北京三**理有限公司与慧思创**限公司一案一审民事判决书

审理经过

原告慧*创智（香**限公司（以下简称慧*创**司）与被告北京**理有限公司（以下简称三**业公司）定金合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告慧*创**司的委托代理人黄**，被告三**业公司的委托代理人李**到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。

原告诉称

原告慧*创**司起诉称：2007年9月3日，慧*创**司与三**业公司签订《意向书》，约定慧*创**司有意从三**业公司租赁北京新三里屯南区大厦地下一层B1－23及B1－24单元（以下简称承租单元）用于WiseKids公司玩具及配饰的展示、零售及教育经营，租期60个月，定金219900元于签订《意向书》时交付。慧*创**司依约支付了定金，但承租单元无法满足慧*创**司的租赁目的，且存在消防问题，三**业公司亦未按时间交付。三**业公司虽提供其他铺位，但均不合适。慧*创**司认为未能签订租赁合同是由于双方未协商一致，三**业公司收取定金缺乏事实和法律依据，应当返还，但多次催要未果，故慧*创**司诉至法院，要求三**业公司返还定金219900元，并承担本案的诉讼费用。

被告辩称

三**业公司答辩称：承租单元完全可以满足慧**公司的商业用途，慧**公司在签订《意向书》之前到现场进行了勘查，对承租单元的状况是明知的。承租单元已于2007年9月25日竣工，包括消防设施在内的全部项目均已验收合格，慧**公司对此也是明知的。慧**公司支付定金是为了保证租赁合同的签订，该定金系立约定金，但慧**公司交纳定金后对承租单元提出各种不合理要求，一直未能确认合同条款，并拒绝签署租赁合同，三**业公司有权行使定金罚则，没收定金。故三**业公司不同意慧**公司的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：慧**公司有意从三**业公司租赁承租单元，用于WiseKids公司玩具及配饰的展示和零售及教育经营用途。在实地勘查后，慧**公司于2007年9月3日与三**业公司签订了一份《意向书》，约定：慧**公司从三**业公司租赁承租单元；租期60个月，起租期预计为2008年3月1日，出租人将会以《出租人通知书》形式通知承租人准确日期；固定租金第一年月租金20

080元，2007－2008年月管理费19100元；定金为第一个月固定租金及第一个月管理费，共计219900元，定金将转为第一个月的租金，于*《意向书》时交付；承租方可以使用承租单元外面公共区域作其形象设计（如附件中黄色部分），其形象设计须得到出租方批准；此要约有效期至2007年9月12日。2007年11月26日，慧**公司向三**业公司交纳定金219900元。

2008年2月26日，三**业公司与慧**公司等召开会议，会议档案纪要载明WiseKids就店面、拆墙、设计区域、FS立管、供电、储存、洗手间提出修改建议，三**业公司给予相应答复。

2008年3月15日，三**业公司给慧**公司发送邮件称：我们正安排2月26日会议提及的修改工程，我方讨论后再告知交接日期。

2008年3月17日，慧**公司给三**业公司发送电子邮件称：因北京在2008年6月1日之前不允许施工，慧**公司想得到商店项目移交细节的确认，现正争取该项目最大时间宽限，请三**业公司发送项目程序详细资料。次日，三**业公司给慧**公司发送邮件称：将就重要问题另发邮件。此外，是不是只有在修订的租赁合同中减少商务面积，你才愿意签署？

2008年3月27日，三**业公司给慧**公司发送邮件称：请查看附件中修改的租赁合同包括可出租面积与附图。由于消防处检查，我们暂时将交接工作推迟到5月。

2008年5月5日，三**业公司给慧**公司发送邮件称：通过在香港与你会面，我们已了解贵方关于娱乐区的概念，你是否可将关于租赁合同的意见及储存室的条款汇总给我，我们暂定于2008年5月15日交接前完成所有手续。

2009年10月21日，三**业公司给其委托从事物业管理的公司人员发送邮件称：我们已清楚了解WiseKids的请求，并尊重他们不占用此空间的商业判断，对于WiseKids退出Village,房主没有责任，我们时时想着为WiseKids提供场所，包括在3层开发替代场所，故定金不再退回。

2011年4月21及4月22日，慧**公司给三**业公司发送邮件称：WiseKids有新的计划准备进军北京市场，希望获知是否可用我们已付的定金，Sanlitun

Village是否有可供我们选择的店面位置。2011年4月26日,三**业公司给慧**公司发送邮件称：过去两年，VillageSouth已成为北京标志性建筑，由于较高的出租率，此处的空置空间变得有限。综合考虑贵方对店面要求与我们的出租计划，没有合适的空间推荐给WiseKids。你方已付定金，恕不退还。

慧**公司分别于2011年5月12日、2011年5月20及2012年8月28日向三**业公司发函，要求三**业公司返还定金219900元。

庭审中，三**业公司提交一份竣工验收备案表复印件及建筑消防设计防火审核意见书复印件，证明承租单元已于2007年9月25日经北京**员会验收合格，并称竣工验收备案表原件留存于北京**员会。慧**公司对上述复印件均不予认可。

诉讼中，慧**公司表示：慧**公司产品需要空间，承租单元走廊太窄无法满足需要；勘验时承租单元尚处于施工阶段，不了解最终情况。三**业公司则表示：慧**公司勘查时工程已收尾；《意向书》后即附有平面图；三**业公司针对慧**公司提出的修改要求进行了额外的施工，并多次邮件催促签订租赁合同，慧**公司均未答复。

上述事实，有慧思创**司提交的《意向书》、函件、《公证书》，三**业公司提交的《意向书》、《公证书》、竣工验收备案表复印件、建筑消防设计防火审核意见书复印件、平面图及当事人当庭陈述等在案佐证。

本院认为

本院认为：慧思创**限公司为香**司，故本案为涉港商事案件。三**业公司住所地位于本院辖区，故本院对本案享有管辖权。《中国人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，当事人可以协商选择合同适用的法律，当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案中，当事人未协议选择适用法律，三**业公司住所地在内地，故本案应适用内地法律。

慧**公司与三**业公司签订的《意向书》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应合法有效。当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金。

本案的争议焦点在于双方未能签订租赁合同是否可归责于任何一方。

首先，三**业公司是否存在违约行为。《意向书》约定的起租期为预计2008年3月1日，出租人将以《出租人通知书》形式通知承租人准确日期，《意向书》实际上将确定起租期的权利赋予了三**业公司，结合双方邮件往来，三里屯物业预交接承租单元的时间为2008年5月，并未违反《意向书》的约定，慧**公司以此主张三**业公司迟延交付承租单元，本院不予采信。慧**公司虽主张承租单元存在消防问题，但未说明承租单元存在的具体消防问题，亦未提交证据予以证明，三**业公司提交的竣工验收备案表上显示承租单元已验收合格，虽该竣工验收备案表为复印件，但慧**公司未提交证据予以反驳，故对慧**公司的主张，本院不予采信。综上，本院认为，三**业公司不存在违约行为。

其次，慧**公司是否存在违约行为。结合庭审查明及相关证据情况，慧**公司是在对承租单元进行现场勘查后签订的《意向书》，且《意向书》对于承租单元的具体位置、租期、租金等内容予以明确约定，慧**公司交纳定金的行为亦应视为其在认可承租单元的基础上为双方签订正式的租赁合同提供担保。且慧**公司在双方邮件及磋商会议中并未提及承租单元走廊过窄等问题，现慧**公司辩称承租单元无法满足租赁目的，勘查时尚处于施工阶段，不了解最终情况，不足以构成其不签订租赁合同的合理理由。故慧**公司在三**业公司未违约的前提下无正当理由拒绝订立租赁合同的行为已构成违约。现慧**公司要求三**业公司返还定金219900元，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中国人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告慧*创智（香**限公司的诉讼请求。

案件受理费四千五百九十九元，由原告慧*创智（香港）有限公司负担（已交纳）。

如不服本判决，原告慧*创智（香港）有限公司可在判决书送达之日起三十日内，被告北京三**理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审

判长杨**

裁判日期

二○一五年四月十七日