贾**等与洛**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人贾**、丁月因与被上诉人洛**租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第38712号民事判决，向本院提起上诉.本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2014年9月，洛**起诉至原审法院称：2009年12月15日，我与贾**签订《房屋租赁合同》，我将位于北京市朝阳区武圣西里×房屋出租给贾**，租赁期限从2009年12月15日至2014年12月15日，月租金3600元。合同签订后，贾**未能依约履行付款义务，经我多次催要，贾**至今只支付了2009年12月至2011年12月共两年的租金，之后就未再支付租金。丁*为租赁合同的担保人，应与贾**承担连带责任。故诉至法院要求：1.请求判令贾**、丁*给付我2011年12月15日至2014年12月15日的租金129600元、违约金10800元，共计140400元；2.请求判令解除房屋租赁合同；3.请求判令贾**、丁*腾退房屋；4.请求判令贾**、丁*支付2014年12月16日至实际腾退房屋之日止的房屋使用费（按每月4600元计算）。

一审被告辩称

贾**、丁*在原审法院辩称：我方不欠洛**租金。2011年10月20日我们就将涉案房屋钥匙交还给了洛**，由洛**委托中介公司将涉案房屋对外出租，我方并未违约，也没有实际占用涉案房屋，不同意洛**的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：北京市**里×室（以下简称×室）的所有权人登记在洛**、案外人张*名下。

2009年12月15日，洛**作为出租人（甲方）、贾**作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》。约定：乙方向甲方承租×室，房屋面积67.56平房米；租期从2009年12月15日起至2014年12月15日止；每月租金全年3600元，一年一付；第一次交二年租金，此后租金一年一交清；合同签订之日交纳第一次房租，后期每次租金乙方至少在租期开始后每12个月届满前30日支付；乙方应在合同签订之日交纳押金3000元，押金在合同期满后，乙方无违约情况下返还；如乙方不按时足额交纳租金，本合同立即解除，乙方应立即腾退房屋，租金余额不予退还，乙方另行承担相当于三个月房租的违约金；如甲方提前解除合同，需提前30天通知乙方，甲方承担相当于一年房租的违约金；本合同自乙方交齐第一次12个月的房屋租金及押金之日起生效，租金和押金以收据为准，前期租房加1万元租金给甲方。丁月代贾**在《房屋租赁合同》乙方处签字。

2009年12月15日，丁月向洛**出具担保承诺书，内容为：丁月愿对贾**在上述《房屋租赁合同》中所承担的所有义务提供担保，担保范围包括房租费、水费、电费、煤气费、取暖费、物业费等所有与房屋使用相关的费用、违约金、因使用房屋产生的各种损失与赔偿，担保期限至全部费用付清之日止。

合同签订后，贾**给付*传贤押金3000元及租金，洛**将×室交丁*、贾**。丁*、贾**主张签约后已给付*传贤两年房租72000元及第三年房租10000元。洛**主张当时其与丁*协商，其使用丁*提供的房屋2年，用于折抵房租，因此自己实际并没有收到72000元，另10000元确实已经收到，但与本案租金无关。洛**向法院提供日期为2009年12月15日由洛**签字的收据。在该收据中写明：“今收到贾**贰年租金72000元加收10000元共82000元，起租日从2009年12月15日起租贰年”。

贾**、丁*主张2011年10月20日其就将×室钥匙交还给了洛**，由洛**委托中介公司将×室对外出租。就此主张，丁*提交2014年11月12日北京时代可园房地产信息咨询中心出具的《委托证明》，上面记载：“我单位于2011年10月20日受委托方洛**、王*和丁*双方的委托就朝阳区武圣西里×室和相连的××号平房约130平方米商铺两处房产作为一个整体对外出租或置换。此两处房产前后有两个门是连通并连在一起的，同时从王*、丁*处拿到房门钥匙一把（双方同意停业出租）。此委托有中间人和见证人为证。以上事实真实可信”。洛**对《委托证明》不予认可，称此无法证明是洛**将×室钥匙给付中介公司，反而能证明钥匙是王*和丁*给的中介公司，进而证明丁*将房屋转租了。

洛**自认××号平房现由其对外出租给第三方经营菜店，而×室楼房仍由贾**、丁月使用。贾**、丁月称其二人在2011年10月20日就将×室钥匙交还给了洛**，现二人并未占用×室房屋。

一审法院认为

原审院认为：洛**与贾**签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，系有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

《房屋租赁合同》的租期从2009年12月15日起至2014年12月15日止，现在租期已经届满，合同终止。洛**要求解除合同于法无据，原审法院不予支持。关于租金一节，从洛**提交的收据上，可以证明洛**已收到2009年12月15日至2011年12月14日两年的房租。对于2011年12月15日之后的租金，丁*、贾**主张已向洛**支付了第三年房租10000元，洛**承认收到10000元，但其未举证证明该10000元与租赁合同租金无关，因此法院认可丁*、贾**向洛**支付过10000元租金。仅凭丁*、贾**提交的《委托证明》不能证实其已向洛**交付×室钥匙，亦不能证明洛**在2011年10月20日自行委托中介公司代理出租×室，因此作为承租人的贾**应向洛**支付2011年12月15日至2014年12月15日的欠租，扣除已经支付的10000元，余款119600元应立即给付。贾**未按时支付租金，构成违约，其应按照约定向洛**支付违约金10800元。

丁月出具了担保承诺书，对贾**在《房屋租赁合同》中所承担的所有义务提供担保，包括：租金、违约金等。该担保书中对保证方式没有约定，丁月应按照连带责任保证承担保证责任，对贾**向洛**支付的租金119600元及违约金10800元承担连带责任。

贾**、丁*称其二人并未占用×室房屋，现合同已到期终止，因此洛**可自行收房。对于洛**要求的房屋使用费，因其在合同终止后无证据证明丁*、贾**实际占用房屋，故对房屋使用费原审法院不予支持。

据此，原审法院于2015年8月作出判决：一、洛**与贾**签订的《房屋租赁合同》终止。二、贾**于判决生效后七日内给付洛**租金十一万九千六百元、违约金一万零八百元，共计十三万零四百元。三、丁*对贾**给付的十三万零四百元承担连带保证责任。四、驳回洛**之其他诉讼请求。如果贾**、丁*未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审法院判决后，贾**、丁*不服原判，上诉至法院，请求撤销原审判决一、二、三项内容，改判驳回洛**的全部原审诉求。其主要上诉事实和理由为：××号平房和×号室是一体的，××号平房已经由洛**对外出租，再结合贾**、丁*已经已交还×号室钥匙，贾**、丁*所提供的《委托证明》、《委托出租协议》、《在朝法执行厅的双方协议》等证据足以证明洛**已经实际控制×号房屋并且对外出租；此外，2014年6月6日丁*曾代表案外人王*与洛**就××号平房及×室签订和解协议，协议约定洛**就×室应退还丁*、贾**及王*三人20万元，能够说明截止协议签订时洛**认可其欠丁*、贾**等三人钱而非相反；张**作为×号房共同所有权人，为本案必要诉讼参与人，原审法院遗漏当事人。洛**同意原审判决。

原审过程中，丁*、贾**提供《在朝法执行厅的双方协议》及《委托出租协议》，前者内容为“①武圣路××号平房退给王**1200000（壹佰贰拾万元正）。②加后楼房在退回20000（贰拾万元正）。共1400000（壹佰肆拾万元）半月之内付清”上述协议落款“签字”处载有洛**及王*签名，日期载明为2014年6月6日；后者内容为“现关于朝阳区武圣西里×号楼门前××号平房《饺子馆》，6月6日在朝**院执行庭李**法官的协调下，双方达成协议，经双方同意，现委托北**联物业协助出租该房。钥匙交予美联物业保管。委托期限至2014年6月14日至7月14日。”落款“委托人”处载有洛**签名，此外还载有受托人及公证人等，同时还载明“从王*、丁*处拿走上述房钥匙壹把”的内容，下方有张*、赵*等人签字（丁*、贾**称上述人员系美联物业工作人员），日期载明为2014年6月13日。丁*贾**称上述协议均系在欲以此证实当时洛**认可就×室自己欠贾**、丁*等人钱款，以佐证其不再欠付洛**租金。洛**否认上述两份证据中签名系自己所签，对证据的真实性不予认可。

本院审理中贾**、丁*申请证人王*出庭作证，王*称自己系北京时**处咨询中心法定代表人，2011年9、10月份前后其朋友朱女士让自己帮助出租×室房屋，朱女士同时也是丁*的朋友；委托其出租时，洛**和丁*都到场了，钥匙也是他们一起交给自己的，但没有签订书面委托协议；×室与平房是通着的，想一起出租，这期间多人看过房子，一个自称洛**外甥的人也带人去看过房子，但没有出租出去，停业了3、4年，今年夏天在平房处开办了菜园，楼房与平房相接处被堵死了。洛**称没有见过证人，从未委托其出租×室房屋，且2011年10月双方因×室租赁合同产生纠纷正处于诉讼期间，其不可能与贾**、丁*一起对外出租房屋。

另查，洛**于2011年4月其向原审法院起诉贾**、丁*，称丁*胁迫、欺骗其就×室与其签订《房屋租赁合同》，并假借贾**的名义签名、按手印，后丁*、贾**未足额支付租金、未将水电费等单据及时返还，且擅自转租，故要求解除双方之间的《房屋租赁合同》，并要求对方支付截至2011年4月30日的房租及违约金。原审法院审理后，于2012年2月判决驳回洛**的诉讼请求。洛**不服提出上诉，北京**人民法院审理后，于2012年6月判决驳回上诉，维持原判。再查，洛**称×室共有人约定上述房屋由其居住使用，并提供北京**人民法院（2009）二中民终字第02028号民事调解书，上述调解书载明双方经法院调解，自愿达成协议为×室房屋由洛**与张**共有，洛**在世期间，该房屋由洛**居住使用，洛**去世后，该房屋归张**所有。

本院查明

本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。

以上事实，有双方当事人陈述、证人证言、《房屋租赁合同》、收据、《委托证明》、《委托出租协议》、《在朝法执行厅的双方协议》、判决书等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：依据双方当事人的诉辩主张及本院查明的事实，本案二审争议焦点为贾**、丁*应否支付2011年12月15日后×室的租金，鉴于贾**、丁*表示于2011年10月即将上述房屋钥匙交还洛**，并由洛**对外出租，故上述焦点引申为其二人的上述主张能否成立。对此，贾**、丁*提交了北京时**处咨询中心出具的《委托证明》及其法定代表人的证言，但洛**否认上述证据的真实性；退言之，即便上述证据真实，依据其内容亦仅能显示洛**曾同意就涉案房屋另行转租，均不足以证实洛**与丁*、贾**已就解除双方之间租赁合同达成合意或丁*、贾**已将房屋实际交还洛**，并由洛**负责另行出租。特别是2011年10月双方尚处于针对涉案租赁合同纠纷的另案一审诉讼期间，此后该案的生效判决驳回了洛**要求解除双方租赁合同的诉求，即依据上述判决双方租赁合同继续履行。假设在上述诉讼期间，双方已就解除租赁合同及交还房屋已经达成了合意，理应向法院予以说明，而没有证据显示双方曾向一、二审法院提及上述情况，与常理不符。与此同时，洛**对丁*、贾**所提交《在朝法执行厅的双方协议》、《委托出租协议》的真实性不予认可，且前者从形式上看系洛**与王*签订，亦不能直接证实双方就解除涉案租赁合同或交还房屋达成协议，而后者并未涉及×室房屋。综上，现有证据不足以证实贾**、丁*的上述主张，原审判决认定涉案租赁合同系到期终止，并判令贾**按照合同约定支付合同到期终止前所欠租金并支付违约金，丁*作为担保人承担连带给付责任并无不当。但就租金标准，因合同约定存在不明之处，双方存有争议，洛**主张为租金标准每月3600元，原审亦依此计算了上述租期内欠付租金的数额，然而从洛**签字的收据中所载租金支付情况来看，其收到2009年12月15日起2年的租金共计72000元，故租金标准应为每年36000元，由此原审核算租金数额有误，应予改判。

丁*、贾**提出本案未追加×室共有人参加诉讼一节，本院认为涉案房屋虽存在其他共有人，但依据调解协议洛**在世期间该房屋由其居住使用，且诉争租赁合同系洛**个人作为出租人签订，其他共有人并非本案必要共同诉讼人，故丁*、贾**所提本案遗漏当事人程序违法的上诉主张，本院不予采纳。

综上，贾**、丁*的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实及适当法律均无不当，应予维持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、《中华人民共和国诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

一、维持北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第38712号民事判决第一项；

二、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第38712号民事判决第二项、第三项、第四项；

三、贾**于本判决生效后七日内给付洛**租金九万八千元、违约金九千元，共计十万七千元；

四、丁*对贾**依据本判决第三项所承担的给付义务承担连带保证责任；

五、驳回洛**其他诉讼请求。

案件受理费3568元，由洛**负担1232元（已交纳），由贾**负担2336元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费2908元，由贾**、丁月共同负担2386元（已交纳），由洛**负担522元（本判决生效后7日内交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月三十一日