吕**与庄**一案一审民事判决书

审理经过

原告庄霄缨与被告吕*、童*定金合同纠纷一案，本院于2014年12月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年1月28日公开开庭进行了审理，后依法追加徐*为第三人参加诉讼，于2015年5月11日再次公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈*，被告吕*及其委托代理人常志*，被告童*的委托代理人肖*两次庭审均到庭参加诉讼。第三人徐*经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响案件审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告庄*缨诉称，原告宅基地动迁加之之前个人经商，手头有现金想投资商铺，经朋友介绍认识了被告童*，童*称自己有一套商铺正欲出售。因办理过户、缴纳各类税费双方都不熟悉，被告童*提议找一家中介代办，之后由被告联系上海世上居房地产经纪事务所，双方于2013年6月9日至中介签订了协议，被告将上海市浦东新区民贤路XXX号房屋(以下简称系争房屋)出售给原告。当时被告童*称因其妻即被告吕*回娘家，故由童*代吕*签名。童*当时持有吕*的身份证、银行卡、房屋产权证和结婚证，故原告和中介并无过多疑问，原告向吕*账户转账定金人民币(以下币种相同)30万元。之后到约定过户的7月20日左右，原告通知童*，童*称房屋不卖了，钱可以退还，将会出售另一套房屋退钱。但之后童*便失去联系。原告认为童*与吕*为夫妻，童*持有吕*的身份证、房产证和结婚证，定金也是支付到吕*账户，原告有理由相信童*有代理权。原告诉讼请求：1、确认原、被告于2013年6月9日签订的房屋买卖协议有效，两被告赔偿原告63万元(包括双倍返还定金计60万元，以及60万元自2013年7月20日计算至立案之日按银行同期贷款利率计算的利息3万元)；2、案件受理费、保全费由两被告承担。

被告辩称

被告吕*枝辩称，系争房屋为吕*枝的婚前财产，吕*枝对童*与原告签订合同毫不知情，童*未经吕*枝授权与原告签订的定金合同无效。原告转入30万元的“吕*枝”账户并非吕*枝开立，吕*枝未收到过原告的钱款。请求驳回原告的诉讼请求。

被告童*辩称，原告与被告童*实为借贷关系，定金合同系与借款合同同时签订，目的是约束童*还款，双方并无买卖房屋的真实合意，另外童*对系争房屋也没有处分权，定金合同为无效合同。请求驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，两被告于2007年2月登记结婚，系争房屋登记的产权人为吕*一人，产权登记日期为2006年6月。2013年6月9日，原告庄*缨为乙方，被告吕*、童*为甲方，上海世上居房地产经纪事务所为居间方，三方签订《购房定金合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，面积82.98平方米，转让价为220万元，付款方式为2013年6月8日支付30万元作为定金，房屋交割后三日支付尾款200万元，房屋产权过户时间为2013年7月20日前，房屋交割时间为2013年8月10日前，乙方承担过户费用中的10万元，其余费用由甲方承担。甲方在签订协议后不得以任何借口转售或停售，必须积极配合乙方办理转让过户，及时提供相关材料，否则甲方将双倍赔偿乙方所付定金；若乙方未能按时签约付款，则乙方已付定金作为违约金赔偿给甲方。该合同落款处甲方签名为“吕*代童*”，均由童*书写，吕*未在合同中签名。合同签订后，两被告并未将系争房屋出售给原告，原告遂提起本案诉讼，诉请如前。

另查明，2013年6月9日，原告向**账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的中*银行账户转账30万元。审理中，吕*申请法院委托专业机构就该账户的开户材料《银行卡领卡签收单》、《中*银行龙卡通领用协议》、《中*银**市分行个人开户与E账户申请表》中“吕*”的签名进行笔迹鉴定。司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具的鉴定意见为，上述材料中“吕*”的签名均不是被告吕*本人所签。审理中，被告童*自认上述材料中“吕*”的签名均为童*所签。

审理中，被告童*递交落款日期为2013年6月9日的《借条》复印件一张，证明原、被告为借贷关系。《借条》内容为：放款人(空白)简称甲，借款人童*代吕*简称乙，甲方借给乙方30万元，借期自2013年6月9日到2013年7月8日。如果乙方不能按期归还本金，付违约金为本金额的1%为日利息。落款借款人童*代吕*。担保人徐*。童*称《借条》原件在原告处，系有人持《借条》上门讨债时童*复印了一份，只有复印件。关于借款原因及过程，童*陈**由于网上赌球欠下赌债，情急之中求助朋友徐*，徐*询问童*是否愿意借高利贷，童*无奈答应。徐*带童*去了上海世上居房地产经纪事务所，认识在其上班的原告，希望借30万元，原告询问童*有无抵押，童*称有动迁房但尚未办理产证，另有妻子吕*的店铺(即系争房屋)，但妻子不会同意。原告称只要童*同意，代妻子签名即可，并要求童*签订了一份买卖合同(即《购房定金合同》)作为借款抵押凭证。童*还偷拿了妻子吕*的身份证、房产证，并找一女性朋友冒充吕*开立了建设银行账户，用于收取借款。童*还按每月18,000元的金额向原告支付利息。原告庄*缨对上述《借条》复印件真实性不予认可，否认其与童*存在借款关系。

审理中，被告童*另递交工商银行账户明细等证据，证明2013年11月13日，被告童*取得了出售其他房屋的首付款36万元，当天即与徐*、庄*一起前往银行，由童*将35万元转给徐*，徐*将其中30万元转账给庄*，童*即还清了借款。本案审理中，庄*自认于2013年11月13日收到了徐*转账35万元，但称该款项并非童*归还的借款，而是庄*与徐*做生意的其他款项，庄*也不知道徐*钱款的来源。

审理中，被告童*还递交了上海市公安局浦东分局川沙派出所《受案回执》及《询问笔录》，证明童*与庄*之间实为借款关系，且债务已经偿还，但童*仍遭人敲诈。在童*的询问笔录中，童*向公安机关反映，2013年6、7月份向庄*借款30万元，由徐*担保，2013年11月童*出售了房产，将35万元房款转账给徐*，徐*再将30万元转给庄*，但没有问庄讨回欠条，后就此问过徐*，徐*说转账30万元给庄的时候让庄写了收条，证明收到30万元，因当时都是朋友，就没有再提起此事，但2014年4月庄*又前来讨债，称童*没有还钱，多次催讨未果，庄*便找人前来讨债。在庄*的询问笔录中，庄*向公安机关陈述，2013年6月9日，童*通过徐*做担保，将系争房屋以220万元的价格出售给庄*，签订合同当天，庄一次性转账给童*30万元，过了一个月童*说房屋不卖了，庄*要求童*还钱，但童*至今未还。庄*还提起自己曾经做过房屋中介。给童*的30万元是通过同事陆*(音)向案外人唐某某所借，后童*一直不将该钱款还给庄，庄*没钱还给唐某某，庄*还给唐某某利息，直到2014年2、3月份才把事情和唐某某说了。为了该30万元，庄已经还了10万元左右的利息给唐某某。

审理中，原告申请证人陆某某出庭作证。陆某某陈述，其为上海世上居房地产经纪事务所工作人员，是系争房屋买卖的具体经办人，买卖双方系将交易条件谈妥后前往中介办理手续，系争房屋未曾在中介挂牌。定金系原、被告自行支付，未通过中介。双方只签署了定金合同，未签署买卖合同，合同条款均由买卖双方自行商定，证人不清楚双方最终为何交易不成。

以上事实，有经庭审质证的《购房定金合同》、中*银行转账凭条、中*银行账户交易明细、《受案回执》、《询问笔录》等证据以及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。

本院认为

本院认为，本案主要涉及以下两方面争议焦点：

一、《购房定金合同》的效力以及吕*应否承担合同责任。本院认为，系争房屋为被告吕*的婚前个人财产，被告童*在未得到吕*授权的情况下以吕*代理人身份与原告就系争房屋签订合同，属无权代理。钱款虽汇入“吕*”账户，但该账户非吕*本人开立，吕*也未实际收到钱款，故不能认为吕*对童*的代理行为进行了追认。房屋处分属于重大财产交易，童*仅出示房产证、户口簿等材料而未出示授权委托书，尚不能认为已形成足以让相对人相信其有代理权的权利外观，故童*的行为也不构成表见代理。因此，童*以吕*代理人身份与原告签署的《购房定金合同》属无效合同，原告要求确认合同有效并要求吕*承担合同责任，依法不予支持。

二、庄*缨与童*之间的真实合意系民间借贷还是房屋买卖，童*应否承担定金责任。庄*缨诉称系拆迁之后手头有现金需投资商铺，加之对房产交易手续不熟悉，故委托中介签订了《购房定金合同》，其支付的30万元为购房定金。童*则认为双方之间实为民间借贷关系，《购房定金合同》是应庄*缨要求提供的担保，30万元借款已经实际归还。本院认为，庄*缨诉状中所述的购房原因及资金来源与其在公安机关的陈述明显相悖，其在公安机关陈述，30万元定金为向案外人唐某某的借款，且在童*未归还该30万元的情况下，没钱还给唐某某，可见庄*缨并无购买系争房屋资金准备；庄*缨在公安机关陈述其曾经做过房屋中介，但其在诉状中陈述其对过户缴税等事宜不熟悉，二者自相矛盾，作为一名曾经的房产中介从业人员，在童*未出具任何授权委托材料的情况下即与其签订买卖合同，亦与常理不符。基于以上情况，可以确定庄*缨在提起本案诉讼时并未如实向法庭陈述客观事实，对于庄、童二人的真实合意，亦不能简单的依据双方签订的《购房定金合同》进行认定。童*陈述其与庄*缨之间系民间借贷关系，其向庄借款30万元，由徐*提供担保，嗣后已通过徐*归还给庄30万元，并提供了《借条》复印件等证据加以证实。本院认为童*所述与客观事实更为相符，理由如下：第一，童*在本案中关于借款事实的陈述与其在公安机关的陈述一致，并无矛盾之处；第二，《借条》一般由债权人保存，童*作为债务人没有留存《借条》原件符合常理，而童*陈述该证据系有人持《借条》复印件上门讨债时取得，亦符合常理；第三，庄*缨在公安机关也提到了“徐*”为担保人，但其未能提供徐*系房屋买卖担保人的任何证据，而童*提交的《借条》复印件中徐*为担保人；第四，根据银行交易记录，2013年11月13日，童*曾转账35万元给徐*，童*陈述当日徐即将其中30万元转给庄，庄在本院亦曾认可当天收到了徐*转账的35万元，本院为查明该款项性质，依法追加徐*为第三人，但其未出庭应诉，相应不利后果由徐自行承担，因庄*缨未提交证据证实其当天收取徐*转账的35万元(或30万元)系庄、徐*因其他经济往来而发生的转账交易，故本院依法认定该款项系徐*代童*支付给庄*缨的款项，因庄、童二人并无其他经济往来，故该款项应当认定为童*归还给庄*缨的借款。综上，本院认定原告庄*缨与被告童*之间确曾存在30万元的借款关系，且该借款已于2013年归还。原告举证的转账凭条对应款项实为借款，而非定金。因童*并未实际向原告交付定金，原告现要求被告童*承担定金责任，依法不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《中华人民共和国担保法》第九十条、《最*法院关于适用u0026lt;中华人民共和国民事诉讼法u0026gt;的解释》第二百四十条的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告庄*的诉讼请求。

案件受理费10,100元，减半收取计5,050元，保全费5,000元，均由原告庄*负担，鉴定费5,000元，由被告童*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海*人民法院。

裁判日期

二〇一五年七月六日