谭*与刘**一案二审民事判决书

审理经过

上诉人刘*因与被上诉人谭*定金合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民（商）初字第47673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月28日受理后，依法组成由法官咸*担任审判长，法官刘*、法官孙*参加的合议庭，于2015年6月2日公开开庭进行了审理。上诉人刘*的委托代理人于丹，被上诉人谭*及其委托代理人周*到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。

一审原告诉称

谭*在一审中诉称：2014年初，谭*与刘*协商购买刘*名下位于朝阳区区号楼号房屋。由于当时刘*房屋内有群租人员未清退，谭*在刘*陪同下几次试图看房均未能进入房间。刘*通过物业公司协助带领谭*勘察其他楼层同户型房屋，并称该房屋与刘*出售房屋结构一致，房屋没有任何问题。谭*基于对刘*的信任，遂与刘*在4月22日签订《二手房屋买卖定金合同》，并于24日交付定金45万元。甲方（刘*）在合同当中“保证该房不存在其他任何影响房屋交易的因素和条件”，并承诺在7月5日前清退租户，解除房屋抵押并在4个月内签署正式的房屋买卖合同。7月中旬刘*清理完毕租户，谭*入户发现该房屋主卧室的露台是一个露天设备层，被各种设备用房和管道占据。更令人难以容忍的是紧邻房屋主卧室窗户外面竖立一个巨大的排气管道，将窗户遮挡近三分之一。经询问物业得知该设备管道是一层酒楼的排烟道不能更改。由于设备层上还安装整栋大楼的空调主机以及地上酒楼的排烟管道，排烟机噪音严重干扰该房屋的正常居住功能，谭*与刘*多次协商要求解除定金合同或者降价转让，刘*均以谭*不继续履行合同为由拒绝退还定金。谭*认为，刘*在签署定金合同时隐瞒房屋存在的重大缺陷，使得谭*在违背真实意愿的情况下签署了定金合同。刘*在交易过程中存在故意欺诈的情结。故诉至法院，要求撤销双方签订的《二手房屋买卖定金合同》；要求刘*返还定金45万元；要求刘*向谭*支付资金占用损失（以45万元为基数，按照一年期贷款利率6％的4倍计算，自2014年4月23日至实际给付之日止）；诉讼费用由刘*承担。

一审被告辩称

刘*在一审中辩称：不同意谭*的诉讼请求。谭*陈述与事实不符。谭*称在签订合同前没有进入刘*房屋，这与事实不符。谭*进入过刘*所售房屋，只是她没有进入到有排烟管道的主卧室，因为当时没有联系上该房间的租户。谭*把没有进入房屋归责于刘*，是不能成立的，虽然刘*有义务协助谭*看房，但是谭*自己也有义务核查房屋情况，在核查清楚后交纳定金。谭*主张刘*隐瞒房屋缺陷，但是刘*没有隐瞒，而且房屋也没有重大缺陷，刘*不存在故意欺诈的情形。刘*为了履行定金合同，先后办理了解除房屋抵押手续、解除租赁关系。刘*在6月30日解除租赁合同并清退租户，履行了定金合同的义务。为了清退租户，刘*还代租赁中介公司交纳了一个月水电费，还免除了部分租金，刘*自己承担了损失。所以刘*不存在欺诈，不同意撤销合同，也不同意返还定金。按照定金合同约定，应在签订定金合同后4个月内签订房屋买卖合同，而谭*在7月份表示不能签订买卖合同，或者要求变更合同条款，刘*认为谭*违反定金合同。刘*保留追究谭*责任的权利。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2014年4月22日，刘*（作为出卖人，甲方）与谭*（作为购买人，乙方）签订《二手房屋买卖定金合同》。合同约定：甲乙双方经友好协商一致，就甲方出卖坐落于北京市朝阳区区号楼房屋（以下简称涉案房屋）给乙方而收取购房定金事宜达成协议；房屋产权人为刘*；甲方保证所售房屋权属无瑕疵，符合上市交易条件；甲方保证对该房有完全的处分权，如有共有人已经取得共有人同意或授权；该房屋现有银行抵押贷款由甲方付清，甲方确保在双方签订正式的《二手房屋买卖合同》之前该房屋已解押并且不存在其他任何抵押；甲方保证于2014年7月5日之前解除与该房承租户的租赁关系，将租户全部清出该房，全部承租人放弃优先购买权，以便交易顺利进行；甲方确保交房之前该房屋内现有临时搭建全部拆除、电器等家用设备全部腾空，恢复到完全空置状态，所需费用由甲方自理；甲方保证该房屋不存在其他任何影响房屋交易的因素和条件，否则将依法承担违约责任；本协议签订后，甲方确保不再委托其他任何中介及个人出售该房屋，否则应承担违约责任；若该房存在其他债务纠纷导致乙方承担法律责任的，乙方在承担了相应的法律责任后可向甲方进行双倍追偿；乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房屋的产权状况、设备、装修等情况进行了解，确认以人民币400万元整的成交价格购买该房屋，房屋交易的税费由乙方承担，正式的《二手房屋买卖合同》签订后乙方一次性付清购房款；乙方向甲方交付购房定金共计人民币45万元，本协议生效之后3日内乙方一次性通过银行转账方式支付给甲方；甲乙双方应于签订本协议之日起四个月之内签订正式的《二手房屋买卖合同》等相关法律文件；双方签订正式的《二手房屋买卖合同》时，该定金折抵购房款；本协议签订后甲方不得将该房转让他人，签订正式的《二手房屋买卖合同》后若该房屋因乙方的原因不能顺利过户至乙方名下，该情形不视为乙方违约，乙方有权自主决定将该房过户至乙方指定的他人名下，甲方无条件予以配合；不论任何原因导致甲方违约，以致交易无法按本合同约定的条件进行，甲方除双倍返还定金外还应按同期银行贷款利息的4倍向乙方支付定金利息；若乙方违约，甲方有权没收乙方定金，不予返还；若遇国家政策调整、其他不可抗力导致交易无法进行的，双方互不承担违约责任，甲方一次性将定金返还给乙方。

上述合同签订后，2014年4月24日，谭*通过中*银行转账汇款给刘*定金45万元。

一审庭审中，谭*陈述称，在签订定金合同之前谭*曾去涉案房屋两三次，其中一次是刘*陪同去看房，但是因为涉案房屋的租户不开门，都没有进入到涉案房屋中；刘*让物业人员带谭*到该楼16层的同户型房屋看房，没有看到问题；签订定金合同之后大概两三天，刘*陪同自己又去涉案房屋看房，这次进入了涉案房屋，但是主卧室的租户不在，打不开主卧室的门所以没有进入主卧室；直到2014年7月20日左右租户已经搬走，自己去看房才进入主卧室，看到主卧室窗户外面的露台是该楼设备间，窗户外面正对着一楼商户的排烟管道，露台上还有室外排风机。刘*陈述称，在签订定金合同前刘*曾两次陪同谭*去看房，第一次因为涉案房屋中没人开门，所以没有进门，第二次进了屋门，但是因为主卧室的租户不在，所以没有进主卧室。

谭*就其陈述的涉案房屋主卧室外露台情况提交照片佐证，刘*对此表示认可。经询，谭*称，从大楼外面的街道上看不到露台，从涉案房屋的主卧室以外的其他房间也看不到露台，在16层同户型房屋看房时没有特意探出窗户看下面的露台。刘*认可从涉案房屋的主卧室以外的其他房间看不到露台的情况，但是称从户外、楼上或隔壁房屋可以看到露台。

谭*提交短信记录打印件，欲证明双方沟通过程。刘*对短信真实性认可，认为谭*在2014年4月23日发短信“房子已经核查完了，明天我给您转定金”可以证明谭*已经对房屋核查完毕。谭*称自己在4月23日核查的是刘*的房屋所有权证，并没有进入涉案房屋核查。短信记录显示，2014年7月16日，谭*向刘*发短信称：“我从来没看过房子如果早知道窗前有那么多东西我肯定不会买，您也没在7月5日前清空租户。目前我想有两个解决方案，一您降价到350万我让别人买了，第二我付给您1万您退我44万定金。您可以考虑我们可以再协商。”刘*在同日回复短信称：“从七月初我们差不多每天通报情况，支付定金前后你也核查过房子了。你提的两个建议都是毁约的，你可以诉我。”

谭*提交录音光盘及整理文字，内容是2014年7月28日谭*与刘*谈话内容。经查，在谈话过程中，谭*说：“这个事最大的问题，第一，我从来没看过房间，这是我的错误，我们就定下来这个事。第二，您当时确实有告诉过我说那个没有什么遮挡，如果我要知道我们家管道，这个事肯定是不可能的。但既然这个事到这了，我觉得我们肯定要协商一下。”刘*说：“我说不了那么准确，但是我告诉你有管道，因为二楼平台上，你肯定问过我，二楼平台上是什么，我说大概就这些管道还有排风口或者什么东西的，我肯定跟你说，我当时记得我还说，有可能是楼下小饭馆的排烟的吧。”谭*说：“那是我们后来去，已经是7月份的时候。”刘*说：“你不可能问我平台上是什么东西我不会跟你说，我跟你说上面什么也没有吗？”经询，刘*对录音真实性认可，认为谭*没有看房存在过错。

经询，谭*表示自己当时急于买房居住，虽然没有进入涉案房屋，但是看了同户型的房屋觉得没有问题，所以签订了定金合同。刘*表示在签订定金合同前谭*没有询问主卧室外的设备情况，所以自己没有告知设备情况。

一审法院认为

一审法院认为：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。合同被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据本案查明的事实，刘*在与谭*签订定金合同之前，并未主动告知谭*涉案房屋的主卧室窗外露台上的设备情况，而主卧室窗外有排烟管道遮挡的情况在本案中属于影响购房者购买意愿的重要事实。根据双方当事人的陈述，在签订定金合同前，谭*并未进入涉案房屋的主卧室查看房屋。现有证据亦不能证明谭*在签订定金合同前知晓或者有条件知晓主卧室窗外的设备情况。因此，刘*没有主动告知谭*主卧室窗外设备情况，属于隐瞒与订立合同有关的重要事实，致使谭*在违背真实意思的情况下订立的合同。谭*要求撤销定金合同的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。合同撤销后，刘*应当将已经收取的定金45万元退还谭*。谭*在未能全面察看涉案房屋的情况下仓促签订定金合同，自身亦有过错，对于谭*主张刘*赔偿资金占用损失的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条之规定，判决：一、撤销谭*与刘*于二〇一四年四月二十二日签订的《二手房屋买卖定金合同》；二、刘*于判决生效之日起七日内退还谭*定金四十五万元；三、驳回谭*的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

刘*不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉,请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.改判驳回谭*的诉讼请求或发回重审。理由是：1.一审法院认定事实不清。谭*在签订合同前有足够时间了解涉诉房屋状况，其是在核查完房屋之后才支付定金。2.一审法院适用法律不当。主卧室的情形不属于本案合同的重要事实，房屋本身没有质量问题；违背真实意思表示订立的合同不属于可撤销的合同，刘*不存在隐瞒房屋现状的情形；谭*也有过错，应承担相应的法律责任。综上，请求二审法院判如所请。

谭*同意一审法院判决。针对刘*的上诉,谭*答辩称：1.谭*是在没有看到房屋的情况下交付定金，刘*在签订合同时隐瞒了房屋的缺陷，谭*是在违背真实意思表示的情况下签订的合同；2.刘*存在主动隐瞒房屋现状的情况，本案合同属于可撤销的合同。请求二审法院依法维持一审判决。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审开庭笔录在案佐证。

本院认为

本院认为，本案中涉诉房屋主卧室窗外有排烟管道遮挡的情况属于影响购房者购买意愿的重要事实，根据法院审理查明的事实，刘*在与谭*签订定金合同前，并未主动告知谭*涉案房屋主卧室窗外露台上的设备情况，属于隐瞒与订立合同有关的重要事实，导致谭*在违背真实意思表示的情况下签订本案合同，因此该合同属于可撤销的合同。双方当事人在合同签订过程中均有过错，应当各自承担相应的责任。故一审法院判令刘*退还谭*45万元定金，并驳回谭*主张刘*赔偿资金占用费的诉讼请求，并无不当。刘*上诉称一审法院认定事实不清，适用法律错误的上诉理由，因与本院查明的事实不符，本院对此不予采信。

综上，本院认为，刘*的上诉请求无相应的事实及法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费4467元，由刘*负担（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费8050元，由刘*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月二日