青岛维**限公司与青岛学**限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人青岛学大信**限公司（以下简称学大公司）因与被上诉人青岛维**限公司（以下简称维**司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2014）李*初字第118号民事判决，于2015年6月16日向本院提起上诉。本院于2015年8月6日受理后，依法组成由代理审判员李*担任审判长、代理审判员马*主审本案、代理审判员齐新参加评议的合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年9月21日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人学大公司的委托代理人韩*，被上诉人维**司的委托代理人肖*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

维**司在一审中诉称，维**司将其位于青岛**书院路34号的房屋租赁给学大公司使用，学大公司用作开办青岛学大考前辅导学校。2013年5月18日，在该校上学的学生王**酒精灯玩火，造成火灾，致使维**司房屋受损，至今不能使用。故诉至法院，请求依法判令学大公司：1、支付维**司房屋修复损失99.79万元；2、电梯更换费用23万元；3、赔偿维**司因房屋受损不能使用的损失43万元、鉴定费28500元；4、评估费18000元；5、诉讼费、保全费等费用由学大公司负担。

学**司在一审中辩称并反诉称，维**司出租的房屋有重大消防隐患，应对火灾负主要责任，维**司出租的房屋只有一个安全口，不符合消防强制规定，无法通过消防安全验收，维**司故意隐瞒了消防隐患，违反消防强制规定，学**司是受损方，不应当承担损失。学**司已经按照国家规定尽到了消防义务，火灾事故认定书也没有认定火灾的责任在学**司。维**司的鉴定不符合法律规定，按照有关规定，火灾的损失应当由消防部门进行认证，不符合规定的不能作为证据使用，维**司所作的鉴定与火灾责任认定书相冲突，鉴定书与事故的关联性学**司不予认可。房屋不能使用是因为房屋不符合出租和使用的强制性规定，维**司应自行承担不能使用的损失。维**司无故诉讼和采取保全措施，应自行承担诉讼费、保全费和鉴定费。学**司并提出反诉，反诉请求为：1、判令双方签订的《房屋租赁合同》无效，或自2013年8月9日起解除；2、维**司向学**司返还租赁保证金5万元；3、维**司向学**司返还预付租赁费21.5万元；4、维**司向学**司支付违约金5万元。5、维**司承担学**司装修残值损失237138.26元；6、反诉费由维**司负担。

一审被告辩称

维**司就学**司的反诉在一审中答辩称，维**司按照法定程序取得了涉案房屋的房产证，且维**司在办理房产证时，没有任何国家机关因消防的原因不给予办理房产证，因此维**司有权出租涉案房屋。而且根据消防法的规定，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，应当由企业的开办经营者向公安消防机构申报消防安全检查，也就是说学**司在开始营业就应该办理消防验收，如果确实无法办理，可以在开业前与维**司解除租赁合同，而不是直接开办学校营业。学**司对于火灾事故的发生是有过错的。根据最高院的答复函，租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，因此，学**司反诉主张租赁合同无效没有依据。事故发生后，双方一直协商事故的处理，并不是如学**司所讲的在2013年8月9日达成了口头解除合同协议。故学**司主张双方的合同自2013年8月9日解除没有依据。维**司是基于合同关系向学**司主张赔偿损失，租赁期限届满，学**司向维**司完好返还房屋时，维**司才能返还租赁保证金，而现在房屋已经受损，且该保证金不足以赔偿维**司的损失，故学**司主张维**司返还保证金无据可依。学**司使用房屋期间使房屋受损，本身就违反了合同的约定，无权要求维**司支付违约金。虽然学**司提前预付了租赁费，但是造成租赁房屋无法使用的原因不在维**司，且双方的合同并未解除，因此，学**司无权要求维**司返还租金。火灾并非维**司造成的，学**司的损失应向肇事者主张赔偿。

一审法院查明

原审查明，2009年10月26日，维**司（甲方）与案外人学大教育科技（北京）**分公司（乙方）签订《租赁合同》1份，主要内容如下：甲方将位于青岛**书院路34号房屋（三楼至五楼，不包括三楼西办公室一间，面积840平方米，系商业用房）及附属电梯租赁给乙方经营使用，主要用途：办公、教育、培训、咨询。租赁期限5年，自2009年11月1日至2014年10月31日。乙方需在合同签订3日内交纳5万元作为租赁房屋的保证金，该保证金用于合同期满时或并非一方违约而导致合同中途解除时乙方对租赁期间的水、电、通讯等费用支付和房屋主体结构及附属电梯的维护的保证，该保证金在租赁合同期满或合同解除并结清所有费用后无息返还乙方。如因违约导致合同解除，则保证金按本协议其他各条的约定作为违约金处理。乙方向甲方支付固定年租金，采用“先付后租”的方式，年租金标准43万元，乙方每半年支付一次租金。乙方在租赁期内需依法登记注册经营，保证在租赁房屋内进行的经营活动遵守中华人民共和国法律、法规及地方性法规以及部门规章和地方性规章的规定。甲方租赁给乙方的房产中包括永大日立牌客梯一部，甲方在交付乙方时，具有青岛**督局出具的年检合格证，为检验合格电梯，乙方接管后，电梯管理、维保、年检均由乙方负责，由于乙方对该电梯管理不善造成的一切损失由乙方负责。合同期满后，乙方交还甲方电梯时，同样为检验合格电梯，并在年检合格期限内。租赁期间乙方不得以甲方名义开展经营活动。乙方因自身经营（包括在装修期间）发生的如：经济纠纷、火灾、盗窃、人员伤亡、计划生育等有关方面出现的任何问题，由乙方自行处理并承担相应的经济责任和刑事责任，甲方不承担任何责任。租赁期满，乙方可以将其投资的可以移动的设备、设施、电话、空调等迁出，已固定在建筑物上的装修应无偿交给甲方使用。2009年12月29日，维**司、学大公司及案外人学大教育科技（北京）**分公司三方就上述租赁合同签订补充协议1份，将案外人学大教育科技（北京）**分公司在该租赁合同项下的权利和义务转由学大公司承担。上述合同签订后，学大公司向维**司交纳保证金5万元，并按合同约定交纳租金，至2013年4月，学大公司按合同约定预付维**司半年租金21.5万元（2013年5月1日至2013年10月31日租金）。

2013年5月18日15时8分许，上述涉案房屋发生火灾。2013年6月16日，青岛市**沧区大队对此出具火灾事故认定书1份，主要内容：火灾事故基本情况：2013年5月18日15时10分，青岛**中心接到报警，位于李沧区书院路34号的青岛学大考前辅导学校发生火灾，遂出动三部消防车赶赴现场扑灭火灾。火灾造成部分桌椅、空调、房屋门窗过火受损，未造成人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：在该校上学的学生王*（男，未满14周岁，1999年8月出生）用酒精灯玩火，引燃椅子上的海绵引起；起火时间：2013年5月18日15时08分许；起火部位：位于四层东侧大教室内南侧靠近中间窗户处。

维**司称，涉案房屋因上述火灾事故造成损失，维**司于2013年9月委托青岛理**计研究院就涉案房屋进行了安全性鉴定，根据该鉴定机构出具的鉴定报告，涉案房屋结构受损，需要加固费用50万元，基础装修受损，需要装修费用95万元，维**司为此花费鉴定费28500元。维**司提交给学**司的通知函2份、青岛理**计研究院出具的鉴定报告1份、报价单1份、涉案房屋受损明细1份、技术服务合同1份、鉴定费发票1张以证实其主张。学**司对此不予认可，称这种鉴定必须经过消防机关的认定和审核，根据火灾事故调查规定，因火灾事故造成的损失应该由公安机关、消防机构根据需要委托相关鉴定机构对财产损失进行鉴定，其他任何单位和个人自行委托的鉴定都是非法的。而且维**司进行的鉴定与火灾事故认定是矛盾的，火灾事故认定书并没有说明房屋需要加固。

本案诉讼过程中，维**司申请就涉案房屋造成损害涉及的工程造价进行鉴定，原审法院依法委托山东广**询有限公司进行鉴定，后该公司以当事人一直没有提供合法有效的鉴定所需材料为由予以退案。后维**司就涉案房屋结构受损的损失程度及恢复至正常使用状态的修复方案及费用申请进行评估鉴定，原审法院依法委托青岛腾**有限公司进行鉴定。该鉴定机构于2015年5月13日出具鉴定意见书1份，鉴定意见为：1、三层顶四层顶梁*初步鉴定评级为Ⅲ，梁*承载力鉴定评级为C级。2、建议对三层顶四层顶采用包钢进行加固。3、建议对三层顶四层顶预制板采用粘贴碳纤维布进行加固。4、修复工程造价：99.79万元（不含电梯更换费用）。说明：经现场勘验，原电梯修复后可继续使用，据维**司描述，由于火灾影响，电梯已不能通过年检，按规定需更换，更换费用估算23万元。维**司为此预交评估费18000元。维**司对青岛腾**有限公司司法鉴定意见书无异议，并据此将原主张学大公司赔付的加固费用50万元、装修费用95万元，变更为修复费用99.79万元、电梯更换费用23万元。学大公司对该司法鉴定的合法性及关联性均不予认可，称火灾损失应经过法定的程序，维**司应按规定进行申报，并由消防部门根据需要委托鉴定，维**司未按法定程序向公安消防机关进行申报，其申请司法鉴定程序不合法。司法鉴定时间与火灾时隔两年，在未排除租赁前是否发生过火灾及涉案火灾后是否还有其他火灾的前提下，无法确定损害结果与涉案火灾有直接关联。司法鉴定书未提出足以使人信服的科学证据证明所有损害都是由涉案火灾直接造成的后果。该鉴定机构不具有合法的资质，且报告内容与消防部门的认定书严重冲突，事故认定书并没有说明房屋主体受损及电梯受损，根据最高院的司法解释视为没有受损，对维**司主张的损失不予认可。

维**司称，涉案房屋发生火灾后，学**司对涉案房屋没有修复，维**司不能使用该房屋，后维**司应政府要求修复了外墙，2014年5、6月份，鉴定部门第一次勘察现场后维**司开始修复室内，直到2014年12月份全部修复完毕，因学**司租金交纳至2013年10月份，故维**司就房屋不能使用的损失自2013年11月开始按照年租金标准计算为43万元（至2014年11月租赁合同届满日）。学**司对此不予认可，称维**司在涉案房屋发生火灾后就换锁了，学**司于2013年8月18日将涉案房屋打扫干净后交付维**司，由维**司占有，并且火灾的责任在维**司，是维**司自己扩大了损失，而外墙的修复费用32048元是学**司负担的。学**司提交照片1宗、交接清单1份、外墙装饰协议1份、工程验收单1份、广告项目收费标准1份、付款证明1份以证实其主张。维**司对照片的真实性及学**司清扫房屋的事实没有异议，但称具体哪天清扫的不清楚，对交接清单不予认可，称涉案房屋是在2013年8月份经消防部门勘察完现场后交付维**司的，而非学**司交付维**司的。对外墙装饰协议、工程验收单、广告项目收费标准、付款证明的真实性及与本案的关联性、证明事项都有异议，称从证据内容上看协议书的付款方是青岛学大考前辅导学校而非本案的学**司，且不是对外墙进行修复，而是对受损墙面进行遮挡，产生的费用是广告费，与维**司主张的外墙损失的修复费用没有任何关联性。

维**司称，维**司因涉案房屋产生的青岛理**计研究院鉴定费28500元及青岛腾**有限公司鉴定费18000元系维**司的正当损失，学大公司应支付维**司。学大公司称青**大学的鉴定费28500元系维**司自行委托的，应当由维**司自行负担，而青岛腾**有限公司的鉴定不合法，故对鉴定费不予认可。

学**司称，维**司出租的涉案房屋只有一个安全出口，不符合消防安全规定，因涉案房屋没有经过消防验收，故双方的租赁合同无效。退一步讲，即使双方的租赁合同有效，学**司曾于2013年8月9日与维**司口头达成解除合同的协议，并于2013年8月13日向维**司发出书面解除合同的通知，故双方的合同已于2013年8月9日予以解除。学**司提交房屋平面图1份、退还交接手续的通知书1份、文件签收单1份（维**司工作人员签收退还交接手续通知书日期为2013年8月12日）、退还交接情况的公函1份、快递单和查询结果各1份以证实其主张。维**司称对房屋平面图的真实性无法认可，但涉案房屋确实只有一个出口，学**司对此是知道的。双方并没有在2013年8月9日达成解除合同的口头协议，其确实收到了学**司的通知书，但是并不同意解除合同，维**司已经于2013年8月14日书面回复了学**司，该回复没有同意解除合同，并且要求共同委托鉴定机构处理火灾事宜。公函和快递维**司没有收到，真实性及关联性无法确认。维**司曾于2013年10月9日通知学**司在10月15日之前交纳下一年租金，因学**司租金交纳至2013年10月31日，故2013年11月1日即学**司不再支付租金之日双方合同自动解除，维**司并提交通知函复印件1份以证实其主张。学**司对此有异议，不予认可，称维**司确实于2013年8月10日及8月17日向学**司出具了两份通知函，但维**司并没有说不同意解除合同，只是要求学**司与维**司委托评估及对现场进行清理，所以双方的合同已经于2013年8月9日解除了。

学**司称，因涉案房屋的火灾事故造成学**司所有的装修和设备设施损坏，同时，因维**司违反强制性的规定和合同约定，造成合同无效或解除，故维**司因赔偿学**司装修残值损失237138.26元（装修总值790460元÷60个月×18个月）。学**司提交经济损失清单1份及购货合同、发票1宗以证实其主张。维**司称学**司的损失与其无关，维**司不应向学**司承担任何责任，对该宗证据与本案的关联性及真实性均不予认可。

学大公司称，根据合同约定，保证金在合同期满或合同解除并结清所有租赁费用后，应无息退还学大公司，故维**司应向学大公司返还保证金5万元。同时由于学大公司预交了2013年5月1日至2013年10月31日的租金21.5万元，而2013年5月18日火灾后，维**司一直采取断电、断水、锁门的方法实际控制了涉案房屋，造成学大公司无法使用房屋，故维**司应退还预收学大公司的租金21.5万元，并按照合同约定向学大公司支付违约金5万元。维**司称，学大公司实际交纳租金至2013年10月31日，涉案房屋因学大公司管理使用不善而造成损坏的状况一直持续至该日期，故该部分租金不应当返还，且根据合同约定，因学大公司的违约，保证金转为违约金不应予以返还，并且学大公司无权要求维**司支付违约金。

维**司称，涉案房屋大约是上世纪七、八十年代建造的，后来办理新房产证时建成年代登记为2007年，房屋最初是否经过了消防验收不清楚，但维**司已经就涉案房屋办理了房产证应当认为手续是齐全的。维**司提交老房产证和土地证复印件各1份以证实其主张。学**司对上述证据的真实性、关联性、合法性均有异议，称涉案房屋是框架结构，而老房产证显示房屋是平房，且房屋的地址也不一致，不能确定证据中的房屋就是涉案房屋。

一审法院认为

原审认为，我国《消防法》（2009年5月1日起施行）第十条，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，除本法第十一条另有规定的外，建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。第十一条，**务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。而本案中涉案房屋产权登记证显示的建设时间为2007年，系《消防法》施行之前，学大公司亦未举证证实该涉案房屋系按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，参照最**法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的请示》给予的相关答复内容：“租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效”。法院认为，维**司、学大公司就涉案青岛**书院路34号房屋签订的租赁合同，系双方的真实意思表示，且双方均按照合同约定实际履行了合同项下部分义务，该租赁合同合法有效，法院对此予以确认。但《消防法》同时规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或消防验收不合格的，禁止投入使用。公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。本案中，涉案房屋性质系商业用房，而学大公司租赁涉案房屋用以开办培训学校，系人员密集场所，维**司未举证证实其就涉案房屋进行了消防验收，维**司、学大公司作为产权人与使用人亦均未举证证实学大公司将涉案房屋作为培训机构进行营业时，维**司、学大公司履行了申请消防安全检查的义务。故维**司、学大公司就涉案房屋签订的租赁合同违反了法律的强制性规定，而根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》的相关规定，因租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，应予以支持。故学大公司据此在火灾发生后主张提前解除双方签订的租赁合同，于法有据，法院予以支持。根据学大公司提交的证据及维**司的陈述，学大公司方书面要求解除合同通知书系2013年8月12日送达至维**司的，故双方租赁合同解除日期为2013年8月12日。

根据青岛市**沧区大队对此出具火灾事故认定书的内容，涉案房屋的火灾原因系在学大公司处上课的学生用酒精灯玩火，引燃椅子上的海绵引起，即学大公司在营业（教学）的过程中未尽到应有的注意义务导致火灾事件的产生，而维**司就涉案房屋是否经过了消防验收与本次火灾事件之间并无直接的因果关系，但若维**司就涉案房屋通过了消防验收，有减少火灾造成损失的可能性，综上，就本次火灾事件造成的损失，以维**司承担10%的责任，学大公司承担90%的责任为宜。

虽学大公司对涉案房屋因此产生损失的鉴定程序及鉴定报告不予认可，但公安消防部门出具的事故认定书并未否认涉案房屋有造成其他损失的可能性，且建筑物主体是否受损系技术性问题，非经法定程序难以界定；维**司虽未通过消防部门申请鉴定，但其并不因此丧失相应的权利，维**司在火灾发生后的2013年9月即自行委托相关部门进行鉴定，后因学大公司不予认可，法院依法委托具有鉴定资质的青岛腾**有限公司对涉案房屋进行了相应的鉴定，学大公司未提交证据证实该鉴定过程程序违法，亦未举证证实其异议成立，故就青岛腾**有限公司出具的鉴定报告效力，法院予以确认。根据鉴定报告，涉案房屋因此次火灾造成修复费用为99.79万元。虽学大公司主张其垫付外墙修复费用32048元，但学大公司提交的证据不足以证实该费用系外墙修复费用，而是外墙遮挡的广告牌费用，故就学大公司的主张，法院不予采信。虽维**司主张电梯需要更换，但鉴定报告同时指出，电梯经修复后仍可正常使用，该损失并未实际产生，故就维**司更换电梯费用23万元的主张，法院不予支持。

关于涉案房屋不能正常使用的损失问题，法院认为，根据双方提交的证据及消防部门的火灾事故认定书，涉案房屋发生火灾后造成门窗等过火受损，显然有维修的需要，且维**司、学大公司就损失的承担问题亦未达成一致的意见；而维**司在2013年5月火灾发生后，于2013年8月份收回房屋，但直到2013年12月才诉至法院，有自行扩大损失的情节，考虑到本案的实际情况及委托鉴定的情形，以房屋使用损失计算至2014年4月为宜。自2013年5月火灾发生至2014年4月，共计12个月，按照年租金43万元的标准计算，房屋受损不能使用损失为43万元。

维**司于2013年9月委托青岛理工大学就涉案房屋进行鉴定产生的鉴定费28500元，系维**司自行委托鉴定所产生的费用，学大公司对此不予认可，且该次鉴定结果与法院对外委托鉴定的结论有差异，故该部分费用由维**司自负。而法院依法委托的青岛**事务所就涉案房屋进行鉴定产生的鉴定费18000元系因案件审理所需，为维**司的正当损失。

综上，维**司因火灾事故造成的正当损失为：修复费用99.79万元、房屋受损不能使用损失43万元、鉴定费1.8万元，共计144.59万元，维**司负担10%的责任即14.459万元，学大公司负担90%的赔偿责任即130.131万元。

关于学**司的各项反诉请求，法院认为，因涉案房屋发生火灾系意外事件，非因维**司或学**司的主观过错所致，学**司行使解除权的依据也系违反了法律的强制性规定，而维**司、学**司在履行合同过程中，均未有违反合同约定义务的行为，故就合同解除的后果而言，维**司、学**司均非违约方，也均不能按照合同约定向对方主张5万元的违约责任。学**司预交的保证金5万元，在合同非因一方违约而提前解除的情况下，维**司理应返还学**司。

因学大公司已经在火灾发生之前预付了半年租金21.5万元，而学大公司之后并未实际使用涉案房屋，现学大公司主张维**司返还，于法有据，法院予以支持。

关于学大公司主张的涉案房屋装修残值，因造成涉案房屋装修损失的火灾起因与维**司无关，且该装修被火灾损毁，不再具有使用价值，维**司回收涉案房屋后也无法就装修享有相应的权益，故就学大公司的该项反诉主张，法院不予支持。

原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国消防法》第十条、第十一条、第十三条、第十五条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条、《最**法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》之规定，判决：一、维**司与学大公司就坐落于青岛**书院路34号房屋签订的《租赁合同》于2013年8月12日解除；二、学大公司向维**司支付上述房屋修复费、房屋受损不能使用损失费、鉴定费，共计130.131万元；三、维**司向学大公司返还保证金5万元、租金21.5万元，共计26.5万元。上述二、三项支付义务相折抵后，学大公司于判决生效之日起10日内支付维**司人民币103.631万元；四、驳回维**司的其他诉讼请求；五、驳回学大公司的其他反诉请求。如学大公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18429元、保全费5000元，共计23429元（维**司已预交），维**司负担2593元，学大公司负担20836元；反诉案件受理费4661元（学大公司已预交），维**司负担2237元，学大公司负担2424元。反诉费用与本诉费用折抵后，学大公司给付维**司诉讼费18599元，学大公司于判决生效之日起10日内直接给付维**司。

上诉人诉称

宣判后，学大公司不服原审判决，依法提起上诉，请求撤销一审判决第二项、第五项，依法改判驳回维**司的一审诉讼请求，支持其一审全部反诉请求。其上诉的主要理由是：一、《司法鉴定意见书》的合法性、关联性和证明力均不符合法律规定，依法不应采信。维**司向原审法院申请涉案房屋火灾损失司法鉴定违反了强制性法律规定，根据《消防法》和**安部《火灾事故调查规定》（108号令），应当由消防部门对火灾损失委托鉴定，这是涉案房屋定责、定损的法定程序。维**司通过法院委托鉴定火灾损失，显然不符合法定程序。青岛腾**有限公司非法院在册的鉴定机构，不具有本案司法鉴定所需的法定资质。《司法鉴定意见书》的结论与本案无关联性，该鉴定意见书未提出使人信服的科学证据证明涉案房屋梁板、顶和板的损害仅是由涉案火灾直接形成，而没有其他原因造成损害。《司法鉴定意见书》的鉴定意见与消防部门的《火灾事故认定书》严重冲突，所依据的材料不真实且前后矛盾。一审判决采信《司法鉴定意见书》并以此为依据进行判决明显失当；二、原审认定学大公司承担本案损失90%的责任有违法律规定，显失公正。维**司作为房屋产权人，应在房屋竣工时依法申请消防安全验收，但维**司既未申请也未取得涉案房屋消防安全验收合格。学大公司作为使用人若要申请消防安全验收，只有在涉案房屋取得竣工消防安全验收的情况下，才能申请。因此，维**司应当承担火灾损失的主要责任。《火灾事故认定书》是法定的定责、定损的法律文书，该认定书并未认定涉案火灾事故的原因是由学大公司造成，也未认定学大公司是造成火灾事故的直接责任者，原审认定学大公司承担90%的责任，无事实和法律依据；三、原审判决判令房屋受损不能使用的损失43万元由学大公司承担，不符合事实和法律规定。2013年5月火灾发生后，维**司将涉案房屋强行锁住，学大公司无法使用，且双方已解除合同，维**司于2013年8月收回房屋。但维**司未依法定程序向消防部门申报损失、申请鉴定，而是在事隔7个月后提起诉讼，系其自行扩大损失，该损失应由维**司自行承担。原审判令学大公司承担该责任，显然有违《合同法》“按责分担”的原则；四、原审判决认定双方合同解除，但驳回学大公司装修残值的主张，不符合相关法律规定。依照《合同法》第一百零七条、一百三十三条的规定以及《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，维**司应赔偿学大公司的装修残值。原审判决以装修不再有使用价值，维**司回收涉案房屋也无法就装修享有相应权益为由，认定维**司不承担赔偿装修残值的责任，不符合法律规定。

被上诉人辩称

被上诉人维**司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。

本案经调解，双方未能达成协议。

本院认为

本院认为，本案双方争议的焦点为：1、涉案房屋发生火灾所造成的损失应否由学大公司承担责任；2、青岛腾**有限公司作出的《司法鉴定意见书》能否作为认定涉案房屋火灾受损的依据；3、学大公司要求维**司支付违约金和返还装修残值的请求应否支持。

对于第一个诉争焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”。在本案中，维**司、学**司及案外人学大教育科技（北京）**分公司于2009年12月29日签订三方协议一份，约定将案外人学大教育科技（北京）**分公司承租涉案房屋租赁合同项下的权利和义务转由学**司承担。由此，维**司与学**司之间就涉案房屋成立房屋租赁合同关系。2013年5月18日，涉案房屋在学**司使用期间发生火灾。青岛市**沧区大队对此出具的《火灾事故认定书》认定涉案房屋起火的原因系在学**司上学的学生王**酒精灯玩火，引燃椅子上的海绵引起。由此可见，学**司作为教育机构的开办者，其在营业的过程中疏于对其学生的管理，未尽到应有的注意义务系导致火灾事件发生的主要原因。依据上述规定，学**司应当对涉案房屋发生火灾所造成的损失承担损害赔偿责任。原审考虑到维**司如就涉案房屋通过了消防验收，有减少火灾造成损失的可能性，据此认定就涉案房屋火灾造成的损失，由维**司承担10%的责任，学**司承担90%的责任，并无不当。学**司仅以其非造成火灾事故的直接责任者为由拒不承担赔偿责任，于法无据，本院对其该项主张不予采信。关于学**司所主张涉案房屋不能正常使用的损失不应由其承担的问题，本院认为，根据消防部门的火灾事故认定书及维**司所提交的涉案房屋火灾后的一系列照片可以看出，涉案房屋发生火灾后确有维修的必要，否则无法正常使用。而从双方火灾后就涉案房屋的往来函件可以看出，维**司与学**司就涉案房屋火灾后的损失承担问题一直在进行协商。维**司至2013年12月份提起本案诉讼，并非刻意扩大损失。原审考虑到委托鉴定及维修的情形，将涉案房屋不能使用的损失自火灾发生后计算至2014年4月，并无不当。该损失应由维**司与学**司根据各自担责比例予以承担。

对于第二个诉争焦点，本院认为，**安部《火灾事故调查规定》（2012年7月17日修订，**安部121号令）第二十七条规定：“受损单位和个人应当于火灾扑灭之日起七日内向火灾发生地的县级公安机关消防机构如实申报火灾直接财产损失，并附有效证明材料”；第二十八条规定：“公安机关消防机构应当根据受损单位和个人的申报、依法设立的价格鉴证机构出具的火灾直接财产损失鉴定意见以及调查核实情况，按照有关规定，对火灾直接经济损失和人员伤亡进行如实统计”。由以上规定可以看出，公安消防部门对于火灾直接损失仅负有统计职责，火灾损失是由受损单位和个人进行申报，公安消防部门并无对外委托鉴定财产损失的法定职能。因此，学**司关于火灾损失应由公安消防部门委托鉴定的主张，于法无据，本院对此不予采信。学**司与维**司对涉案房屋因火灾所造成的损失无法达成一致，原审通过委托鉴定的方式确定火灾对涉案房屋造成的损害及修复造价，并无不当。

关于学**司主张青岛腾**有限公司不具有司法鉴定资质的问题，《全国人**务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》第二条规定：“国家对从事下列司法鉴定业务的鉴定人和鉴定机构实行登记管理制度：（一）法医类鉴定；（二）物证类鉴定；（三）声像资料鉴定；（四）根据诉讼需要由国务院司**人民法院、最高人民检察院确定的其他应当对鉴定人和鉴定机构实行登记管理的鉴定事项。法律对前款规定事项的鉴定人和鉴定机构的管理另有规定的，从其规定”。《最高**办公厅关于〈黑龙江省司法鉴定管理条例（草案修改稿）〉有关问题意见的复函》中明确指出：相关法律、法规对鉴定机构和鉴定人的管理已有规定（如产品质量鉴定、建筑工程质量鉴定等）的鉴定事项，属于《全国人**务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》所称“法律另有规定的从其规定”的范畴，不纳入司法鉴定登记管理范围，也不属于司法部商“两高”的范畴。因此，工程造价咨询类鉴定不属于司法鉴定登记管理范围。学**司以青岛腾**有限公司不属于法院在册司法鉴定机构，不具有司法鉴定资质的主张不成立。

《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定：“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形”。在本案中，尽管学大公司对一审法院委托青岛腾**有限公司作出的鉴定结论持有异议，但其未能提供有效证据证明鉴定过程或鉴定结论本身存在上述情形。青岛腾**有限公司出具的《司法鉴定意见书》中所附的鉴定机构资质证书及鉴定人资格证书合法有效，其鉴定结论无明显瑕疵，原审以此鉴定报告作为定案依据并无不当。

对于第三个焦点问题，本院认为，学大公司无证据证明维**司在租赁合同履行过程中，存在违反合同约定义务的行为。故原审对于学大公司要求维**司向其支付违约金的反诉请求不予支持，并无不当。至于学大公司要求返还装修残值的问题，如前所述，因涉案房屋失火的主要原因系学大公司未尽到应有的注意义务所致，且该装修已被烧毁，不再具有使用价值。而双方合同中亦约定“乙方因自身经营（包括在装修期间）发生的如：经济纠纷、火灾、盗窃、人员伤亡、计划生育等有关方面出现的任何问题，由乙方自行处理并承担相应的经济责任和刑事责任，甲方不承担任何责任”。因此，学大公司要求维**司返还装修残值的请求，缺乏法律依据及合同依据，原审对此不予支持，并无不当。

综上，上诉人学大公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费19316元，由上诉人学大公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月四日