让合同》，系双方真实意思表示，亦未违反相关法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应严格履行。但在本案中，双方签订的上述合同，因合同约定房屋的所有权人将房屋收回而无法继续履行，双方对该事实均予以确认，在此情况下，樊*和黄*势必无法按照双方合同约定继续使用上述房屋，故对樊*和黄*要求解除双方签订的《店铺转让合同》的诉讼请求，本院予以支持。

关于李**称樊*和黄*将上述房屋转让给案外人及其将押金退还樊*和黄*后双方合同已经实际解除的主张，樊*和黄*称双方并未就解除合同达成一致，李**亦未向本院提交相应证据证明双方就解除合同达成一致意思表示，其仅依据前述原因主张双方合同已经实际解除，缺乏事实和法律依据，故本院对其上述主张不予采信。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

本案中，除要求解除合同外，樊*和黄*的诉讼请求还有两部分：要求李**退还租金和部分转让费、要求李**赔偿损失。双方合同解除后，樊*和黄*上述诉讼请求应如何处理，本院依次做如下分析：

一、关于房租。

诉讼中，李**称其未收到樊*和黄*支付的2014年3月14日至2014年7月14日的房租10万元，但其认可樊*和黄*2014年3月14日向朴**支付的10万元即为李**与朴**合同中约定的李**应于2014年3月14日向朴**支付的下一期房租，也是因为樊*和黄*向朴**支付了上述10万元房租，李**才未按照其与朴**的合同约定向朴**支付应在2014年3月14日支付的下一期房租10万元。由此可见，黄*和樊*虽未直接向李**支付双方合同中约定的2014年3月14日至2014年7月14日的房租10万元，但李**在黄*和樊*将上述10万元支付给朴**后，即未再向朴**支付其应当按照其与朴**合同约定于2014年3月14日应向朴**支付的房租10万元，故应当认定李**对樊*和黄*向朴**支付上述10万元的事实是明知且认可的。根据合同的相对性，樊*和黄*虽未向李**直接支付房租10万元，但其向第三人支付的行为系李**明知且认可的，故应当认定樊*和黄*已经履行了向李**支付房租10万元的义务。李**仅以其未直接收到上述10万元而认为樊*和黄*未向其支付合同约定房租10万元的主张，缺乏法律依据，亦与事实不符，本院不予采信。

前述10万元房租对应的房屋使用期限为2014年3月14日至2014年7月14日，但双方合同中约定的房屋被房东朴寅吉于2014年4月25日收回，即自2014年3月14日至2014年4月25日樊*和黄*已经实际使用了合同中约定的房屋，其理应支付该期间所对应的房租34426元；2014年4月25日后，樊*和黄*无法继续使用合同约定房屋，在本院如前所述解除双方合同的情况下，李**收取的樊*和黄*支付的2014年4月25日至2014年7月14日所对应房租65574元，应当退还樊*和黄*。综上，樊*和黄*要求李**退还2014年4月25日至2014年7月14日对应的房租65574元的诉讼请求合理，本院予以支持。

二、关于转让费。

双方在合同中除约定转让费外，还明确约定了按照使用期限支付房屋租金，故合同中约定的转让费对应的转让内容显然不包括房屋的使用权。诉讼中，经本院询问，双方确认合同中除涉及房屋租金的内容外，其他均已履行完毕。即李**已经按照约定向樊*和黄*交付了转让标的，樊*和黄*亦依约向李**支付了转让费用。虽然本院如前所述解除了双方的合同，但与转让费相对应的合同内容双方均已履行完毕，合同的解除并不影响该部分合同的履行，在此情况下，樊*和黄*要求李**退还转让费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

如前所述，双方合同中约定的转让费所对应的转让内容与房屋使用权无关，且该转让费涉及的转让内容双方均已履行完毕，故樊*和黄*称转让费与房屋租赁期限相对应的主张，缺乏事实依据，亦与双方约定不符，故本院对其该主张不予采信。

三、关于损失。

经本院询问，樊*和李**当庭明确表示，其要求李**赔偿损失的诉讼请求不再主张，本院对此不持异议，就此不再赘述。

本院认为

对于双方当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，本院认为依据前述认定和分析已能对本案作出裁判，故在此不再赘述。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，本院判决如下：

裁判结果

一、解除原告樊*、黄*与被告李**签订的《店铺转让合同》；

二、被告李**于本判决生效之日起十日内退还原告樊*、黄*房租六万五千五百七十四元；

三、驳回原告樊*、黄*的其他诉讼请求；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费四千一百九十元，原告樊*、黄*已预交，由其自行负担三千六百一十元；由被告李**负担五百八十元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按照不服一审判决的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二Ｏ一五年三月三十日