于**与北京龙**限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人于宏伟因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第03641号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

一审原告诉称

2015年2月，于宏伟向原审法院起诉称：2013年2月26日，我与北京龙**限公司（以下简称龙**公司）签订《北京市商品房预售合同》，约定我购买位于6号及7号0505-053、0505-062号地块住宅混合公建用地项目东区16#商业楼-2层-205房屋（以下简称涉诉房屋）；房屋预测建筑面积108.79平方米，套内建筑面积81.68平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米23734元；付款方式为商业贷款。签订合同时，我与其他三人分别购买16号楼-201、-202、-203、-204用于共同办餐饮，龙**公司明确表示此商铺可以用作餐饮铺。我于2013年2月26日支付首付款581591元，于2013年3月31日支付首付款397047元，并于2013年向银行贷款96万元。现该房屋在地下二层，根据《北京市餐饮经营单位安全生产规定》，建筑面积在500平米以上餐饮经营单位不得设置在地下二层，致使本商铺已不能使用餐饮经营；双方合同约定涉案房屋为地下二层，但交付给我的房屋所在楼栋地下一层不够2.20米，涉案房屋为实际的地下一层，龙**公司存在违约。现我诉至法院，要求：1、解除双方于2013年2月26日签订的《北京市商品房预售合同》并注销网签备案手续；2、判令龙**公司退还我首付款978638元；3、判令龙**公司赔偿我公共维修基金10888元、契税58159.14元。

一审被告辩称

龙**公司辩称：《北京市餐饮经营单位安全生产规定》仅适用于建筑面积500平米以上的餐饮单位，且即使是500平米以上的餐饮单位限制的也是地下二层以下，未含地下二层。涉案房屋面积才100多平米，不受上述规定限制，于宏伟要求和另外4套房屋共同使用，我公司不知晓，也没有就共同使用的方式作出任何承诺，故于宏伟共同使用房屋带来的问题和后果与我公司无关。我公司按照合同约定交付了房屋，没有违约。综上，于宏伟要求解除购房合同理由不成立，应予驳回。

一审法院认为

原审法院认为：于宏伟与龙**公司签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1451322），不违反法律法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，属合法有效。于宏伟主张涉案房屋在地下二层，与其他房屋总面积超过500平方米，根据相关规定建筑面积在500平米以上餐饮经营单位不得设置在地下二层，致使涉案房屋不能经营餐饮，因涉案房屋建筑面积不到150平方米，于宏伟未提供证据证明龙**公司向其保证过涉案房屋能与其他4套房屋（加在一起面积超过500平米）共同做餐饮，故于宏伟以此项意见为依据要求解除合同，法院不予采纳。于宏伟称涉案房屋合同约定为地下二层，实际交付为地下一层，因涉案房屋所在楼栋房屋所有权证所附房屋登记表中标示涉案房屋为地下二层，故对于宏伟的此项意见为依据要求解除合同，法院亦不予采纳。综上，于宏伟要求解除《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1451322）的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。于宏伟要求注销网签备案手续、退还购房首付款、赔偿公共维修基金、契税均系以解除上述合同为前提，故法院亦不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年7月28日判决：驳回于宏伟的诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，于宏伟不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，将本案发回原审法院重新审理。理由为：一、原审法院未能查清涉诉房屋所在楼栋是否具备建设工程规划许可证、建设工程施工许可证以及其他开发手续是否完备等事实。二、龙**公司交付的房屋与约定不符。双方合同约定于宏伟购买的房屋为“东区16#商业楼第-2层-205号”，该楼栋主体结构为建筑层数5层，其中地上3层地下2层。龙**公司报批的设计图纸显示，龙**公司交付于宏伟的房屋为“3、2、1、-1”的四层结构建筑，设备夹层设计为人防工程，并未设计为独立的-1层。龙**公司交付于宏伟的房屋虽登记为-2层，但实际应为-1层，实际交付楼栋的四层结构建筑与合同约定的五层结构建筑有实质区别，而龙**公司并未作出任何解释说明。三、涉诉房屋为商业用房，但是根据相关规定，地下二层不得设立网吧，该情形与龙**公司关于涉诉房屋为“全业态”的宣传广告不符。龙**公司对于上述商业经营限制理应知悉但未向于宏伟作出说明，导致于宏伟利用涉诉房屋经营网吧的目的无法实现，因此涉诉房屋买卖合同应予解除。四、原审法院认定涉诉房屋所在楼栋取得房屋所有权证并记载涉诉房屋位置为-2层-205号属认定事实错误。龙**公司提交的房屋登记表仅显示1、2、7号楼，与涉诉16#楼商业楼无关。

被上诉人辩称

龙**公司同意一审判决，并答辩称：一、涉诉房屋建设施工规划许可证、施工许可证等手续齐全。二、涉诉房屋《建设工程规划许可证》、涉诉《北京市商品房预售合同》附件二、《房屋产权证》显示的房屋结构为地上三层、地下一层设备夹层、地下二层商业和人防，规划、建设、交付、登记均一致，交付房屋符合合同约定。三、预售编号16#楼商业楼与《房屋产权证》记载的7号楼为同一楼栋，有公安机关《北京市门牌、楼牌编号证明信》为证，于宏伟本人签署的《面积实测结算协议》亦对此明确予以记载。四、龙**公司宣传的“全业态”系针对整个项目，“全业态”含义为所售房屋具备经营条件，涉案房屋受政策限制不能经营网吧取决于政府审批，并非房屋本身问题，亦非龙**公司过错导致。

本院查明

经审理查明：2013年2月26日，于宏伟（买受人）与龙**公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1451322），约定出卖人将位于6号及7号0505-053、0505-062号地块住宅混合公建用地项目东区16#商业楼-2层-205房屋（暂定编号）卖给于宏伟，房屋价款为1938638元。上述合同第一条项目建设依据载明：该项目地块建设工程规划许**为2012规（大）建字0045号。合同第三条基本情况载明该商品房所在楼栋的主体结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为5层，其中地上3层，地下2层；该商品房的用途为商业。合同附件二共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明记载：“东区16#商业楼地上三层，地下二层；地下二层为人防、商业，地下一层为设备夹层……”。合同第23页底部记载：“可做餐饮铺的底商铺号为-202、-203、-204、-205……”。合同还就房屋买卖约定了其他条款。

上述合同签订后，于宏伟依约支付了购房首付款978638元，并以按揭贷款的方式支付购房尾款96万元。2013年12月27日，于宏伟向龙**公司支付公共维修基金10888元、契税58159.14元。龙**公司依约向于宏伟交付了涉案房屋。

龙**公司提供X京房权证兴字第142944号房屋所有权证，证明涉案房屋所在楼栋登记楼号为5号院7号楼，该楼栋已于2014年4月23日取得房屋所有权证，该所有权证所附房屋登记表中记载了涉案房屋部位为-2层，房号为-205。龙**公司还称该楼栋与涉案房屋紧邻的上一层为设备夹层，因层高不足2.20米不计算面积，因此未在房屋登记表中予以记载。对此，于宏伟不认可《北京市商品房预售合同》所载涉诉项目东区16#商业楼与房屋所有权证记载的7号楼系同一楼栋。为进一步证明上述事实，龙**公司提供北京市公安局大兴分局出具的《北京市门牌、楼牌编号证明信》及于宏伟签署的《面积实测结算协议》。《面积实测结算协议》记载：“6号及7号0505-053、0505-062号地块住宅混合公建用地项目东区16#商业楼-2层-205号商品房，经政府行政管理部门审核批准的房号为5号院7号楼商业楼-205”。经过质证，本院认为以上证据相互印证，具备真实性和证明力，本院认定《北京市商品房预售合同》所载涉诉项目东区16#商业楼与房屋所有权证记载的7号楼系同一楼栋，该楼栋房屋所有权证所附房屋登记表载明涉案房屋部位为-2层，房号为-205。

于**主张龙**公司提供的报批设计图纸显示，东区16#商业楼为“3、2、1、-1”的四层结构建筑，设备夹层设计为人防工程，并未设计为独立的-1层，因此龙**公司交付的房屋名为-2层实为-1层，交付标的与约定不符。对此，龙**公司主张涉诉楼栋的建设工程规划即为地上三层，地下二层，地下二层为人防、商业，地下一层为设备夹层，且该楼栋已经过规划验收、竣工验收并初始登记取得了所有权证。为证明上述事实，龙**公司提供2012年5月10日填发的2012规（大）建字0045号《建设工程规划许可证》、2013规（大）竣字0108号《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》以及《工程竣工验收备案表》。《建设工程规划许可证》附件载明东区16#商业楼地下一层为设备用房，层高2.1米，不计建筑面积，地下二层为人防设施，并且地下含有593.61平方米商业用房。

诉讼中，于宏伟提供照片、网页截图、录音等证据，主张涉诉房屋由于地下二层不得设立网吧的政策限制导致其商业目的不能实现，与龙**公司关于涉诉房屋为“全业态”的宣传广告不符。龙**公司认可涉诉项目在宣传广告中使用了“全业态”的概念，但其主张“全业态”是指房屋客观状况具备所有商业经营条件，但是涉案房屋不能经营网吧是政策限制和政府审批原因，并非房屋本身问题导致。

上述事实，有《北京市商品房预售合同》、购房款发票、贷款合同、银行还款明细、设计图纸、房屋所有权证、《北京市门牌、楼牌编号证明信》、《面积实测结算协议》、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》、《工程竣工验收备案表》以及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：本案争议焦点为龙**公司向于宏伟交付的房屋是否与双方合同的约定不符以及于宏伟能否因此解除涉诉合同。

首先，关于涉诉房屋楼层及建筑结构问题。双方在涉诉《北京市商品房预售合同》中明确约定于宏伟购买的房屋位于涉诉项目东区16#商业楼-2层-205号（暂定编号），同时该合同及附件还载明上述房屋所在楼栋建筑层数为5层，其中地上3层，地下2层，地下1层为设备夹层等内容。根据本案查明事实，上述东区16#商业楼已取得房屋所有权证，登记楼号为5号院7号楼，并且龙**公司已经向于宏伟交付了房屋。根据房屋所有权证所附的房屋登记表记载，龙**公司交付的房屋为5号院7号楼-2层-205号，其位置及楼层结构与双方合同约定一致，并无不符。同时还应指出，涉诉项目的《建设工程规划许可证》附件已载明东区16#商业楼地下一层为设备用房，层高2.1米，不计建筑面积，地下二层为人防设施，并且地下含有493.61平方米商业用房，而涉诉项目取得《建设工程规划许可证》的时间早于双方签订《北京市商品房预售合同》，因此双方在签约时涉诉房屋的楼层及建筑结构状态已经确定，涉诉合同之标的明确、唯一，符合双方的真实意思。现涉诉房屋所属项目已经经过规划验收及竣工验收并且取得了房屋所有权证，龙**公司向于宏伟所交付房屋之楼层位置及建筑结构与工程规划、房屋所有权证以及双方合同约定的内容均一致，故对于宏伟的相关上诉意见，本院不予采信。

其次，关于涉诉房屋无法经营网吧问题。根据于宏伟的主张，涉诉房屋无法经营网吧系受到地下二层不得经营网吧的行政政策限制所致。根据本案查明事实，龙**公司认可其在涉诉项目销售广告中使用了“全业态”的宣传用语，然而本案双方当事人对于“全业态”的理解并不一致，龙**公司主张“全业态”是指房屋客观状况具备所有商业经营条件，不包含对于政策限制的承诺，于宏伟虽对此不予认可但亦未能举证说明“全业态”的具体含义。同时，“全业态”一词仅在涉诉项目销售广告中出现，双方签订的预售合同中既无关于“全业态”的约定，亦无龙**公司关于涉诉房屋可以经营网吧的具体承诺。现涉诉房屋因位于地下2层不能经营网吧系由于受到行政部门政策限制而非涉诉房屋本身存在质量瑕疵所致，而且于宏伟的真实意思本就是购买位于-2层的房屋，在无明确约定及承诺的情况下，无法确定龙**公司对此负有违约责任，故对于宏伟的相关上诉意见，本院不予采信。

综上，于宏伟的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费15018元，二审案件受理费15018元，均由于宏伟负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十九日