丁**与北京京**易中心等租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人丁**因租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌*初字第1017号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人丁**，被上诉人**交易中心（以下简称京**中心）、被上诉**集团公司（以下简称北**司）之委托代理人辛*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2013年12月，丁**起诉至原审法院称：我与京**中心于2010年11月19日签订《设施土地使用协议书》，约定由我承租北京**流村镇原机动车教练场院内100亩场地及288平方米的房屋，租赁期间自2011年1月1日起至本协议解除条件成就时止，费用为每年50万元。2012年5月，昌平**革委员会（以下简称昌**改委）下发了《昌平区煤炭储运场所治理清退工作实施方案》，要求我清退上述煤炭储运场所，京**中心也通知我清退，我于2012年5月底将储运场所清退完毕。根据相关政策，政府给予京**中心、北**司相应补偿，按合同约定补偿款的70％即565936元应当归我所有，但京**中心、北**司不同意支付。现我要求京**中心、北**司支付我房屋补偿款530936元、塔吊补偿款28000元、地磅补偿款7000元，以上共计

565936元，同时按中**银行同期贷款支付利息（自2012年12月10日起至全部款项付清之日止）。

一审被告辩称

京**中心辩称：双方签订的合同因未办理相关审批手续而无效，土地也不是我单位的。按照合同第九条的约定，双方互不承担责任，国家补偿的钱不属于合同约定的拆迁补偿，而是作为奖励清退的，我单位只是将地租给丁**，所以奖励与丁**无关。综上，合同终止不是因为国家项目开发，所以请求法院驳回丁**的诉讼请求。

北**司辩称：按照合同相对性原则，丁**与我公司不存在合同关系，我公司作为被告主体不适格，不同意丁**的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院审理后确认：丁**和京**中心签订的《设施土地使用协议书》合法有效。根据本院查明的事实，该合同已因国家政策不能履行，合同目的不能实现，丁**认为合同已经解除，符合法律规定，本院予以支持，但该合同解除的原因不可归责于双方，且也不属于双方在合同约定的解除条件，丁**认为应适用合同约定的解除条件成就时的处理方法，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持，京**中心认为双方已约定互不承担责任故己方不应给付丁**相应补偿等辩解，因该约定不明确，且该约定根据合同上下文及通常理解方式应理解为双方之间互不承担违约责任，并未排除丁**获得第三方补偿的权利，故该辩解本院不予采纳。关于丁**的主张，应先确定丁**的房屋面积后再根据相关证据确定，本院详述如下：一、根据双方签订的合同及附件可以确认，双方诉争的东侧场地在租赁时地上无房屋等建筑物，在丁**租赁之后至清退之时，该场地系由丁**使用，故地上房屋应认定为丁**所建。根据现场勘验时的地磅及龙门吊等附属建筑结合丁**存储煤炭的用途也可以认定丁**在使用场地期间安装有二台龙门吊及一台地磅。而关于房屋面积，丁**在本院初次勘验时表示的房屋数额与二次勘验时不一致，同时，本案诉争的场地在政策奖励的场地范围内，在奖励时也未作区分，而经本院初步测量，丁**主张的面积也未超出实测的数额，故本院对丁**主张的房屋面积予以确认。二、关于政策奖励的标准问题，根据本院调查取证，本案应适用有证有照无环评手续的煤炭储运经营企业的奖励标准，即房屋每平方米为八百元、龙门吊每台为二万元、地磅每台为一万元。三、关于国家奖励的主体，名义上虽奖励给京**中心，但丁**作为承租人，其在地上新建的房屋也获得了相应的政策奖励，且进行了腾退工作，故丁**有权利就其实际付出依照合同约定、法律规定及相关政策获得相应的补偿，京**中心认为丁**无权获得补偿，不符合事实和法律规定，本院不予采纳。同时指出，北**司仅是作为京**中心的上级公司参与此奖励一事，并非合同的相对方，且京**中心也自认取得了相应的奖励款项，故丁**主张北**司承担给付义务，无合同约定和法律规定，本院不予支持。四、关于政策奖励的分配一节，根据相关政策，在奖励标准上区分了有无证照及环评手续，就本案涉及的奖励而言，京**中心作为煤炭储运经营企业属于有证有照无环评手续的企业，而丁**租赁诉争场地及房屋实际用于煤炭储运，未办理相关证照及环评手续，其所建的房屋及设施之所以能够依照政策规定给予相应奖励在于京**中心已办理的证照，而京**中心之所以可以获得涉案的房屋及设施的奖励也在于丁**的投资建设行为，故丁**与京**中心二者的各自贡献相结合，才使得诉争房屋依照政策取得了相应奖励。同时根据相关政策的规定，该奖励实际侧重于对证照和环评手续齐全的煤炭储运经营企业进行清退奖励，而对于非煤炭储运经营企业的自建房屋并无奖励措施。换言之，丁**如在未办理证照的及环评手续的情况下租赁个人的场地新建房屋及设施用于煤炭储运，则丁**并非奖励政策的对象。现京**中心已实际就诉争房屋取得奖励，且其有证有照，应实际取得奖励的主要部分，丁**并无证照，但其实际投资建设房屋并自行清退，也应取得相应的补偿，具体比例，本院根据双方对清退奖励一事的贡献程度结合相关政策规定以公平为原则酌情予以确定。据此判决：一、被告北京京**易中心给付原告丁**在北京**流村镇原机动车教练场院内100亩场地上新建的房屋及设施补偿款二十四万二千五百四十四元，于本判决生效后十日内执行。二、驳回原告丁**的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，丁**不服，上诉至本院。上诉理由及请求：按照合同约定，我应当取得补偿款的70％，一审判决我只得到20余万元补偿不符合合同约定，要求京**中心、北**司支付我房屋补偿款530936元、塔吊补偿款28000元、地磅补偿款7000元，以上共计565936元，同时按中**银行同期贷款支付利息（自2012年12月10日起至全部款项付清之日止）。京**中心、北**司同意原判。

本院查明

经审理查明：2010年11月19日，京**中心与丁**签订《设施土地使用协议书》，主要内容为：“甲方：北京京**易中心，乙方：丁**。双方依据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本协议。一、甲方将位于昌平区流村镇原机动车教练场院内100亩场地，房屋建筑288平方米，租赁给乙方临时使用。详情见附图。其四至为：东至，西至，南至，北至，用途：暂时用于煤炭存储。二、协议期限：本协议为附解除条件协议，自2011年1月1日起至本协议解除条件成就时止。本协议签订之日，甲方将上述设施（土地）交付给乙方使用。本协议解除条件为：昌平区流村镇原机动车教练场内所在地块进行国家项目开发或土地方与第三方合作项目开发时，本协议解除，协议解除后乙方应当同甲方煤场一起撤出该场地。三、设施使用费给付方式及期限：使用费为：每年50万元（大写：伍拾万元），每半年交付一次，每次交付25万元（大写：贰拾伍万）。支付期限：签订协议之日交付上半年使用费，以后每年1月1日、7月1日之前交付下半年的使用费。电费、水费及其它使用费，由乙方缴纳。四、设施的维修、保养及安全保证……。五、其他约定：该场地及设施不得转租。乙方如需新建设施及房屋或改变房屋结构，应该办理相关手续。六、解除条件成就后，乙方在协议期间所建房屋及设施等的拆迁补偿分两种情况处理：一、因国家项目规划占地，乙方所获得全部补偿的百分之三十赠与甲方；二、因土地方与第三方合作项目开发该宗地时，乙方不向甲方、土地方及开发商要求任何拆迁补偿。乙方的新建设施及房屋应在规定的时间内搬迁完毕，腾空土地，否则视为乙方放弃该设施及房屋的所有权，该设施及房屋无偿归甲方所有。甲方有权进行处置。七、违约责任：1、甲、乙双方应全面、实际履行协议，不履行或不完全履行协议应负违约责任。2、甲、乙双方任何一方如无故终止本协议，应向对方支付违约金……。3、乙方逾期未交付使用费……。4、乙方如将房屋及场地等出租、转让、转借……。八、在协议期内，乙方经营收入按照甲方属地纳税；协议期内因租赁土地所需缴纳的各种税金由乙方交纳；乙方在同等条件下优先安排甲方的劳动力。九、因不可抗力、国家政策或政府另行安排等，导致协议不能履行，双方互不承担任何责任。十、争议解决：本协议履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请昌平区人民法院裁决。十一、本协议一经签字即刻生效，如有未尽事宜，须经双方协商同意签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。十二、本协议一式两份，甲、乙双方各持一份，本协议自双方签字盖章之日起生效。”，该协议后附有《流村教练场房屋及场地示意图》，图中场地为二块，其中一块空地长325.36米、宽205米，面积为66700平方米，另一地块上有房屋，该地块长109米、宽54米，面积为5886平方米，该地块上房屋长60米、宽4.8米，面积为288平方米，测量日期记载为2010年11月21日。该协议签订后，丁**交纳了相应的租金，京**中心将场地交付丁**使用。丁**在上述空地上新建了部分房屋，并增设了地磅、塔吊等设施，丁**将该场地用于煤炭的临时存储至2012年5月。因政策原因丁**于2012年5月28日搬离了上述场地及房屋，并将自行安装的塔吊及地磅拆走。

庭审中，关于租金给付情况，丁**表示已将租金交纳至2012年年底，京**中心表示租金交纳至2012年上半年，经本院释明后，丁**未在本院指定的期限内提交租金缴纳凭证；关于租赁情况，丁**表示自己仅承租了京**中心的部分场地，并提交自行绘制的场地房屋位置及面积草图一份，以证明其所建的房屋面积为948.1平方米，其中另有塔吊2台、地磅1台，并陈述自己主张的数额系以测量的房屋面积按每平方米800元计算，塔吊是每台2万元，地磅每台1万元，主张了上述数额之和的70％。京**中心及北**司表示上述草图没有己方人员的签字，不予认可，也不认可丁**的计算方式。此外，京**中心表示己方已经收到相应的国家奖励，己方系北**司的下属企业。

另查：经一审法院现场勘验，租赁场地为东西两块，东侧面积较大，该场地上西北侧、西南侧、南侧有部分房屋，场地中部有1间房屋，房前有塔吊坑，场地北端的东侧及中部也建有房屋，其中东侧的房屋前可见安装地磅的痕迹，中部房屋前有塔吊坑，租赁场地的西侧土地上另有租赁的房屋。此外，经法院大致测量，丁**主张的自建房屋面积未超出法院测量的数额；京**中心属于企业法人，其注册资金为500万元。

一审法院自昌**改委调取的政策规定等材料显示：一、2012年5月23日，北京市昌**会办公室印发了昌发改发（2012）14号《关于印发昌平区煤炭储运场所自行清退奖励政策实施细则的通知》，通知后加盖有昌**改委、北京**财政局、北京市昌平区审计局及北京**监察局的公章。该通知主要内容为，为落实《关于印发集中治理煤炭储运场所、再生资源回收行业、盗采砂石行为实施方案的通知》，制定了煤炭储运经营企业自行清退的奖励标准、奖励资金确定与发放程序及土地权属人收回用于煤炭储运土地的奖励标准、奖励资金确定与发放程序等细则。其中对煤炭储运经营企业自行清退的奖励标准涉主要分为三类：1、对于有证有照有环评手续的煤炭储运经营企业在2012年6月5日之前完成自行清退的，以现有房屋建筑占地面积为测算依据，按每平方米不高于1000元奖励，2012年6月6日至6月15日期间完成自行清退的，以现有房屋建筑占地面积为测算依据，按每平方米不高于800元奖励；2、对于有证有照无环评手续的煤炭储运经营企业在2012年6月5日之前完成自行清退的，以现有房屋建筑占地面积为测算依据，按每平方米不高于800元奖励，2012年6月6日至6月15日期间完成自行清退的，以现有房屋建筑占地面积为测算依据，按每平方米不高于600元奖励；3、对有证有照的煤炭储运经营企业，用于生产经营的简易窝棚、敞篷以及其他不适于人员居住的临时设施，其面积按不高于20％折算奖励资金，在规定时间内拆除龙门吊、地磅两项固定设施，根据评估公司现场评估结果，适当给予自行拆除费，同时规定涉及的奖励资金仅限于发放给被清退的煤炭储运经营企业，与煤炭储运场所土地（含地面建筑）所有权属单位或个人无关，而对于不属于煤炭储运经营企业自行建设的房屋建筑及相关设施设备，由权属单位或个人负责在规定时限内自行拆除，经区分指挥部专门工作小组现场验收合格的，对权属单位或个人按照建筑面积给付每平方米100元的自行拆除费、每平方米25元的设备搬迁和安装费。二、2012年10月16日，受北京市**革委员会委托，北京**限公司出具了《北方**公司机器设备拆除补偿价值咨询报告书》，载明需迁移的设备有龙门吊、地磅等设施；2012年12月10日，北京京诚**责任公司出具《昌平煤炭储运场所自行清退奖励资金审计结果汇总表（第一批）》，涉及本案的部分为：煤场名称为京桥**北企公司）、煤炭经营资格证编号为20110114020063、工商营业执照编号为110000005010415、送审金额为9138336.6元、审定奖励金额为8953968.6元、三年纳税属地留成40910.8元、审定奖励金额合计8994879.4元。三、根据《昌平煤炭储运场所房屋、设备设定表-北企（京桥）》的记载，房屋评估部分审定的房子的单价为800元、棚子的单价为160元、围墙的单价为114.4元、硬化地面的单价为80元，设备评估部分审定龙门吊为13个总价为260000元、地磅5个总价为50000元。

上述事实，有当事人的陈述，丁**提交的《设施土地使用协议书》及附件图、自行绘制的地上房屋草图、信函、《昌平煤炭储运场所自行清退奖励资金审计结果汇总表（第一批）》、谈话录音，法院的现场勘验笔录、照片及调取的政策材料等相关材料在案佐证。

本院认为

本院认为：丁**和京**中心签订的《设施土地使用协议书》，当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于政策原因，上述合同已无继续履行的可能，丁**于2012年5月28日搬离了租赁场地，故合同因不可归责于双方的原因终止。上述协议为附解除条件协议，协议约定了解除条件成就后，乙方在协议期间所建房屋及设施等的拆迁补偿的两种处理方案，一种是国家项目规划占地导致协议终止的处理方案，一种是因土地方与第三方合作项目开发该宗地时，乙方不向甲方、土地方及开发商要求任何拆迁补偿的处理方案。事实上本案合同终止原因是政策性原因，并非国家占地拆迁，故丁**要求按照国家项目规划占地导致协议终止的补偿方式取得补偿款不符合合同约定，本院不予支持。京**中心作为煤炭储运经营企业属于有证有照无环评手续的企业，而丁**租赁诉争场地及房屋实际用于煤炭储运，未办理相关证照及环评手续，其所建的房屋及设施之所以能够依照政策规定给予相应奖励在于京**中心的已办理的证照，而京**中心之所以可以获得涉案的房屋及设施的奖励也在于丁**的投资建设行为，故丁**与京**中心二者对于奖励款的取得均有贡献。根据相关政策的规定，该奖励实际侧重于对证照和环评手续齐全的煤炭储运经营企业进行清退奖励，而对于非煤炭储运经营企业的自建房屋并无奖励措施，因此一审法院根据丁**建设房屋的面积及双方对于奖励款取得的贡献程度确定京**中心取得大部分的奖励款，丁**取得少部分的奖励款既体现了公平原则，也达到了对丁**进行补偿的目的。综上所述，一审确定的数额适当，本院对于一审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费九千四百五十九元，由丁**负担五千四百零五元（已交纳），由北京京**易中心负担四千零五十四元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费六千一百五十元，由丁**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年九月五日