桑*与北京德**任公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人桑*因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西*初字第23964号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2014年10月，北京德**任公司（以下简称德**司）起诉至原审法院称：2009年10月20日我公司与桑*签订《房屋租赁合同》，桑*承租×××单元，面积150.28平方米，租赁期限为2009年10月22日至2018年1月21日。我公司给承租人三个月装修期，二个月免租期。租金为2010年1月22日至2013年1月21日，日租金5.2元/平方米/天，月租金为23769.29元；2013年1月22日至2016年1月21日，日租金5.46/平方米/天，月租金为24

957.75元；2016年1月22日至2018年1月21日，日租金5.73/平方米/天，月租金为26191.93元。合同约定每三个月为一个租金支付周期，每期租金应于当期租金支付周期开始的5日前（即每月16日）支付，若逾期每逾一日按未付款项千分之一支付违约金。合同生效后，桑*以租赁物业为经营场所设立公司，即北京五**有限公司（以下简称五**司），并由五**司实际使用租赁物业进行咖啡餐饮经营，租金亦以五**司名义向我公司缴纳。自2012年1月16日起，承租人开始拖欠租金，虽经我公司多次向承租人以店面送达、邮件、快递等方式发催款通知，要求清偿欠款，但承租人均未在我公司指定时间内付款。鉴于桑*、五**司严重违反合同，我公司根据合同第17·5条关于欠付租金超过30日甲方有权解除合同的约定，于2014年4月29日向桑*发出解约通知。根据合同第17·8条的约定，合同已于桑*收函解约通知之日即2014年5月2日解除。由于桑*、五**司未于合同解除日搬离租赁物业，根据合同约定，每逾期一日应按双倍日租金向甲方支付房屋占用费。桑*在签订合同时支付的租赁保证金71307.87元，冲抵应支付的第九期租金和部分第十期租金。截止2014年9月13日，桑*、五**司尚欠租金本金572

725.85元，逾期付款违约金374536.97元，房屋占用费219901.72元。桑*作为合同的承租方，五色公司作为房屋实际使用人并以自己名义向我公司交纳租金，对桑*所欠合同债务构成债务加入，桑*、五色公司应就租赁合同所产生的债务承担连带责任。请求法院判令：1、桑*、五色公司向我公司腾退所租赁的×××单元；2、桑*支付拖欠我公司的租金572725.85元，逾期付款违约金374536.97元以及房屋占用费219901.72元（违约金、房屋占用费暂计算2014年5月3日至2014年9月13日）；3、五色公司对前述债务承担连带清偿责任；4、桑*、五色公司承担我公司的律师费21270元。

一审被告辩称

桑*辩称：德**司所述合同签订时间、房屋地点、房屋面积、合同内容属实。五**司是2010年1月28日成立的，德**司同意将公司设立在出租房屋。2010年2月9日交给德**司押金71307.87元，同时交了第一期租金71307.87元，押金收据、租金发票显示的名字都是五**司。第一期至第六期开票的名字都是五**司。第七、八期没开发票。德**司2011年2月17日给五**司发过告知书，告知102单元已被抵押，告知今后只能将租金汇到指定监管账户，告知书只提供了银行名称，但没有账户。五**司在德**司提供的承诺书上盖了章。2011年4月18日，德**司向五**司发出租金催款通知书，收款账户还是原先的租金账户。第八期之后五**司没有再交租金。五**司原股东是梅*、赵*和我。2013年6、7月，梅*、赵*将共计67%的股份转让给袁*，现袁*负责经营。2013年3月我给德**司发律师函，告知我已对该公司失去控制，要求德**司将房屋收回，但德**司没有采取收房措施。在合同履行过程中，德**司、五**司和我三方都明确认定房屋承租人是五**司，德**司起诉我主体错误。德**司没有履行转签约职责是造成争议的唯一原因。德**司对欠缴租金和违约金计算有误，我不应承担滞缴房租的利息，同意德**司的第一项诉讼请求，不同意第二、三、四项诉讼请求。

五色公司辩称：袁*于2013年6月购买赵*、梅*共计67%的股份，并实际经营公司。从2013年6月起没有向德**司交过租金。德**司于2013年底之前发过两次催缴单，写的都是公司名字。我跟桑*联系让她把公司债权债务说清楚，桑*不说。不同意德**司的第一、三、四项诉讼请求，第二项请求与公司无关。对德**司第三项请求公司承担补偿责任。

一审法院查明

原审法院经审理认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。德**司与桑*签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思的表示，内容不违反法律禁止性规定，是有效合同。德**司要求桑*、五色公司给付房屋租金和房屋占用费、腾退房屋的诉讼请求，理由正当充分，法院予以支持。桑*所持德**司起诉主体有误的抗辩理由，于法无据，法院不予采信。五色公司系涉诉房屋的实际使用人，依法应承担相应的义务，其辩称拖欠房租与己无关，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。德**司依据合同约定和法律规定，当桑*、五色公司逾期支付租金经催告仍不支付，遂向其发出解除租赁合同的通知，该通知的效力，法院予以确认。德**司明知涉诉房屋的实际使用人为五色公司，但未按租赁合同的约定与其及桑*签订三方协议，属未全面履行合同的过错行为，对纠纷的形成负有一定责任。故德**司要求桑*、五色公司按合同约定支付违约金的诉讼请求，法院不予全部支持，具体数额由法院根据案情酌定。德**司要求桑*、五色公司承担律师费的诉讼请求，缺乏法律依据，法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百二十条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，原审法院于2015年12月作出判决：一、北京德**任公司与桑*二○○九年十月二十日签订的《房屋租赁合同》于二○一四年五月三日解除。二、判决生效后十日内，桑*给付北京德**任公司二○一二年五月二十二日至二○一四年五月二日房屋租金五十七万二千七百二十五元八角五分及逾期付款违约金五万元。按每日每平方米十元九角二分向北京德**任公司支付房屋占用费（自二○一四年五月四日起至二○一四年九月十三日止），合计二十一万六千六百十九元六角，北京五**有限公司对上述债务承担连带责任。三、判决生效后二十日内，桑*、北京五**有限公司将北京市西城区×××房屋交还北京德**任公司。四、驳回北京德**任公司的其他诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，桑丹不服，持原审答辩理由上诉至本院，请求二审法院撤销原判第二、三项，改判其不承担向德**司支付房屋租金、房屋占用费和腾退房屋的义务。德**司、五色公司均同意原判。

本院查明

经审理查明：德**司是北京市西城区×××房屋（建筑面积150.28平方米，以下称涉诉房屋）的产权人。2009年10月20日，德**司与桑*签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方（即德**司）将涉诉房屋出租给乙方（即桑*）用于商业（水吧、简装加热）；租赁期限自2009年10月22日至2018年1月21日；乙方享有三个月装修期和二个月免租期。2013年1月21日前的租金为5.2元/平方米/日；2013年1月22日至2016年1月21日租金为5.46元/平方米/日；2016年1月22日至2018年1月21日租金为5.73元/平方米/日。每三个月为一个租金支付周期。乙方逾期支付租金每逾一日按未付款项千分之一向甲方支付违约金。乙方逾期付款连续超过30日甲方有权解除合同。租赁期满或合同解除，乙方未按约定将房屋返还甲方，每逾期一天，按双倍日租金向甲方支付房屋占用费。合同还约定，如乙方设立经济实体，并以该实体名义在租赁房屋内从事本合同约定的商业活动，则由该实体与甲、乙方签订三方协议，乙方向该实体转让本合同项下乙方作为承租方的权利和义务。合同约定的租赁保证金为三个月租金即71307.87元。

租赁合同签订后，德**司将涉诉房屋交付桑*。2009年10月30日，德**司出具《企业住所（经营场所）证明》，同意将涉诉房屋以出租方式提供给五色公司使用。五色公司于2010年1月28日设立，股东为桑*（占股份33%）、梅*（占股份34%）、赵*（占股份33%）。2010年2月9日，桑*向德**司交付租房押金71307.87元，德**司开具的收据交款人为五色公司。2010年2月至2011年12月，桑*向德**司交付八期房屋租金。德**司开具的发票填写的付款人均为五色公司。后因承租人未付租金，德**司将桑*交付的租赁保证金*抵第九期租金和第十期部分租金。2013年3月26日、8月9日德**司向五色公司发催款通知单；2013年11月9日、2014年3月28日、4月2日德**司向桑*发催款通知单。2011年2月17日，德**司向五色公司发告知书，称德**司将包括出租的涉诉房屋在内的物业抵押给深**银行，要求承租人将房屋租金汇入深**银行北京西三环支行，户名为德**司，账户一栏空白。五色公司在德**司提供的承诺书上加盖公司印章。

2014年4月22日，德**司向桑丹寄发《解除房屋租赁合同通知书》，内容为因拖欠租金，根据合同约定，德**司正式通知解除合同。桑丹于2014年5月2日20时收到该通知书。

另查，袁*于2013年7月23日与梅*、赵*签订股权转让协议，受让梅*与赵*的全部股权，袁*占五色公司67%股权。五色公司的实际经营者为袁*。

二审中，桑*提交北京**事务所于2013年10月13日出具的律师函一份，邮件号码为1025153225504、1025153227804的EMS详情单两张及邮件投递结果查询打印件两张，欲证明涉案合同主体是五色公司。

另，德**司、桑*均认可涉诉房屋已于2016年1月15日交还德**司。

上述事实，有各方当事人的陈述、房屋所有权证、房屋租赁合同、房屋移交记录、押金收据、租金发票、催款通知、告知书、承诺书、解除合同通知书、判决书等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。德**司与桑*签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思的表示，内容不违反法律禁止性规定，是有效合同。现桑*因不同意原判第二、三项提出上诉，称德**司起诉主体有误，但根据本案已查明的事实，德**司要求桑*给付房屋租金和房屋占用费、腾退房屋的诉讼请求，理由正当充分，原审法院予以支持，是正确的。五色公司系涉诉房屋的实际使用人，依法应承担相应的义务，原审法院判令其承担相应的连带责任，亦是正确的。鉴于德**司明知涉诉房屋的实际使用人为五色公司，但未按租赁合同的约定与其及桑*签订三方协议，属未全面履行合同的过错行为，对纠纷的形成负有一定责任，原审法院对德**司要求桑*、五色公司支付的违约金予以酌减，亦无不当。

综上，原审法院适用法律正确，判决结果亦无不妥，但原审法院判决后，本案事实发生变化，涉诉房屋已于2016年1月15日被德**司收回，对此，德**司亦予以认可。故对原判判令交还涉诉房屋的内容，本院予以变更。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百二十条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

一、维持北京市西城区人民法院（2014）西*初字第23964号民事判决第一、二、四项；

二、变更北京市西城区人民法院（2014）西*初字第23964号民事判决第三项为：桑*、北京五**有限公司将北京市西城区×××房屋交还北京德**任公司（已履行）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费15496元，由北京德**任公司负担3000元（已交纳），由桑*、北京五**有限公司各负担6248元（均于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费15496元，由桑*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一六年三月三十日