林**与郑**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人林**与被上诉人郑**房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第28119号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林**委托代理人石**，被上诉人郑**委托代理人郑**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

林祖行一审诉称：2014年5月19日，我与郑**签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定我向其购买北京市朝阳区502号房屋（简称涉案房屋）。此后，我向郑**支付定金100000元。根据北京市现行限购规定，我不符合购买房屋的条件，故双方合同无法实际履行。现诉至法院，要求解除双方于2014年5月19日签订之《北京市存量房屋买卖合同》，并要求郑**退还我定金100000元。

一审被告辩称

郑**一审辩称：林**所述双方签订房屋买卖合同及支付款项情况属实。我并不知道其没有购房资格。合同签订后，林**和我说他没有购房资格，希望能够和我变更履行方式，但是其并未按照承诺履行义务，双方之间没有信任。我认为双方合同如果无法继续履行，责任在林**，我不同意退还其定金。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2014年5月19日，郑**作为出卖人与买受人林**签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定，郑**将涉案房屋出售给林**，价格为5000000元，其中定金100000元。当日，林**向郑**支付定金100000元。

另查，林**非北京市户籍，其在京社保缴费记录未满五年。

庭审中，林**以其不具备购房资格，双方买卖合同无法履行为由，要求解除合同，并要求郑**退还其所交纳之定金。郑**称其在订立合同时并不知道林**不具备购房资格，并称如果合同无法履行，其不同意退还定金。

一审法院认为

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，林**与郑**就涉案房屋的交易所签订的《北京市存量房屋买卖合同》系各方自愿订立且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。各方均应当按照约定履行各自的义务。现因林**不具备购房资格而致该合同无法继续履行，合同以解除为宜，但相应责任应当由林**承担，故郑**不退还林**定金之抗辩意见合理，一审法院予以采纳。对于林**要求退还定金之请求，一审法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十五之规定，判决：一、解除林祖行与郑**于二○一四年五月十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、驳回林祖行的其他诉讼请求。

上诉人诉称

林**不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由：1.因本市购房政策的规定，上诉人不具备购房资格，双方购房目的不能实现，属于因不可抗力不能实现合同目的；2.双方通过房屋中介签订买卖合同，中介机构是被上诉人代理人，被上诉人明知或应知上诉人是否有购房资格；3.双方合同因不可抗力不能履行，上诉人不存在违约行为。一审判决适用法律错误，且显失公平。综上，请求：撤销（2014）朝民初字第28119号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。

被上诉人辩称

郑**辩称，不同意对方的上诉请求，同意一审判决。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。但涉案房屋的出售价格应为5100000元，一审法院对此查明有误，本院予以更正。

上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《买卖双方收款证明》及双方当事人陈述、庭审笔录等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据本案查明的事实，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，双方均应按约定履行。现因林**不具备本市的购房资格，以致该合同事实上已履行不能，故双方合同理应解除。而导致合同解除的原因是林**不具备本市的购房资格，而在其未能举证证明其履行了对相对方先行告知义务的前提下，其理应承担法定的定金罚则。对于其抗辩理由部分，因中介机构系居间人，并非单方代理人，现林**未能提供证据证明居间人对郑**进行了告知，应承担举证不能的法律责任；而本市购房的限购性政策颁布于双方签订合同之前，故本案的情况不符合不可抗力的适用条件。综上，本院对林**返还定金的请求，不予支持。一审判决处理结果并无不当，本院应予维持，对林**的上诉意见，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费1150元，由林**负担（已交纳）

二审案件受理费2300元，由林**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月七日