北京天宝润**心有限公司与赵**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京天宝润**心有限公司与被告赵**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月6日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京天宝润**心有限公司的委托代理人缪蒙京，与被告赵**的委托代理人孟**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告北京天宝润**心有限公司诉称，2014年2月15日，原、被告订立房屋租赁合同，约定被告向原告承租位于北京市东城区×号房屋（以下简称涉案房屋），期限自2014年2月15日至2019年4月14日，首年租金800000元，之后每年租金递增50000元，租金季付，免租期59天（自2014年2月15日至2014年4月14日），被告承担水电费，水电费应于每月22日前支付。之后原告将涉案房屋交付被告，但被告自第三个租赁季度开始拖欠租金，该季度只交了100000元，并拖欠水电费。原告认为，被告的行为构成违约，故要求确认双方合同于2015年11月13日解除，被告支付欠付租金806527.65元、水电费34227.28元、违约金260000元。

被告辩称

被告赵**辩称，原告所述双方订立合同的情况属实。被告前两个季度没有欠付租金，第三个租赁季度只交了100000元，之后没有再交租金。被告已在2015年4月1日口头告知原告解除合同，而根据合同被告有权提前三个月解约，因此被告认为双方合同于2015年7月1日解除。之后原告未能自行收回房屋，造成房屋空置扩大损失，应当由原告对此承担责任。被告同意支付2015年7月1日之前的租金。水电费如原告可以提供票据则同意支付。被告认为违约金标准过高，如法院判决给付违约金，要求调整金额。此外，被告希望以涉案房屋内的装饰装修抵扣欠付的租金、违约金。

本院查明

经审理查明，北京市东城区×号房屋登记在北京**总公司名下。2004年9月，北京**总公司更名为北京公共**有限公司。后北京公共**有限公司与北京北旅**有限公司就北京市东城区法华寺街91号院内房屋签订资产有偿使用协议书。2011年4月20日，北京北旅**有限公司与原告北京天**中心有限公司订立房屋租赁合同，约定原告承租北京市东城区×号房屋，合同约定经出租方同意，原告可以转租。后北京公共**有限公司、北京北旅**有限公司均书面同意原告将上述房屋对外出租。

2014年2月15日，原、被告订立房屋租赁合同，约定被告向原告承租位于北京市东城区×号房屋，建筑面积402.78平方米。期限自2014年2月15日至2019年4月14日，首年租金800000元，之后每年租金递增50000元，租金季付，免租期59天（自2014年2月15日至2014年4月14日），押金66666.7元。被告承担水电费，水电费应于每月22日前支付上月实际发生的水电费用。如被告连续20日未足额缴纳租金、押金或其他费用的，或者累计40日未足额缴纳租金、押金或其他费用的，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任，即原告收取的租金、押金等费用不予退还，并有权要求被告支付当年租金50%的违约金，违约金不足以赔偿原告损失的，被告应向原告承担赔偿责任。除合同第10.1款约定的情形外（即原告因自身原因逾期交房、未能供应水电等情形），被告提出单方解除合同的，应提前三个月书面通知原告并足额支付当期租金，同时原告有权不予退还押金等费用并要求被告支付当年租金50%的违约金。

之后原告将涉案房屋交付被告，被告向原告支付了押金66666.7元。最初被告尚能足额支付租金，但是2014年10月15日至2015年1月14日期间的租金，被告只缴纳了100000元，之后未再支付。关于押金，原、被告均同意在应付款总额中予以抵扣。诉讼中，被告于2015年11月13日将涉案房屋腾退给原告。

关于水电费，原告出示了缴费通知单，被告认为通知单为原告自行制作，不予认可。关于被告所述提前三个月口头提出解除合同，原告对此不予认可，被告亦未出示相关证据。

以上事实，有房产证复印件、证明、房屋租赁合同、缴费通知单等在案佐证。

本院认为

本院认为，房屋租赁合同系原、被告的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。被告关于提前三个月口头提出解除合同的意见，证据不足，本院不予采信。被告作为承租人，本应按期足额交纳租金，其欠付租金的行为构成违约。根据双方的合同，原告有权在被告欠租的情况下解除合同。原告于2015年8月6日诉至本院，提出解除合同的要求，被告于2015年10月20日收到原告的起诉书，故本院确认双方合同于被告收到原告起诉书之日解除。被告应当按照合同约定，支付原告欠付的租金，以及实际占用涉案房屋期间的房屋占有使用费。关于水电费一节，原告未能出示充分证据，证明被告拖欠水电费的情况，故对其诉讼请求，本院不予支持。由于被告存在违约行为，故原告要求其支付违约金，理由正当，但原告所主张的违约金数额过高，被告申请法院予以调整，故本院对此酌情确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告北京天宝润**心有限公司与被告赵**的房屋租赁合同于二〇一五年十月二十日解除；

二、被告赵**于本判决生效后七日内支付原告北京天宝润**心有限公司欠付房屋租金及房屋占有使用费七十三万五千一百七十一元二角三分；

三、被告赵**于本判决生效后七日内支付原告北京天宝润**心有限公司违约金二十四万元；

四、驳回原告北京天宝润**心有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费14707元，由原告北京天**中心有限公司负担787元，被告赵**负担13920元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，且交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十二月二十九日