北京非**有限公司与卢*等商品房预售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京非**有限公司（以下简称水魔方公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2015）房民初字第07685号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。

一审原告诉称

2015年5月，卢*、张*起诉至原审法院称：2010年3月31日，我们与北京恒**限公司（以下简称恒**司）签订《投资商业用房合同》，约定我们购买恒**司建设的位于房山区×××A门502号房屋，房屋建筑面积为101.91平方米，恒**司需在2011年3月15日前完成楼宇整体施工，我们如约交纳了130000元后，恒**司迟迟未完工交房。2014年10月24日我们与恒**司、水魔方公司签订《协议书》，约定恒**司将其权利义务概括转让给水魔方公司，水魔方公司承诺于2014年12月31日前将我们的购房款、违约金及利息退还给我们，至今该款尚未退还。请求法院判令：恒**司、水魔方公司返还购房款130000元，违约金及利息39455元，并自2015年1月1日起按照中**银行同期贷款利率支付利息损失至实际给付之日止，诉讼费、公告费由恒**司、水魔方公司负担。

一审被告辩称

恒**司辩称：我公司认为涉案并不是商品房预售合同，应该是共同投资合同纠纷；签订合同时张*是限制行为能力人，我公司认为合同无效；现我公司同意退还购房款本金，利息损失应该按照存款利率支付，对方主张的违约金数额过高，请求法院予以减少。

水魔方公司辩称：我公司认为涉案并不是商品房预售合同，应该是共同投资合同纠纷；签订合同时张*是限制行为能力人，我公司认为合同无效；现我公司同意退还购房款本金，利息损失应该按照存款利率支付，对方主张的违约金数额过高，请求法院予以减少。

一审法院认为

原审法院经审理认为：卢*、张*与恒**司签订的《投资商业用房合同》已经违反了法律、行政法规的强制性规定，该投资商业用房合同属于无效的合同，在该合同无法履行后，卢*、张*与恒**司、水魔方公司签订了协议书，该协议书中已经就返还购房款数额、利息和违约金数额及日期达成一致意见，因此水魔方公司应该按时将上述款项返还给卢*、张*。现水魔方公司未能返还上述款项，应当按照银行贷款利率向卢*、张*支付利息损失。因此卢*、张*的诉讼请求，法院予以支持。鉴于恒**司已经与水魔方公司达成转让协议，该协议已经得到卢*、张*的认可，因此卢*、张*要求恒**司承担付款责任的请求，法院不予支持。恒**司、水魔方公司的抗辩意见不能成立，法院不予采信。据此，原审法院于2015年11月判决：一、北京非**有限公司于判决生效后十日内退还卢*、张*投资款、利息和违约金损失共计一十六万九千四百五十五元，并自二○一五年一月一日起按中**银行同期贷款利率支付利息损失至判决生效之日止；二、驳回卢*、张*其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，水魔方公司不服，上诉至本院称：《投资商业用房合同》与三方协议书是主从合同关系，主合同无效，从合同也应无效，对于《投资商业用房合同》的无效，双方均有过错，故我公司只需退还购房款；对方主张的39455元包含了违约金和利息，原审法院在未区分违约金和利息基础上，且在我公司主张按存款利率计算情况下，直接认定按银行同期贷款利率计算，属于程序违法；综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判，或者发回重审。卢*、张*同意原审判决。

本院查明

经审理查明：2010年3月31日，卢*、张*与恒**司签订《投资商业用房合同》，约定：卢*、张*购买恒**司开发建设的位于北京市房山区城关镇顾册村北旧市场西南侧5号商业楼A门502号房屋，总价款为435156元，卢*、张*应在合同签订之日支付130000元。合同签订当日，卢*、张*支付130000元。

后，上述房屋因未能取得行政审批停建。2013年1月6日恒**司、北京超**有限公司（以下简称超越非凡公司）签订协议书，超越非凡公司概括承受了恒**司的权利义务。超越非凡公司于2013年11月15日经核准企业名称变更为北京好**有限公司，于2014年6月26日经核准企业名称变更为水魔方公司。

2014年10月24日，恒**司、超越非凡公司与卢*、张*签订《协议书》，约定：恒**司因与项目合作方产生纠纷，项目一直无法继续开展，恒**司已将项目的全部权利义务转让给超越非凡公司；超越非凡公司负责在协议签署后将卢*、张*投资款130000元及违约金和利息39455元一起于2014年12月31日前退还。超越非凡公司即水魔方公司尚未履行该《协议书》约定义务。

上述事实，有当事人的陈述、《投资商业用房合同》、《协议书》、收据、工商变更登记材料等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。恒**司、水魔方公司与卢*、张*签订的《协议书》系对《投资商业用房合同》未能继续履行的后果及责任承担作出的约定，系各方真实意思表示，各方均应按约履行。在该协议中，各方约定由水魔方公司负责返还卢*、张*购房款及利息和违约金，水魔方公司未按约定期限返还上述款项，且至今未返还，现卢*、张*依据《协议书》要求支付上述款项，并要求支付利息损失，应予支持。

关于支付利息的计算标准和期间的问题，原审法院以同期银行贷款利率标准确定，并自履行期届满的次日起算，并无不当，本院予以维持。关于水魔方公司上诉称原审法院对《协议书》中约定的利息和违约金数额未进行区分的问题，各方在《协议书》中对利息和违约金数额进行了总体约定，数额明确，且不影响履行。而原审判决认定的利息系水魔方公司未按约履行该《协议书》应承担的违约责任，与《协议书》中约定的违约金和利息并无重合，故对水魔方公司的该项上诉意见，本院不予采纳。

综上所述，水魔方公司的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

公告费260元，由北京非**有限公司负担（于判决生效后七日内交纳）。一审案件受理费3690元，由北京非**有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费3690元，由北京非**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十八日