北京嘉**有限公司与陈*唯一案二审民事判决书

审理经过

上诉人陈*因与被上诉人北京嘉*有限公司（以下简称嘉*司）定金合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第22586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月17日受理后，依法组成由法官张*担任审判长，法官潘*、法官张*参加的合议庭，于2015年7月15日公开开庭进行了审理。陈*，嘉*司的委托代理人田野到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

陈*在一审中起诉称：2014年4月13日，陈*经嘉*司经纪人袁*介绍，拟承租北京市朝阳区2405号房。嘉*司店经理郭*业主急于出租，且已经取得了业主授权委托的合法手续，可以代业主签订房屋租赁合同，陈*同意承租该房屋，并要求看业主授权委托书。郭*需先交纳定金才能看。陈*同意后交纳了定金1万元，嘉*司出具了《定金收付书》，并约定签订正式合同（房屋租赁合同）后，嘉*司于本月内为陈*约见业主或业主委托人，否则陈*有权取消合同。由于郭*不能用香港身份证签订房屋租赁合同，故陈*以郑*作为代理人承租。陈*交付1万元定金后，郭*将涉案房屋业主房产证复印件、业主授权委托书复印件交给陈*。陈*发现房产证上业主名字与授权委托书上业主签名不符，郭*授权委托书上业主签名实际系业主的姐姐所签，并表示可以让业主重新签署授权委托书。2014年4月14日，陈*接到嘉*司员工袁*的电话后携带自己拟定的房租租赁合同到达嘉*司店里。嘉*司要求陈*与嘉*司签订房屋租赁合同，但陈*认为房屋出租方应当是业主。嘉*司虽告知其已经取得业主授权，但却不能出具合法手续，故陈*仍拒绝签订房屋租赁合同。次日，双方再次约定签署房屋租赁合同，但嘉*司仍无法出具业主授权手续。当日下午，双方发生争吵，嘉*司员工向公安机关报案，但公安机关未能依法处理。陈*认为，嘉*司无法向陈*提供涉案房屋业主授权委托书，违反了定金合同约定，嘉*司存在违约行为，应当向陈*双倍返还定金。故陈*诉至法院，要求嘉*司双倍返还定金2万元，支付医疗费1010元，并承担本案诉讼费用。

一审被告辩称

嘉*司在一审中答辩称：不同意陈*的诉讼请求。嘉*司与郑*之间存在定金合同关系，与陈*没有任何法律关系。即便陈*主体适格，嘉*司也不存在违约，不同意双倍返还定金并支付医疗费。

一审法院查明

一审法院审理查明：2014年4月13日，嘉*司作为甲方与乙方郑*签订了《定金收付书》。协议约定，今收到交来承租北京市朝阳区2405号房屋租房定金1万元；每月租金3100元，押金3100元，按押1付12方式支付；于2014年4月15日签订租赁合同并于当日交房，如逾期未交房，承租方有权要求解除协议，退还定金；如承租方逾期不租，则定金不予退还；信息服务费2600元；备注签订正式合同后甲方于本月内为乙方约见业主或业主委托人，否则乙方有权取消合同按甲方收到定金返还处理。

陈*提交的录音显示，2014年4月14日下午，陈*自己拟定合同一份前往嘉*司处要求签署，并要求嘉*司出具业主授权委托书，嘉*司员工在录音中表示在15天内之为陈*约见业主；后嘉*司员工向陈*出示了委托书一份，陈*称“这个委托书我看还是不行的”，“你的这个委托书给我，事实上业主签的，我还是要见见业主，看到什么字眼吗，你看到这个委托书有一个地方吗，这一份东西呀，就算按你这份签，我作为业主，都可以否定你这个合同的”，“这一句话，委托期间，乙方有权代替甲方，代替甲方，就是说你可以代替他签，但这个出租人不是你，是业主”等。2014年4月15日下午录音显示，陈*要求嘉*司出具业主授权委托书，嘉*司称“如果我手续不合法的话，你那天能交这1万块钱吗”，“我当然有他的委托书”，“那就是业主，那就是业主本人”，“刚刚说到的业主那块，我会如约在我们的合同写上，在本月底之前把业主约过来，房本、身份证，该带的都带着”，“一起去约见业主，让他本人过来一趟也好，拿着房本，拿着什么都可以，这些我们都可以满足你，而且我们昨天也说的好好的，如果你还不放心，我们就落实在这个合同上”。后陈*称“我必须要见到业主，因为我不知道你给的委托证明是真的还是假的，我必须见到业主才签”。2014年4月15日傍晚，双方就签订合同一事再次进行商谈。其中，嘉*司员工称“你要求的东西，我今天都给你写出来了，业主本人的委托给你看”，陈*称“最后我还是要业主确认”，“必须要证实那个委托书是业主签的”，“本人张*，什么1号院1号2405业主，现委托嘉淼地产办理常营1号楼25号房的出租和代理房租业务，你只是可以代理出租这些业务，是不是，但是这个房子出租的权利人还是要业主”。双方发生争议后，嘉*司员工称若陈*不租，可以将1万元定金退还。

嘉*司为证明其有业主委托的合法手续，提交了张*签字的一份委托书，载明张*委托嘉*司作为合法代理人，全权代表办理客户代收定金等相关事宜。

诉讼中，陈*提交了郑*签字的声明书及郑*的证人证言，称：郑*与陈*系男女朋友关系，涉案房屋的实际承租人是陈*，因嘉*司店经理称不能用香港身份证签订房屋租赁合同，故以郑*名义与嘉*司签订《定金收付书》，实际租金的支付人是陈*，也由陈*向嘉*司主张权利。

一审法院认为

一审法院判决认定：关于管辖问题。陈*唯系香港特别行政区居民，故本案属于涉港商事案件。依照《最*法院关于审理涉港澳经济纠纷案件若干问题的解答》第三条第（一）项规定：“审理涉港澳经济纠纷案件，在诉讼程序方面按照民事诉讼法（试行）第五编关于涉外民事诉讼程序的特别规定办理。”以及《中华人民共和国民事诉讼法》“关于涉外民事诉讼程序的特别规定”第二百六十五条规定：“因合同纠纷或者其他财产权益纠纷，对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼，如果合同在中华人民共和国领域内签订或者履行，或者诉讼标的物在中华人民共和国领域内，或者被告在中华人民共和国领域内有可供扣押的财产，或者被告在中华人民共和国领域内设有代表机构，可以由合同签订地、合同履行地、诉讼标的物所在地、可供扣押财产所在地、侵权行为地或者代表机构住所地人民法院管辖。”本案嘉*司住所地在北京市朝阳区，合同签订地亦在北京市朝阳区，在一审法院辖区，一审法院对案件有管辖权。

关于适用法律问题。双方未约定本案争议适用的准据法。依照《最*法院关于审理涉外民事或商事合同纠纷案件法律适用若干问题的规定》第五条第一款规定：“当事人未选择合同争议应适用的法律的，适用与合同有最密切联系的国家或者地区的法律。”第十一条规定：“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事或商事合同的法律适用，参照本规定。”因此，本案适用嘉*司住所地的法律，即中华人民共和国大陆地区法律。

关于合同主体，我国《合同法》规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受委托与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。本案《定金收付书》虽系郑*与嘉*司签订，但通过陈*提交的录音显示，嘉*司实际一直与陈*联系协商租房事宜。且在本案诉讼中，郑*出具声明表示实际签订合同当事人应为陈*。故陈*向嘉*司主张权利，符合法律规定。

郑*代陈*与嘉*司签订的《定金收付书》，是双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照约定履行各自义务。嘉*司收取了陈*交纳的定金1万元。本案中的定金在性质上属于订约定金，即当事人一方以保证合同签订为目的，而向另一方交付定金作为订立合同的担保。根据《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条的规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。根据《定金收付书》约定，双方应于2014年4月15日签订租赁合同并交房。根据陈*提交的录音证据，双方在2014年4月15日前及当日就签订租赁合同问题进行了多次协商，主要就嘉*司是否具有业主的合法委托手续发生争议。从双方的多次协商中可以看出，陈*要求嘉*司出具业主的委托手续，嘉*司出具了手续后，陈*以委托手续不符合要求、无法确认是否业主本人所签为由要求业主本人签署合同。但根据《定金收付书》约定，双方签订正式合同后嘉*司有义务为陈*约见业主本人或业主委托人，并未约定签订合同当时嘉*司应当为陈*约见业主本人。从录音中也可以看出，双方均未表示拒绝签署房屋租赁合同，而是因为双方未能协商达成一致而发生争议导致未能签署合同。故未能签订房屋租赁合同，双方均有责任。由此，嘉*司应当退还已经收取的定金1万元，但陈*要求双倍赔付定金没有依据，该院不予支持。

关于陈*主张的医疗费，不能证明与本案的关联性，该院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，判决：一、北京嘉*有限公司于本判决生效之日起十日内返还陈*定金一万元；二、驳回陈*的其他诉讼请求。

陈*不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：从《定金收付书》的内容看，嘉*司是中介公司，不是房屋权利人，无权以其自身名义签订房屋租赁合同，所以嘉*司不是房屋租赁合同的适格主体，录音表明，陈*对授权委托书提出异议后，同意与业主签订房屋租赁合同并支付租金，也同意嘉*司代表业主签订房屋租赁合同，嘉*司坚持以自己名义而不是以业主名义签订房屋租赁合同才是争议焦点，嘉*司应对无法签订房屋租赁合同承担违约责任；陈*在2014年4月13日支付1万元定金后，嘉*司工作人员郭*将房屋业主房产证复印件、授权委托书复印件交给陈*，陈*发现授权委托书的签名与房产证上的业主名字不符，嘉*司表示实际是业主姐姐签订的，可以让业主重新签订授权委托书，可见，嘉*司在2014年4月13日之前没有授权委托书，录音表明业主委托出租的房屋与嘉*司出具的授权委托书内容、日期都不符，因此嘉*司出具的业主张*的授权委托书不能作为证据使用；业主张*的房屋是限价经济房，五年内不能出租，嘉*司剥夺了陈*的知情权且无法履行房屋租赁合同，嘉*司应当双倍返还定金20000元。请求撤销一审判决，判决支持陈*双倍返还定金20000元的诉讼请求，一、二审诉讼费用由嘉*司承担。

陈*就其上诉未向本院提交新的证据。

嘉*司服从一审法院判决，其针对陈*的上诉理由答辩称：4月15日签约时，陈*未明示与郑*的关系，郑*本人也没有出现。《定金收付书》未约定收定金后与业主签约。嘉*司有居间代理的权利。关于张*委托手续的问题，嘉*司当时已经提交了所有业主相关的手续，合理合法。由于陈*始终对张*手续不予认可，导致最后矛盾升级。陈*称一审回避了涉案房屋是限价经济房的性质，实际上没有这一种类的房屋，涉案房屋是限价商品房，房屋是回迁房，没有明文规定不允许出租，不存在隐瞒当事人的情况。认可一审判决，请求驳回上诉，维持原判。

嘉*司就其答辩向本院提交以下新的证据：证据一，北京市住房和城乡建设委员会为张*颁发的房屋所有权证书的复印件一式三页，证明本案涉案房屋是限价商品房；证据二，张*身份证复印件，结合一审已经提交的委托书，证明当时张*委托嘉*司是真实的。

陈*对嘉*司向本院提交的新证据提出异议：对证据一的真实性、关联性认可；对证据二不予认可。嘉*司提交证据已经超过了举证期限。

本院认为

本院经审查认为，依照《最*法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项“二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并应当事人申请调取的证据”的规定，嘉*司在本院审理期间提交的证据在一审法院审理期间已经客观存在，嘉*司未予提供，故嘉*司在本院审理期间提交的上述证据不属于新证据，本院不予确认。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，《定金收付书》、录音、声明书、郑*的证人证言，委托书和当事人陈述意见等在案佐证。

本院认为：关于法律适用问题中的程序法律适用问题。依照《最*法院关于审理涉港澳经济纠纷案件若干问题的解答》中关于审理涉港澳经济纠纷案件在诉讼程序方面按照《中华人民共和国民事诉讼法》第四编关于涉外民事诉讼程序的特别规定办理的规定，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第四编第二百五十九条“在中华人民共和国领域内进行涉外民事诉讼，适用本编规定；本编没有规定的，适用本法其他有关规定”的规定，审理本案的程序法为《中华人民共和国民事诉讼法》第四编关于涉外民事诉讼程序的特别规定以及该法其他有关规定。

关于法律适用问题中的主体资格确认问题。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第十一条、第十二条第一款中自然人的民事权利能力、民事行为能力适用经常居住地法律的规定，根据陈*持有的香港特别行政区居民身份证，陈*具有相应民事权利能力及民事行为能力。嘉*司系在中国内地登记成立的有限公司，依照《中华人民共和国公司法》有关规定，嘉*司具有相应民事权利能力及民事行为能力。

关于法律适用问题中的准据法适用问题。因陈*系依据其与嘉*司之间《定金收付书》的约定以嘉*司为被告提起的本案诉讼，本案案由为定金合同纠纷，在陈*与嘉*司在合同中没有选择合同适用的法律的情形下，根据本案项下合同约定以及实际履行义务的情形，由于《中华人民共和国合同法》系与陈*提起本案诉讼所依据的合同具有最密切联系，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第九条“关于涉外民事关系适用的外国法律，不包括该国的法律适用法”、第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”、《最*法院关于适用u003c中华人民共和国涉外民事关系法律适用法u003e若干问题的解释（一）》第十九条“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定”的规定，处理本案争议所适用的准据法为《中华人民共和国合同法》。

郑*代陈*与嘉*司签订的《定金收付书》，是双方当事人的真实意思表示。在现有证据不能证明《定金收付书》的约定内容违反法律、行政法规的强制性规定应属无效的情形下，本院对陈*有关房屋租赁合同因效力问题无法履行的上诉理由不予采纳。

《定金收付书》的签订主体为嘉*司与陈*，嘉*司与陈*均受该协议效力约束。根据《定金收付书》约定的内容及当事人的陈述，本案中10000元定金系立约定金，陈*交付定金意在担保其与嘉*司以每月3100元租金的价格租赁2405室的房屋的合同，故本院对陈*有关“嘉*司不是房屋租赁合同的适格主体”的上诉理由不予采纳。《定金收付书》中“签订正式合同后甲方于本月内为乙方约见业主或业主委托人”的约定表明，嘉*司在签订正式合同后有义务为陈*约见业主或业主委托代理人，陈*在签订合同之前以对委托书持有异议为由不与嘉*司签订正式房屋租赁合同缺乏合同依据及法律根据，故本院对陈*有关“嘉*司应对无法签订房屋租赁合同承担违约责任”的上诉理由不予采纳，对陈*基于嘉*司上述违约行为提出的双倍返还定金20000元的上诉请求亦不予支持。由于嘉*司曾经向陈*提供了由业主之姐签字的委托书，导致陈*对委托手续产生了疑问，故嘉*司应根据其过错向陈*退还已经收取的10000元。综上，一审法院判决认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费325元，由陈*负担50元（已交纳）；由北京嘉*有限公司负担275元（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费300元，由陈*负担（已交纳）

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年七月十五日