刘**与北京金隅大**三旗分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人刘**因与被上诉人北京金隅大**三旗分公司（以下简称金隅物业西三旗分公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院2015海民初字第30539号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘**之委托代理人王**，被上诉人金隅物业西三旗分公司之委托代理人安*、王*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

金隅物业西三旗分公司在原审法院诉称：我公司是专门提供物业服务、管理的物业管理企业，刘**是我公司服务管理的北京市海淀区建材城东一里15号楼3单元X号房屋的业主。我公司依约提供了物业管理服务，但刘**未按约定支付物业服务费，给我公司造成了损失。现我公司起诉要求刘**支付2008年7月1日至2014年12月31日的物业服务费用5586.1元；要求刘**按照每日8.3元的标准支付自2014年8月1日起至判决时的滞纳金；诉讼费由刘**负担。

一审被告辩称

刘**在原审法院辩称：金隅物业西三旗分公司自2008年6月至2014年12月从未向我主张费用，故其主张已经超过诉讼时效。我是和北京市**理公司签订的合同，不是本案中的金隅物业西三旗分公司，对方向我主张物业费用应当重新签订合同。此外，合同名称是《房屋委托代管协议书》，这种代管合同只适用于甲类小区，不适用我们的小区。且这个协议书加盖公章是北京市**理公司东区房管部，房管部是管理房屋的，没有物业管理资质。对方的公章、法人盖章都应该在工商部门有备案，应当提供给我。综上，我认为我和北京市**理公司之间的合同无效。金隅物业西三旗长期不作为，未履行物业档案资料管理义务、未定期公布收支账目、未向业主提供发票、小区内私搭乱建、公共绿地被损毁侵占、小区长期垃圾成堆、小区北门无保安看护、人行道多处坑洼不平。此外，对方的收费标准不合理，15号楼没有化粪池，不应收取化粪池清理费，小修费、中修费收取不合理。我是依法行使不安抗辩权，不应承担违约责任。此外，小区没有业主委员会，是金隅物业西三旗分公司从中作梗。现我不同意金隅物业西三旗分公司的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2003年9月30日，北京市**理公司（乙方、受托单位）与刘**（甲方、委托单位）签订《房屋委托代管协议书》，约定甲方愿将建材城东一里X号楼X门X号（建筑面积72.3平方米，以下简称X号房屋）委托乙方管理；托管时间自2002年10月1日起开始执行，委托费用每年871.4元，其中：1、按2.4元／年·平方米标准交纳房屋管理费173.52元，2、按0.3元／年·平方米标准交纳化粪池清理费21.69元……13、按1元／户·月交纳统收服务费12元；委托代管期间乙方负责房屋的管理、维修与养护，及时为住户解难和提供服务，属于乙方职责内的有关建筑、水、电、暖气等，住户提出的问题，应在1-2日内解决，保证房屋和所有设备的正常使用及住户安全，由乙方责任造成的损失和不良后果，甲方从交纳的管理费用中扣除；乙方须按规划对室外环境进行整理和绿化，保证室外道路、设施完整、对治安、卫生等进行综合管理，需住户交纳的保安、保洁费用，按地区有关规定办理，保证室外环境整洁、安全、畅通；甲方在规定时间内按照有关规定与乙方办理各项费用结算，从未交费日期起，每延期一日，加收相当本期托管费总额1.5‰的滞纳金。合同签订后，刘**入住东一里小区，北京市**理公司为东一里小区提供物业服务。2007年11月30日，北京市**理公司名称变更为北京西**有限公司。2009年2月，北京西**有限公司曾起诉刘**要求支付2005年10月至2008年6月期间的物业服务费用，后法院经审理后认定，北京西**有限公司管理服务存有一定瑕疵，酌情降低了部分物业服务费用。

2011年7月，北京金**有限公司决定整合内部资源，将北京西**有限公司变更为金隅物业西三旗分公司。2011年4月，金隅物业西三旗分公司成立。2011年10月14日，北京西**有限公司经北京市**海淀分局核准注销。金隅物业西三旗分公司继续为东一里小区提供物业服务。

庭审中，刘**认可未交纳2008年7月1日至2014年12月31日期间的物业服务费等费用，但主张金隅物业西三旗分公司在变更名称后应重新与其签订物业服务合同，且《房屋委托代管协议书》加盖公章是北京市**理公司东区房管部，并非公司正式公章，故其与北京西**有限公司签订的上述协议书应属无效。金隅物业西三旗分公司则表示房管部原为其公司下设部门，公司认可该部门盖章签署合同。刘**另以金隅物业西三旗分公司物业服务不到位予以抗辩，主张金隅物业西三旗分公司未履行物业档案资料管理义务、未定期公布收支账目，且小区存在绿化不合格，小区内有业主私搭乱建、养家禽、随意种植植物，车辆随意停放，楼道堆放杂物且卫生很差，单元门门禁损坏，楼道墙皮脱落、纱窗损坏，小区道路路面开裂、单元门一层地面开裂、未及时清扫积雪、小区北门无保安看护等问题，并主张其所在楼栋无化粪池，不应收取化粪池费用，刘**为此向法院提交了照片若干张，显示小区绿地有光秃现象、楼道有摆放物品、自行车情况、小区有私搭乱建现象、公共地面有裂缝、有业主饲养家禽等问题。对此，金隅物业西三旗分公司表示对业主私搭乱建曾进行过拆除；照片中反映的绿化问题与照片拍摄于冬季相关；物业公司无权干涉业主饲养动物；楼道摆放物品均为业主所为；物业公司已设置自行车停放位置，尽到管理义务；小区一层业主购买房屋赠送小院，业主在小院中种植植物，物业公司无权干涉；物业公司已对主干道积雪进行清扫。金隅物业西三旗分公司另表示，东一里小区为90年代建成的老旧小区，因风化及地壳变化，地面存有裂缝，物业公司会及时维修较大裂缝，不会影响业主正常生活；业主反映的一层地面开裂实为管道井井盖，并非开裂裂缝；小区有公用化粪池，物业公司收费有相应依据。刘**另申请证人李*、徐**，李*、徐**对小区物业服务提出异议。刘**另提交了大量照片欲证实小区绿化不合格、小区底商占用道路等问题，但上述照片均拍摄于2007年至2008年期间，金隅物业西三旗分公司表示上述照片在双方此前诉讼中均曾提交。刘**主张其所在单元一层住户安装防盗门，开启防盗门后会阻挡楼道楼梯，金隅物业西三旗分公司未进行管理，金隅物业西**公司则表示其无权阻止业主加装防盗门。刘**另主张其所在单元门把手损坏，金隅物业西三旗分公司表示未接到业主此前报修，现会及时予以维修。金隅物业西三旗分公司另提交了《清运垃圾合同》、《垃圾清运补充协议》、《保安服务合同书》、《绿化养护合同》及《保洁服务合同》，以证明进行了相应的物业服务工作。经法院走访调查，东一里小区整体居住环境、卫生及秩序尚可，但仍存在小区绿化有光秃、道路两侧垃圾清理不及时、楼道摆放杂物、私搭乱建等现象。刘**针对法院调查中拍摄照片表示，照片中反映的仅为物业服务存在的部分问题，园区其他地方亦存有物业服务不到位现象。

一审法院认为

原审法院认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，依法成立的合同具有法律效力。本案中，北京市**有限公司与刘**签订的《房屋委托代管协议书》系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应严格按照约定、全面履行各自的义务。合同签订后，北京市**有限公司依约履行相关义务，在其注销后，相关物业服务由金隅物业西三旗分公司继续提供，故金隅物业西三旗分公司有权向接受物业服务的业主主张物业费。刘**以金隅物业西三旗分公司未与其重新签订合同、《房屋委托代管协议书》加盖公章为房管部为由，主张原《房屋委托代管协议书》无效，无相应法律依据，法院对此不予采信。刘**作为X号房屋的业主，在享受物业服务的同时，负有向金隅物业西三旗分公司支付物业服务费之义务。

针对刘**提出的绿化不合格、卫生较差、小区无保安等问题，金隅物业西三旗分公司已向法院提交了保安、保洁、绿化等服务合同，证实金隅物业西三旗分公司提供了相关服务。且经法院调查走访，小区内虽存在绿化有裸露地面、道路两侧卫生清理不及时等问题，但整体居住环境尚好，且物业管理工作涉及小区的方方面面，应当综合整体情况评价物业管理企业的服务质量与水平，而不能由点及面、以偏概全的忽略物业公司对小区公共区域提供服务所作出的贡献。现刘**以其个人名义主张物业服务存在瑕疵，客观上不足以客观反映金隅物业西三旗分公司物业管理服务工作的水平，法院不予采信。刘**提交的照片、证人证言不能完整反映物业公司工作的持续状况，且照片多为2007年至2008年期间拍摄，与本案金隅物业西三旗分公司主张期限并未重合。

此外，刘**反映的小区私搭乱建、饲养家禽、楼道摆放杂物、车辆随意停放、一层业主加装防盗门等问题的产生，也有部分业主缺乏公共区域环境共同维护及安全意识的因素。小区整体环境的改善需要一个循序渐进的过程，拒交物业管理费的方式非但不会改变小区环境现状，而且会造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，降低投入、降低现有服务质量的恶性循环局面，同时，该种方式对其他已交费的业主来说也是一种不公平。在此，法院建议物业公司应首先树立以民为本的便民服务意识，加大公共区域共同维护的宣传力度，延伸业务范围，对小区现存的问题及业主反映的问题及时予以改善，给业主创造一个和谐、安宁、舒适的居住环境。希望双方能换位思维，相互理解，物业公司在积极听取业主意见的同时，应加强彼此间的交流与沟通，业主或使用人亦应增强公共区域环境共同维护的意识。金隅物业西三旗分公司至今仍为东一里小区提供物业服务，而刘**未交纳物业费系持续状态，现金隅物业西三旗分公司提起诉讼并不属于明显怠于行使追索权利的行为，故法院对刘**关于诉讼时效的抗辩不予采信。

综上，现金隅物业西三旗分公司要求刘**支付物业服务费用，具备事实及法律依据，且收费标准符合双方约定，法院对此予以支持。考虑刘**欠交物业服务费的初衷也是为了以此促进物业服务质量的改善，并非恶意拖欠，法院对金隅物业西三旗分公司要求刘**支付滞纳金的诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、刘**于本判决生效后七日内向北京金隅大**三旗分公司交纳二ＯＯ八年七月一日至二Ｏ一四年十二月三十一日期间的物业费人民币五千五百八十六元一角；二、驳回北京金隅大**三旗分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

刘**不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律有误。1、原审法院调查走访已经充分证明金隅物业西三旗分公司并没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，应依据最**法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定承担相应的民事责任。2、金隅物业西三旗分公司主张的是2008年7月1日至2014年12月31日的物业费，但是提供的证据是2007年至2008年的，与其主张的物业费时间不符，原审法院认定事实不清。3、金隅物业西三旗分公司本案要求支付的物业费超过诉讼时效。4、原审庭审让旁听人员参与庭审，存在法律禁止的庭审行为。5、原审法院判决的诉讼费承担错误。综上，请求二审法院依法撤销原审法院判决，依法改判支持仅交纳卫生费和垃圾清运费。

被上诉人辩称

金隅物业西三旗分公司答辩称：同意原审法院判决，不同意对方的上诉请求和理由。

本院查明

本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。二审审理中，刘**提交了拍摄于2015年12月份的小区状况的视频及照片，提交了涉案小区业主联名信，证明金隅物业西三旗分公司未尽到物业服务义务。金隅物业西三旗分公司质证认为，刘**提交的涉案小区视频和照片不能证明涉案未交纳物业费期间的物业服务状况，且拍摄时间是冬季，绿化枯萎属于正常现象，根据合同约定也可以有20％的裸露；联名信不能否认其提供物业服务的事实，故对上述证据的证明目的均不予认可。

上述事实，有双方当事人陈述、《房屋委托代管协议书》、业主入住会签单、注销核准通知书、《北京金**有限公司关于实行分公司管理的请示》、《北京**限公司关于北京金**有限公司子公司调整为分公司的批复》、《名称变更通知》、《清运垃圾合同》、《垃圾清运补充协议》、《保安服务合同书》、《绿化养护合同》、视频、照片等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：本案上诉争议的焦点在于，金隅物业西**公司是否存在违约行为，从而可以减免业主刘**应交纳的物业费。就刘**提出的涉案小区物业管理服务不到位的上诉理由，本院认为，业主生活小区的环境、公共设施的使用性能及状态，不仅取决于小区本身建筑物的规划设计，还需要全体业主通过律己的行为共同爱护、维护良好的生活环境。物业公司仅就公共设施和全体业主共有部分提供物业服务，业主承担的物业费是对整个公共设施和共有部分享受服务产生费用的共摊。刘**所述的保安、绿化、楼道杂物堆放等问题，金隅物业西**公司在审理中已针对性的给予了回应，原审法院通过走访后对小区物业整体状况的评价，亦有客观依据，对刘**二审中提交的证据，本院不予采信。业主刘**提出的问题涉及多方面的原因，既有小区公共事务需要通过业主大会或业委会自决的问题，还涉及到住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，需要动用住宅专项维修资金的情形（共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等），还涉及到物业公司服务需要改进的地方，故不能将小区出现的现有问题完全归咎于物业公司的服务水平，所以刘**陈述的物业服务存在的问题不能构成合同法上的根本违约，故对刘**要求减交物业费的上诉请求，本院不予支持。

北京市**有限公司与刘**签订的《房屋委托代管协议书》系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应严格按照约定、全面履行各自的义务。合同签订后，北京市**有限公司依约履行相关义务，在其注销后，相关物业服务由金隅物业西三旗分公司继续提供，故金隅物业西三旗分公司有权向接受物业服务的业主主张物业费，如业主认为物业公司未尽到合同约定的物业服务义务，应当承担举证责任。就刘**提出的诉讼时效，原审法院认定正确，本院予以维持。就刘**提出的原审庭审秩序问题，不属于二审审查的范畴，故对此项上诉理由，本院不予采纳。就刘**提出的诉讼费问题，本院根据金隅物业西三旗分公司的诉讼请求重新予以核定。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘**的上诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费五十元，由刘**负担二十八元五角（本判决生效后七日内交纳）；北京金隅大**三旗分公司负担二十一元五角（已交纳）；

二审案件受理费五十元，由刘**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十四日