北京链**有限公司与杨**一案一审民事判决书

审理经过

原告杨*与被告胡*、第三人北京链*有限公司（以下简称经纪公司）定金合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由法官周*担任审判长，法官董*、李*参加的合议庭审理本案。于2015年4月27日公开开庭进行了审理。原告杨*及其委托代理人李*、被告胡*的委托代理人杨猛、第三人经纪公司的委托代理人唐*到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。

原告诉称

原告杨*起诉称：2014年10月17日，原、被告双方在第三人居间下，三方签订买卖定金协议书，约定被告将其所有的西城区XX房屋出售给原告，总价款2631800元，原告支付定金50000元。协议第四条第一款约定被告、原告应于签署本协议后五个工作日签署北京市存量房屋买卖合同等相关法律文件，如被告违约应向原告双倍返还定金。原告于签约当日向被告支付定金50000元，被告出具定金收据一张。此后，原告一直要求被告尽快履行签订北京市存量房屋买卖合同等相关法律文件的义务，但被告以各种理由至今不履行合同义务。原告多次找被告协商解决未果，故诉请法院判令被告双倍返还原告定金差额5万元。

原告杨*向本院提交代理人关于代理权的承诺书、胡*的身份证复印件、吕XX的身份证复印件、胡XX的身份证复印件、买卖定金协议书、收据、录音资料予以证明。

被告辩称

被告胡*答辩称：本案中，被告当时代签人与原告所签订的买卖定金协议书，代签人没有处分权，也没有得到被告追认，应认定为无效合同，所以不应使用定金罚则，要求驳回诉讼请求。另外补充下，在合同过程中，这个定金当时是交到第三人手中，至于当时交了多少，我们不知道，定金没有交给我方。我不同意原告诉讼请求。

第三人经纪公司述称：我方对于原告诉讼请求没有意见。原告、被告签订的买卖定金协议书，被告这边的代理人是胡XX，是有明确授权的，刚才被告所述没有授权是不属实的。现在目前定金5万元已经在购买人杨*处。

经本院庭审质证，当事人对原告杨*提交的代理人关于代理权的承诺书、买卖定金协议书、收据的真实性无异议，本院予以确认。

杨*提交胡*的身份证复印件、吕XX的身份证复印件、胡XX的身份证复印件，并称：“在缔约过程中，胡XX出示给原告及第三人的。证明被告之女胡XX有代理被告出售房屋的权利。而且，三个身份证复印件上面，手写体都是胡XX亲自所写。”胡*的质证意见为：“对胡*的身份证没有异议，对吕XX的身份不清楚，对胡XX的身份证不清楚，但胡XX的确是承诺书签字的那个人。经核实后，我发表以下意见，吕XX和胡XX是母女关系，是胡XX的母亲。对3个身份证有异议，胡XX说不记得把吕XX的身份证提交给原告了。”杨*提交录音资料，并称“是2014年10月20日胡XX与经纪公司员工的谈话”胡*的质证意见为：“我无法质证，需要让胡XX听一下。”

胡XX（女，1972年10月18日出生，汉族，住北京市西城区XX）到庭有以下陈述：“链家还有一个叫周XX的业务员，2014年10月17日之前给我打电话，说给我找了一个客户买我父亲裕中东里的房子，我买房子和租房子都是通过链家，他们有我的信息，2014年10月17日在链家和要买我房子的原告夫妇见面了。我也一直在和他们强调我不卖房子，当时要求我签一份定金协议书，另外一个胖胖的男的在另外一个房间说你签字了也没事，先签的协议书，去我家里取了胡*、吕XX及我的身份证。买卖定金协议书中的签字是我本人所签，胡*是我代签的。收据是我签字的，没有收到钱也没有看到钱。代理人关于代理权的承诺书是我填写的，并且签字是我本人所签。三张身份证上覆盖的文字是我写的，是链家让我写的。被告胡*是我父亲。录音是我的对话，有这次通话，我认为录音内容有剪切的地方。”

本院查明

经审理查明，2014年10月17日，胡*之女胡XX签署代理人关于代理权的承诺书，内容为：“本人胡XX受胡*的合法委托，代其出售坐落于北京市XX房产。本人谨在此郑重承诺，本人代理出售上述房产并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权，并保证在签约后10个工作日内提交委托人亲笔签字的授权委托书或公证的授权委托书。若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担相关法律责任。”

签署日期填写为2014年10月17日的买卖定金协议书内容为：“甲方（出售人）胡*，乙方（购买人）杨*，丙方（居间人）经纪公司。第一条房屋情况概述，1.交易房屋坐落于北京市XX。产权证明文件所载建筑面积（未填写），房产证号（未填写）。2.甲方保证所出售的房屋权属无瑕疵、无债务纠纷，符合上市交易条件。第二条房屋交易，1.交易房屋的性质为商品房。2.乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以2631800元的总价购买该房屋，此价款不包含依国家规定应当由甲方承担的税费。3.甲乙双方同意，本次房屋买卖涉及的税费由乙方承担。4.乙方的房款支付方式为贷款，且乙方首付款不低于100万元。第三条定金金额及支付，乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金5万元，甲方收取定金时应向乙方出具收据（附后）。第四条签署买卖合同的约定，1.甲乙双方应于签署本协议后5个工作日内签署北京市存量房屋买卖合同等相关法律文件。甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同。如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。第五条其他约定，1.因本定金收付所引起的或与此相关的任何争议，各方应协商解决。协商不成的，各方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。3.其他约定，1.甲乙双方一致同意，交易房屋如存在户口及学籍问题，则三方免责，甲方收取乙方的定金在两个工作日内退还乙方。2.乙方交付甲方定金5万元暂由经纪公司保管，在见到房本原件后将此定金转交甲方。3.甲方承诺交易房屋为满五年且在北京为家庭名下唯一住房，若产生个税由甲方承担。”出售人（签章）处“胡*”为胡XX填写，代理人（签章）处为胡XX本人签字，购买人（签章）处为杨*本人签字，居间人处有经纪公司盖印。其后为附定金收付收据（由甲方，即出售人）在收到购房定金时签署。内容为：“收据，在经纪公司的居间服务下，今收到购买人杨*购买位于西城区裕中东里8号楼6门602的房屋的购房定金5万元。”该收据出售人（签字）处“胡*”由胡XX代签，收款日期填写为2014年10月17日。胡XX签署代理人关于代理权的承诺书、买卖定金协议书及所附收据时，出示了胡XX、胡*、吕XX的身份证原件，并在留存的上述三人身份证复印件上书写了“仅提供链家地产使用、办理房屋销售手续、他用无效”的文字。

杨*于2014年10月17日将收据所载购房定金5万元交给经纪公司，胡*、胡XX未收到收据所载购房定金5万元。自2014年10月17日起，过了第5个工作日以后，杨*未见到买卖定金协议书中约定的房屋使用权证，杨*从经纪公司处取回了购房定金5万元。

上述事实，有当事人提交的上述证据和当事人陈述意见在案佐证。

本院认为

本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。在本案，胡XX以胡*名义与杨*签订买卖定金协议书时，出示其本人及胡*、吕XX的身份证原件、提供身份证复印件并标注文字、签署代理人关于代理权的承诺书的行为足以使杨*相信胡XX有代理权，因此，胡XX代理胡*与杨*签订买卖定金协议书的行为有效，所签订的买卖定金协议书为有效合同，合同的权利义务由胡*承受。

当事人可以约定定金为合同担保的一种形式，定金是当事人为了确保合同的履行，依法或约定于合同订立时或订立后、履行前，按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱，故定金还属于金钱担保的一种形式，因此，定金合同是实践性合同，必须存在定金交付和收取的事实，定金合同方能成立、生效。本案当事人采取的是在主合同中订立定金条款的方式签订的定金合同，就定金交付附查验房屋所有权证为条件，在合同履行中，该条件未成就，因此，杨*将定金交经纪公司的行为不能认定为向胡*交付定金的行为，胡*虽在购房定金收据上签字，但实际并未收取定金，综合上述情形，本院认定杨*与胡*之间订立的定金合同未成立。杨*提出适用定金罚则要求胡*双倍返还定金差额的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。胡*就合同无效提出的抗辩，没有法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最*法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回杨*的诉讼请求。

案件受理费一千零五十元，由杨*负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京*人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二○一五年六月十九日