江西省吉**有限公司与吉安县人民检察院、朱**等房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人江西省吉**有限公司（以下简称文**司）因与被上诉人吉安县人民检察院（以下简称吉安县检察院）、朱**、梁兴湖、刘**、肖**、刘**、曾**、阮**、刘**、陈*、戴**房屋拆迁安置纠纷一案，不服江西省吉安县人民法院（2014）吉*初字第765号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2006年8月24日，吉安县检察院与朱**等人签订了《拆迁补偿安置协议》约定，朱**等人同意拆除其所有的住房，拆迁补偿采取按1：1等面积以房换房形式。新房面积每户在110平方米至120平方米之间，新房面积超旧房面积的，超面积部分按900元／平方米的价格在发新房钥匙时由拆迁户一次性补交给吉安县检察院。如团购价低于900元／平方米，按团购价补交等内容。2006年12月31日，吉安县国土资源局对出让该宗土地使用权作了特别约定，内容为买受人必须在成交之日起1个月内付清全部成交价款，承担办证费用；买受人应按规划建设，在该宗地北面无偿规划建设30套安置房，共计2761平方米，建筑超面积部分按市场行情而定；由吉安县检察院负责做好拆迁工作等。2007年1月30日，吉安县人民政府挂牌出让位于文山路原吉安县检察院的国有土地使用权，文**司竞买取得了该宗国有土地使用权后，在该宗土地上建设了某小区。2007年9月7日，曾江*代表开发商与朱**等人签订了《拆迁补偿安置协议》，约定拆迁户置换的新房面积控制在120平方米（不超过125平方米）；开发商补偿朱**等人每户4500元，该款拆抵新房超面积房款。朱**等人搬出旧房后，开发商按每户每月120元的标准对朱**等人予以补偿，补偿期限以吉安县检察院和拆迁户签订的《拆迁补偿安置协议》确定的期限为准等内容，但双方未就新房超面积部分的价格进行约定。后文**司建设了该小区，朱**等人也各自选取了安置房，新房面积在122.96平方米至138.97平方米之间，朱**等人在原面积超至125平方米之间按900元／平方米支付了房款，文**司也为朱**等人开具了税务发票。因文**司至今未为朱**等人办理房屋产权证，故朱**等人起诉文**司，要求履行办证义务。现文**司也起诉吉安县检察院及朱**等人，要求支付拆迁安置房超面积房款、物业管理费、垃圾清运费共计人民币210587.60元。

一审法院认为

原审法院认为：文**司通过竞买取得了原吉安县检察院国有土地使用权，依法应按规定对包括朱**等人在内的房屋实施拆迁并予以安置。而本案争议的焦点是，吉安县检察院在本案中是否应承担责任，吉安**源局对出让该宗土地使用权作出的特别约定对被告的约束力问题，以及对超出面积价格是否按吉安县检察院与拆迁户签订的《拆迁补偿安置协议》执行，文**司主张房屋超出面积按1680元／平方米计付以及承担物业管理费、垃圾清运费是否有依据。本案中，吉安县检察院在拆迁补偿安置过程中，仅是做好拆迁安置工作，与文**司没有合同关系，也没有证据证明其对超出面积房款负有补差价的义务，故其不承担责任。吉安**源局的特别约定，仅是对参与竞买该国有土地使用权人的约定，对竞买到该土地使用权人有约束力，对被告没有约束力，同时该约定对超面积的房价款也未明确。吉安县检察院为了顺利拆迁，与朱**等人签订了《拆迁补偿安置协议》，约定朱**等人同意拆除其所有的住房，拆迁补偿采取按1：1等面积以房换房形式。新房面积每户在110平方米至120平方米之间，新房面积超旧房面积，其超面积部分按900元／平方米的价格在发新房钥匙时由拆迁户一次性补交给吉安县检察院，如团购价低于900元／平方米，按团购价补交等内容，文**司对此事实也是明知的。如果文**司有异议，其应在曾**代表文**司与朱**等人签订《拆迁补偿安置协议》时就应对超面积的房价另行约定，但该协议对超面积房价却只字未提，也未就物业管理费、垃圾清运费进行约定。因此，应视为文**司对吉安县检察院与朱**等人签订的《拆迁补偿安置协议》内容的认可。文**司与朱**等人之间及吉安县检察院与朱**等人之间的《拆迁补偿安置协议》均系双方真实意思表示，合法有效，且已实际履行完毕。现文**司主张房屋超出面积按1680元／平方米结算以及承担物业管理费、垃圾清运费的诉请，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告江西省吉**有限公司的诉讼请求。案件受理费4459元，由原告江西省吉**有限公司负担。

上诉人诉称

上**水公司不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，并改判支持其一审诉讼请求，案件受理费由被上诉人负担。其理由是：1、土地特别约定明确约定建筑超面积部分按市场行情而定，该约定显然应理解为建筑超面积部分按市场价格支付房款；2、吉安县检察院与朱**等人签订的《拆迁补偿安置协议》只能约束双方，不能约束文**司，原审判决认定文**司认可按900元／平方米的标准补差违反了合同相对性原则，违反了合同法的规定；3、吉安县检察院作为拆迁主体对拆迁户的补差标准低于文**司挂牌的承诺，应当承担市场价与900元／平方米的差价，且该院制作了其承诺支付差价的花名册，应当履行其承诺，吉安县检察院作为国家机关如此失信是错误的。

被上诉人辩称

被上诉人吉安县检察院答辩称：1、特别约定双方是文**司与吉安**源局，吉安县检察院没有在特别约定上签字盖章，该约定与吉安县检察院无关，且特别约定要求买受人无偿建设30套安置房共2761平方米，建筑超面积部分按市场行情定，现文**司只建了10套安置房共1320.59平方米，没有超面积，不存在超面积补偿，而且“按市场行情而定”应理解为按市场行情的某一比例确定，文**司理解为“按市场价支付超面积房款”显然错误；2、吉安县检察院是拆迁工作协助人，其虽与朱**等人签订了《拆迁补偿安置协议》，约定超面积按900元／平方米的标准补差，但文**司已实际收取了朱**等人的补差款，其已认可该协议；3、新房交付时，朱**等人已按900元／平方米的标准直接向文**司支付了超面积房款，文**司向朱**等人开具了收据，交付了房屋钥匙，其行为应视为对超面积补偿标准及数额的确认。

上诉人朱**等人答辩称：1、特别约定与朱**等人无关，从约定的内容看，该约定是对文**司的一种义务的约定，且朱**等人之前并不知道有该约定；2、朱**等人与吉安县检察院签订了协议约定超面积按900元／平方米确定，其已交付了该款，文**司接收了并出具了收据，应视为文**司同意朱**等人与吉安县检察院签订的协议，朱**等人不应再补偿文**司款项；3、花名册是文**司提交的，不是朱**等人提交的，双方并未对物业管理费及垃圾清理费的支付进行约定，文**司要求朱**等人承担没有依据。

本院认为

综合上诉人文**司的上诉理由及被上诉人吉安县检察院、朱**等人的答辩意见，归纳本案的争议焦点如下：吉安县人民检察院与朱**等人应否向文**司支付超房屋面积房款、物业管理费及垃圾清运费共计210587.60元？

二审期间，文**司提供某小区购房人黄*等20人与文**司签订的《商品房买卖合同》共20份，以证明当时某小区的商品房市场价格超过1680元／平方米。吉安县检察院质证后认为，该组证据与其无关，即使按市场行情计算超面积房价也应该以2006年而不是2009年的市场价为准。朱**等人质证后认为，该组证据与本案无关联，特别约定出具的时间及朱**等人与吉安县检察院签订协议的时间均是2006年，即使按市场标准计算，也应按2006年的标准计算。本院认为，该组证据与本案无关联，依法不予采信。

本院经二审审理，对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为：吉安县国土资源局于2006年12月31日制发了《吉安县检察院办公楼大院国有土地使用权特别约定》，该约定是对参与竞买该国有土地使用权人的特别约定，只对竞买到该国有土地使用权人有约束力。文**司通过竞买取得了原吉安县检察院的国有土地使用权，其应按照该特别约定负责在该宗土地无偿建设安置房，对包括朱**等人在内的拆迁户进行安置。文**司称吉安县检察院和朱**等人应根据特别约定按市场行情即1680元／平方米计算超面积房款，但其于2007年9月7日与朱**等人签订的《拆迁补偿安置协议》未就新房超面积部分的价格进行约定，而且其在签订该协议时已明知朱**等人与吉安县检察院签订的《拆迁补偿安置协议》约定按900元／平方米计算超面积房款。朱**等人在文**司交付新房钥匙时已一次性按900元／平方米的标准支付了超面积房款，文**司接收了该房款并开具了税务发票，文**司该行为应视为其认可了吉安县检察院与朱**等人签订的《拆迁补偿安置协议》对超面积房款计算标准的约定。文**司在一审期间提交的《文明小区拆迁安置户相关费用信息（截止10月）》没有吉安县检察院的盖章，也没有相关人员的签字，其以该表主张吉安县检察院支付1680元／平方米与900元／平方米的新房超面积差价，以及主张朱**等人支付物业管理费和垃圾清运费，不符合相关法律规定。因此，文**司该上诉请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4459元，由上诉人江**开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年一月九日