北京伟**限公司与刘**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）北京伟**限公司（以下简称伟辰物业公司）与被告（反诉原告）刘**（以下简称姓名）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员曲鹏独任审理，公开开庭进行了审理。双方均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

伟**公司诉称：2013年3月1日，我公司作为望京明**理公司开始正式承接该小区物业管理服务，望京明苑x楼地下室出口作为社区便民服务站由刘**承租使用，刘**以种种理由不向我公司交纳租金，经多次协商未果，故起诉至法院，要求刘**支付2013年4月1日至2014年3月31日期间拖欠租金共计30000元，并支付同期滞纳金（按照中**银行同期贷款利率计算，从2013年3月1日计算至判决生效之日止）。

刘**辩称并反诉称：不同意伟**公司的全部诉讼请求。2012年4月1日，刘**与当时管理望京明苑小区的北京润泽恒信**限公司（以下简称润**司）签订了《小卖部租赁协议》，约定望京明苑x楼地下室出口出租给刘**作为社区便民服务站使用，租金为每年30000元，租期为三年。刘**承租后，注册经营了北京**民食品店（以下简称明苑食品店）。2013年2月，伟**公司开始接管望京明苑小区的物业管理工作，并与润**司办理了交接手续。此后，伟**公司要求刘**增加一倍租金，否则不允许刘**继续经营，双方就此事未能协商一致。2013年4月11日，伟**公司突然停止对刘**的电力供应，导致刘**的冷藏食品全部损坏，价值约2000元。由于停电仍未能达到伟**公司上涨租金的目的。自2013年4月11日起，伟**公司一直未给刘**恢复电力供应，导致刘**一直无法正常经营直至2013年8月25日刘**自行通过电瓶供电。2013年8月刘**起诉至朝阳区人民法院，要求伟**公司恢复供电，并赔偿2013年4月11日至2014年8月25日期间因停止供电造成的经济损失，法院审理后支持了刘**的诉讼请求，现提起反诉，要求伟**公司赔偿因擅自停止2013年8月26日至2014年4月1日期间的电力供应致使刘**无法正常经营食品店所给刘**造成的经济损失30000元。

被告辩称

伟**公司就反诉辩称：我公司承认由于我公司的不当行为，给刘**造成了一定的影响，但我公司不属于违约，因为刘**不交纳房租，违约在先，刘**应举证证明其损失的依据，不同意刘**的全部反诉请求。

本院查明

经审理查明：2012年4月1日，刘**作为乙方与润泽公司作为甲方签订了《小卖部租赁协议》，双方约定，甲方将望京明苑小区x号楼地下室人防出口2间房有偿出租给乙方作为社区便民服务站使用，租赁期限自2012年4月1日至2015年3月31日，期限为三年。租金标准为每年租金30000元。付款方式为合同签订之日后乙方向甲方每季度交纳房屋租金。能源费每月收一次，水费每吨3.6元，电费每千瓦时1.2元，水电价格随着国家的调整而定，每月月底交纳，不得拖欠。甲方应按照约定将承租房屋交付乙方使用，并对该房屋进行物业管理，乙方应服从甲方的管理。乙方依约定交付租金、水、电费，逾期不交者甲方有权单方面解除本协议。

2012年8月，刘**取得明苑食品店个体工商户营业执照，载明经营场所为北京市朝阳区望京西园x楼一层甲1号。

2013年3月29日、30日，刘**向伟**公司分别交纳电费397.20元及2013年3月1日至2013年3月31日期间房租2500元。2013年4月11日起，伟**公司停止向刘**经营的明苑食品店提供电力。2013年5月20日，伟**公司强行将刘**物品自明苑食品店搬出，刘**于当天又将物品搬回。

2013年8月，刘**以租赁合同为案由将伟**公司起诉至朝**民法院，要求伟**公司立即排除对刘**的经营妨害，恢复对明苑食品店的电力供应，赔偿因擅自停止电力供应致使刘**无法正常经营食品店所遭受的经济损失84200元。在该案件审理过程中，经法院询问，伟**公司认可：1.2013年2月，其与润**司办理完毕交接手续；2.明苑食品店的水电费是按月实结，之所以停止供电的原因是涨租金刘**不同意，所以想让刘**搬走。刘**认可自停电以来其也在经营，但因卖不了冷饮，所以没有什么收益。刘**表示其主张的经济损失计算方式为4月11日停电当天造成的损失2000元以及按照每天利润600元标准，计算自停电之日至2013年8月25日期间的经济损失。朝**民法院于2013年11月8日作出（2013）朝民初字第41029号民事判决书，认为伟**公司系自润**司处接管小区的物业管理事宜，结合其于2013年3月收取刘**交纳租金及电费的事实，可以认定《小卖部租赁协议》中润**司的权利义务已经概括转让至伟**公司，伟**公司应当按照约定履行义务，行使权利。根据现有证据可以认定，伟**公司在没有正当事由的情况下，为实现提高租金或致刘**搬离所租房屋的目的，擅自停止向刘**经营的明苑食品店提供电力供应，致刘**遭受经济损失，故法院对于刘**要求恢复电力供应及进行经济赔偿的主张予以支持。但鉴于刘**提交的证据无法证明经济损失的具体数额，且刘**认可在停电期间亦有经营行为，故法院对于刘**主张的经济损失的数额酌情予以确定，判决伟**公司为刘**经营的北京市朝阳区望京西园x楼一层北京望京明苑便民食品店恢复电力供应，赔偿刘**经济损失一万五千元，并驳回刘**的其他诉讼请求。伟**公司对该判决不服，提起上诉，北京**人民法院于2014年3月20日作出（2014）三中民终字第1097号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

另查，润泽公司作为物业公司（丙方）、望京**主委员会（乙方）作为接收单位与北京京**经营公司作为建设单位（甲方）于2013年2月25日签订了《望京明苑小区移交协议》，三方约定，甲、丙双方自2013年2月25日至2013年2月28日共同向乙方移交望京明苑小区物业管理职责，并办理相关移交手续。移交手续办理期间，望京明苑小区内的物业管理工作由丙方负责，移交手续办理完毕后，该小区的物业管理职责由乙方负责。移交前望京明苑小区前期物业管理的债权、债务由丙方负责。2014年4月2日，伟**公司向明苑食品店发出缴费通知，要求该店及时缴纳2013年4月1日至2014年3月31日期间房屋租金共计30000元。同日，伟**公司向明苑食品店发出通知，称已经于当天恢复该店的电力供应，请该店予以确认。2014年4月30日，刘**向伟**公司交纳了2014年4月份电费269元。

本案审理过程中，经本院释明，双方均坚持要求本案适用简易程序审理，本院因此按照简易程序审结本案。

庭审中，双方均认可刘**未向伟**公司交纳2013年4月1日之后的房租的事实。刘**称伟**公司因为要求涨租金，拒绝收取刘**的租金，伟**公司对此不予认可，称刘**从未表示过要交纳租金。双方均认可诉争房屋仍由刘**控制使用的事实。

上述事实，有双方当事人的陈述、《小卖部租赁协议》、电费收据、房租收据、《望京明苑小区移交协议》、缴费通知、恢复供电通知、（2013）朝民初字第41029号民事判决书及（2014）三中民终字第1097号民事判决书在案佐证。

本院认为

本院认为：刘**与润**司签订的《小卖部租赁协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。根据双方当事人陈述、生效判决书及现有证据可以认定，《小卖部租赁协议》中润**司的权利义务已经概括转让至伟**公司，伟**公司及刘**均应当按照约定履行义务，行使权利。刘**未交纳2013年4月1日至2014年3月31日期间的房租，构成违约，故对于伟**公司要求刘**交纳2013年4月1日至2014年3月31日期间的房租及滞纳金的诉讼请求，本院予以支持，但伟**公司擅自停止向刘**经营的明苑食品店提供电力供应，致刘**遭受经济损失，伟**公司应当对刘**因此遭受的经济损失，承担赔偿责任。鉴于（2013）朝民初字第41029号民事判决书已经判决伟**公司对于刘**遭受的2013年4月11日停电之日至2013年8月25日期间的经济损失进行赔偿，法院酌定数额为15000元，而伟**公司恢复电力供应时间为2014年4月2日，故刘**要求伟**公司赔偿2013年8月26日至2014年4月1日期间的经济损失的反诉请求，有事实及法律依据，本院予以支持，但刘**主张数额过高，本院根据其实际情况及之前生效判决的数额予以酌定后，确定应赔偿的经济损失的数额为二万四千元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告（反诉原告）刘**于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）北京伟**限公司支付二零一三年四月一日至二零一四年三月三十一日期间的房屋租金三万元及滞纳金（以三万元为基数，按照中**银行同期贷款利率计算，自二零一三年三月一日计算至本判决生效之日止）。

二、原告（反诉被告）北京伟**限公司于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）刘**经济损失二万四千元。

三、驳回原告（反诉被告）北京伟**限公司的其他诉讼请求。

四、驳回被告（反诉原告）刘**的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费二百七十五元，由刘**负担（北京伟**限公司已交纳，刘**于本判决生效后七日内支付给北京伟**限公司）。反诉案件受理费二百七十五元，由刘**负担五十五元（已交纳），由北京伟**限公司负担二百二十元（刘**已交纳，北京伟**限公司于本判决生效后七日内支付给刘**）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年十二月五日