李*与朱*一案一审民事判决书

审理经过

原告朱*与被告李*定金合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李**任审判，公开开庭进行了审理。原告朱*及其委托代理人刘英瀚，被告李*及其委托代理人黄**到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。

原告诉称

原告朱*起诉称：2014年9月27日，朱*与李*在链家**有限公司安贞店的居间斡旋下签订了《买卖定金协议书》，约定朱*购买李*所有的位于的房屋，并支付了定金5万元。因该房产为李*及其配偶黄**共同所有，且当时黄**出差在外，故李*在出售人处代黄**签字，并签署了《代理人关于代理权的承诺书》。2014年10月9日，李*告知朱*，由于国家二套房贷政策变化，不再出售上述房产，并退还了收取的定金5万元。但李*拒绝根据合同约定支付违约赔偿金。故朱*诉至法院，要求李*给付赔偿金5万元，并承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告李*答辩称：不同意朱*的诉讼请求。涉案房屋系夫妻共同共有，李*并没有处分权。当时是在中介公司及朱*的撮合下才签订了协议书，对协议中约定的赔偿条款及《代理人关于代理权的承诺书》并不清楚。

本院查明

经审理查明：2014年9月27日，李*作为甲方（出售人）与乙方（购买人）朱*、丙方（居间人）北京链**有限公司签订了《买卖定金协议书》。协议约定，交易房屋坐落于；产权人为李*；乙方以215万元的总价款购买该房屋；乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金5万元，甲方收取定金时应向乙方出具收据；甲乙双方应于签署本协议后10个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件；如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还等。李*同时代黄**在出售人处签署“黄**（代）”。当日，朱*向李*交付了5万元定金。收据出售人处签署“李*、黄**（李*代）”。

2014年9月28日，李*签署《代理人关于代理权的承诺书》，承诺其受黄**的合法委托，代其出售房产，并保证在签约后5个工作日内提交委托人亲笔签字的《授权委托书》或公证的《授权委托书》；若因李*违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，李*同意承担相关法律责任。

后李*表示：之前李*与黄**商定同意将涉案房屋出售；因签订协议当时其丈夫黄**不在国内，黄**未参与卖房的具体细节商讨，故不同意将此房屋出售；现涉案房屋已以239万左右的价格出售。李*之丈夫黄**作为李*的代理人亦表示其最初是同意将涉案房屋出售的。

朱*称：签订协议当时，要求李*出具了房屋所有权证书原件，因黄**不在国内，故当时要求李*出具黄**签字的授权委托书；后李*填写了《代理人关于代理权的承诺书》，保证取得了黄**的授权，朱*才相信出售房屋是李*与其丈夫黄**的共同意思表示。

诉讼中，双方确认李*收取的5万元定金已经返还给朱*。

上述事实，有原告朱*提交的《买卖定金协议书》、《代理人关于代理权的承诺书》和当事人陈述意见等在案佐证。

本院认为

本院认为：《最**法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。该条规定明确规定了购买第三人善意且支付合理对价并办理产权登记手续的情况下如何处理，该规定虽与本案双方的交易情况有所不同，其司法精神仍然适用于本案。本案中，涉案房屋为李*与其丈夫黄**共同共有，虽然《买卖定金协议书》上并没有黄**，但李*与黄**在最初均作出了出售涉案房屋的意思表示，且在黄**不同意向朱*出售房屋后，又以高于215万元的价格出售的涉案房屋。由此可见，李*在签署《买卖定金协议书》当时黄**是同意出售涉案房屋的。因此，朱*与李*签订的《买卖定金协议书》是双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照约定履行各自义务。

李*作为出卖人，收取了朱*交纳的定金5万元，并明确约定了如违约适用定金罚则。本案中的定金在性质上属于订约定金，即当事人一方以保证合同签订为目的，而向另一方交付定金作为订立合同的担保。根据《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条的规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。签订《买卖定金协议书》后李*拒绝向朱*出售涉案房屋，应属违约，应当适用定金罚则，向朱*双倍返还定金。李*已返回朱*定金5万元，现朱*要求李*赔偿5万元，有事实依据和法律根据，本院予以支持。

李*称其签订《代理人关于代理权的承诺书》时并不了解签署的文件内容，也不能保证其能取得丈夫黄**的授权委托书。本院认为，李*作为一名完全民事行为能力人，应当清楚的知道签字的后果。现没有证据证明李*签署该承诺书受到了胁迫，故对李*的答辩意见，本院不予采信。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条之规定，判决如下：

裁判结果

被告李*于本判决生效之日十日内向原告朱*赔偿定金五万元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费五百二十五元，由被告李*负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二○一五年一月十六日